2011年第三季度城市地价监测报告及后期预测

    一、全国地价总体水平小幅上升，各用途地价环比、同比增速全面回落

    地价水平小幅上涨。2011年第三季度，全国主要监测城市地价总体水平为3040元／平方米，商业、居住、工业分别为5615元／平方米、4518元／平方米和649元／平方米；综合、商业、居住和工业地价水平分别较上一季度上涨40、109、75和4元/平方米。

    地价增幅全面回落。2011年第三季度，全国主要监测城市综合、商业、居住和工业地价环比增长率分别为1.33%、1.98%、1.69%、0.64%，较上一季度分别下降0.54、0.79、0.48、0.49个百分点；同比增长率分别为8.37%、11.54%、10.48%、4.61%，较上一季度分别下降0.48、0.22、0.25、0.84个百分点，地价环比、同比增幅全面回落。

    重点监测城市中，各项指标均高于全国主要城市平均水平。综合、商业、居住、工业地价环比增长率分别为1.39%、2.04%、1.74%和0.66%；同比增长率分别为9.33%、12.25%、11.19%和5.65%，环比、同比增速均较上一季度明显放缓。【搜狐焦点团房会持续招募“惠”员中，沧州难得一见的看房盛会，十余家精品楼盘轮番优惠，免费参加到场即可现金抽奖，更有机会抽取IPAD终极大奖，亲~赶快点击报名吧！】

    地价指数持续上升。长期以来，全国重点城市平均地价指数随宏观经济增长持续上升，2007和2010两年各类用地地价指数增幅较高，十年间，居住用地价格水平总体翻番，工业用地价格上升近半。2011年第三季度，以2000年为基期的重点城市综合、商业、居住、工业地价指数分别达到192、200、224、156。

    二、三大重点区域地价总体增速放缓的态势与全国保持一致，珠江三角洲地价增幅仍居较高

    2011年第三季度，三大重点区域综合地价水平均高于全国总体水平。其中，长江三角洲地区较高，为4613元/平方米；珠江三角洲地区次之，为4181元/平方米；环渤海地区较低，为3319元/平方米。

    从环比增长率看，三大区域的综合地价环比增速均呈回落态势。其中，长江三角洲地区低于全国和其他两个重点区域水平，为0.86%，较上一季度下降了0.83个百分点；珠江三角洲地区高于全国和其他两个重点监测区域水平，为2.05%，较上一季度下降了1.13个百分点，下降的幅度较大；环渤海地区低于全国平均水平，介于其他两个重点监测区域水平之间，为0.95%，较上一季度下降了0.07个百分点。

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　从同比增长率看，三大区域的综合地价同比增速也呈回落态势。其中，长江三角洲地区低于全国和其他两个重点区域水平,为6.87%，较上一季度下降了0.55个百分点；珠江三角洲地区高于全国和其他两个重点地区水平，为10.86%，较上一季度下降了0.38个百分点；环渤海地区低于全国水平，介于其他两个重点地区水平之间，为7.32%，较上一季度下降了1.31个百分点，下降幅度较大。

三、各用途地价在三大重点区域呈现不同变化，商业、居住地价环比增速全面下降，同比增速则涨跌各异

　除环渤海地区工业地价环比增速略有上升外，其余各重点区域分用途地价环比增速均明显放缓，并保持了自今年1季度以来的下行轨迹，其中珠三角地区本季度商业地价环比增速下降幅度较高，达到4.58个百分点。

    就同比增长率而言，长三角地区商业地价同比增速自今年以来持续微升，珠三角地区居住地价同比增速度则明显高于年初水平，各区域工业地价同比增速均呈回落态势。

     四、全国主要监测城市中，超过五成城市的综合、居住地价增速回落，地价水平下降的城市明显增多

　2011年第三季度，全国主要监测城市中，超过五成城市的综合、居住地价环比、同比增速较上一季度有所回落。各监测城市中，综合地价涨幅超过5.0%的城市仅有4个，分别是：贵阳市7.28%、南充市7.17%、湖州市5.43%、海口市5.15%；7个城市为负增长，分别是：温州市-2.30%、杭州市-0.80%、南宁市-0.50%、青岛市-0.25%、无锡市-0.14%、哈尔滨市-0.12%、北海市-0.08%。综合地价同比涨幅超过20.0%的城市仍有5个，但涨幅有所放缓，分别是：昆明市、柳州市、南充市、湖州市、深圳市。

