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房企高溢价拿地势头未减 下半年资金料承压

2017/02/16 08:59 来源: 21世纪经济报道 评论
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房企对于土地的热情始终不减。

房企对于土地的热情始终不减。将于2月17日出让的上海临港4幅住宅地块,报名参与的仍然是此前活跃在土地市场的老面孔,包括万科、保利、碧桂园、招商、世茂、金地等。而在南京,2月14日出让的多幅地块中,只有两幅地顺利成交,其中有5幅是拍到最高限价而不得不选择第二天以抽签的形式“分地”。

上述有几家房企相关人士告诉21世纪经济报道记者,大型房企对于住宅地块的热情一直没有消退,这表明房企手中资金目前还比较充裕。即便是基金业协会刚出炉《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》(以下简称“私募资管4号文”),收紧房企表外融资渠道,即便是中央打压土地源头的资金来源,部分房企仍铤而走险,底气还在于对于做大企业整体体量之下,降低融资成本的信心。

“比如目前几家千亿以上房企,多少都有做表外融资,但体量越大,在银行的贷款征信越高,能获取的银行融资额度就越大,相对来说表外融资的需求越小。”德晟资本REITs事业部总经理车阳指出,不排除现金流尚好的企业近期继续拿地,毕竟房企对于土地的渴求一直存在,但是资金结构的改变已无可避免。

“4号文的发行机构是基金业协会,如果发行的产品可以不备案,而不影响投资人认购的话,资金依然可以进入。原则上说,协会备案不作为金融核心风控条件的话,产品还是可以发。”车阳认为,但是,这类资金的规模肯定会少很多,而且在当前的环境下,绝大多数机构不愿意碰政策红线的。”

然而,一系列调控政策配套出台的背后,房企风险在集聚。

资金结构调整迫在眉睫

从国家统计局披露的去年房地产投资相关信息可见,房企的资金结构已经到了不得不调整的地步。

2016年,房地产投资资金来源中,国内贷款从2月的4471.47亿元,一路增长至12月的21512亿元累计值,与年初相比有超过5倍的增长,与2015年同比则增长6.4%。

然而,最为重要的自筹资金,从2016年2月8332.57亿元,累计到12月变成49133亿元,增长了超过6倍,同比增长0.2%。房地产开发自筹资金主要来源包括两个方面:企业现有盈余和股东注资。其中前者包括企业所得税后提取的盈余公积金和未分配利润。

而主要包括定金及预收款、个人按揭贷款的其他资金从2月份的8572.82亿元,累计到12月份变成73428亿元,一年增长了近10倍之多,同比增长31.9%。

由此不难看出,过去一年里,房地产投资资金,随着市场行情的发展一路在飙升,很明显的是,自筹资金与其他资金增长幅度都远高于国内贷款增长。

这或许可以看作是房地产行业表外融资急刹车的一个数据依据,而自筹资金的急速增长,也成就了房企目前仍大胆拿地的底气。

2016年2月,全国房企商品住宅销售面积为10056.39万平方米,到了12月,销售面积为137540万平方米,增长了13倍。而2016年12月,房企新开工面积为115911万平方米,竣工面积为77185万平方米,由此可见,房企的去化速度算正常。

同策咨询研究部总监张宏伟分析指出,自筹资金与表外融资就是通过各种渠道加杠杆,以增加企业市占率,加快扩张规模。从过去分析结果来看,企业从2015年下半年市场好转的时候开始加杠杆,这种情况一直持续到现在。主要的表现形式为自筹资金与表外融资的增加,虽然企业销售规模大幅提升,市场占有率增加,但运营风险越来越严重。

据同策咨询研究部观察,最近两年房企平均的借款周期是两年,如果是2015年下半年开始加杠杆,那么推后两年偿还的话,2017年下半年,首次加杠杆的资金就面临偿还压力。如果企业无力偿还,则面临资金的压力。此次房企无非两个解决方法,首先是借新还旧,但发债成本已推高,私募收紧,融资资金不能用于拿地环节,第二种渠道,就是加快销售资金回笼。调控以来,销售下滑比较厉害,下半年必然要冲量,结果很有可能就是降价。

张宏伟指出,尽管1月好几家房企都公布了不错的销售业绩,但很大一部分原因是去年完成任务之后“藏”了业绩。因此,他认为,房企在今年2月之后的销售情况表现更值得关注,也更能反映问题。

流动性成关键

市场情况仿佛已经清晰,而房企难道是“只缘身在此山中”?根据国家统计局数据,2016年房企的拿地投资成本是增长的,2016年拿地面积22025万平方米,同比减少3.4%,但拿地金额为9129亿元,同比增长19.8%。

然而,这并不影响房企对土地的热衷程度。2月15日下午,南京对此前一天拍到最高限价的5幅地块,进行最终摇号,结果出炉:绿城、招商、银城、金辉、星河都各摇中一幅地。而在前一天中有所斩获的是金茂与莱蒙地产。其中金茂以总价73.4亿拿下南京未来的新地标地块。

2月15日,南京市周边的一个县——句容卖出了30幅地块,其中25块为住宅用地,起拍金额达到76275万元,最终成交金额达到215193万元,其中3块地,最终成交溢价分别高达195%、310%、430%。今年以来拿地凶猛的新城控股,以14949万元、96427万元竞得了句容市区的两幅地块。

多名业内人士均有共识,认为房企“做规模-拿地-做规模”的循环,一旦杠杆太大,则有可能进入死循环。一定程度上看企业短期内的资金流动性情况,流动性主要表现在融资能力、销售能力、偿还能力。

而年初以来,碧桂园、万科、恒大等几家上千亿的房企对土地的增持热度,也令业内人士侧目。比如,万科刚于2月8日披露的1月新增项目情况显示,该公司耗资119.08亿元拿了19个项目;碧桂园1月份也花了102亿拿地。

诚然,上述这几家企业的融资能力、销售能力都是业内公认的佼佼者。“但企业加杠杆达到一定程度的时候,就会引发相关机构的关注。”包括之前闽系房企中的激进代表融信、刚刚宣布全年销售目标的恒大等。“流动性还是衡量企业的关键所在。”

而在华东,对于一些销售导向的企业来说,加快销售速度已经被提上议事日程,日前某央企华东大区紧急通知营销负责人与城市分公司负责人开会,要求加快跑量,21世纪经济报道记者通过其他渠道了解到,该公司已经从去年12月起两个月连续没有并表的拿地记录;在苏州,同样是某家央企出身的房企高管团队在2月13日同样提出了加快跑量的营销诉求。

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责任编辑:王惊东  JN1574
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