    居住地价变化与综合地价状况基本保持一致。超过五成的城市居住地价环比增速回落，环比增幅超过5.0%的城市减少至5个，分别为：南充市8.19%、贵阳市7.49%、湖州市6.49%、海口市5.99%、岳阳市5.92%；12个城市出现负增长，分别为：温州市-3.56%、太原市-1.57%、南宁市-0.90%、杭州市-0.83%、哈尔滨市-0.79%、成都市-0.67%、无锡市-0.53%、青岛市-0.49%、常州市-0.33%、北海市-0.20%、扬州市-0.17%、北京市-0.08%。超过五成监测城市的居住地价同比增速有所回落，增幅超过20.0%的城市减至8个，分别为：昆明市、柳州市、南充市、湖州市、新乡市、石家庄市、平顶山市、汕头市；3个城市居住地价较去年同期微降，分别为：杭州市、哈尔滨市、鸡西市。

　五、当前市场态势分析

　从宏观经济层面来看，国际上经济复苏速度放缓，变数增加，国内经济走势总体可控，楼市调控政策纵向深化，多重因素叠加下，地价水平升中趋稳，涨幅持续回落。X

三季度以来，宏观经济继续向调控预期方向发展，各业用地需求持续旺盛，统计显示，仅1-8月间全国已有 12省份将全年供地计划指标用尽。本季度，社会消费品零售总额同比增速维持17％及以上，固定资产投资增速继续保持在25％左右，通货膨胀率在6％以上高位振荡，特别是欧美债务危机引发外汇资产缩水加大了人民币升值压力，投资逐利与保值避险等支撑房价地价上涨的各方因素仍然存在，地价水平仍保持一定增速。面对上半年部分城市房价上涨压力仍然较大的局面，国务院研究部署继续加强调控工作，要求二三线城市采取限购政策，多次督促推进保障性安居工程建设，持续深化调控政策力度。9月份，70个大中城市中，新建商品住宅价格同比涨幅回落的城市达到59个，房地价高企态势得到初步遏制。

    从土地供应市场上异常交易地块的情况来看，高价地块数量明显减少，溢价率和竞价轮次相对平稳，市场热度降温。

    从一线和热点城市[1]月度地价调查情况来看，多数调查城市专家普遍认为地价稳中微升，且市场热点从居住向商业、工业地产转移的态势明显。房地产调控政策的效果已在土地市场上逐步显现。7、8、9各月，北、上、广、深四大一线城市中，认为居住地价下降的专家比例增加，9月份，除广州外，其他一线城市认为居住地价下降的专家比例均超过半数，同时，在其他热点城市中，认为居住地价出现下降居多的城市包括青岛、宁波、杭州、南京、天津、成都等地。

　六、后期关注要点及走势预判

    土地市场运行及未来的发展趋势与宏观经济变动息息相关，在全球经济复苏步伐放缓，国内经济理性回调、房地产调控继续深化的背景下，土地市场相对降温的态势已基本明朗。在宏观调控政策走向的敏感期和调控效果的关键期，以下方面值得密切关注：一是做好政策预评估，全面、科学地评判国内外政治经济因素变动的叠加影响，统筹设计改革路径。二是审慎对待地方融资平台风险，防患未然，逐步梳导、控制因土地、房地产市场降温给地方政府带来的财政、金融双重压力。三是坚持房地产调控方向不动摇，增加政策手段的精准性，在合理应用限购、限价等措施的同时，适时启动长效机制。四是深入研究以土地供应参与调控的科学模式，力争通过供应数量、结构、时序的变化平抑经济的不合理波动，避免盲目供应同向放大市场风险。五是关注资本向商业、工业地产的转移。

    预计四季度，随着我国经济自主稳定增长、保障性安居工程建设全年目标的推进，城市地价总体水平将会延续平稳增长。但随着供需双向调控政策全面落实、房地产业资金有序回流、通货膨胀率有效抑制等有利因素的强化，城市居住地价增速将进一步回调。

（来源：中国土地勘测规划院 城市地价动态监测组）

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