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沧州市存量房交易价格申报评估工作问答

2011-07-29 10:29:30 来源: 搜狐焦点网

    一、什么是存量房?

  存量房是指除房地产开发商投资新建造尚未出售的商品房以外、市场上已经存在的房屋,这里一般是指二手房。

  二、什么是存量房交易价格申报评估?

  存量房交易价格申报评估是指对纳税人申报的存量房交易价格的真实性和合理性进行评估。基本做法是将房地产评估技术和计算机技术相结合,在全面开展房地产市场价格调查的基础上,收集近期存量房交易实例和商品房网上合同备案信息,生成存量房交易标准价格,建立房地产交易可比实例数据库。对纳税人申报的存量房交易价格与数据库中同区域、同类型可比实例进行比对,对申报价格明显偏低且无正当理由的,按照评估的房产价格为计税依据,依法计算应纳税费。

  三、为什么要开展存量房交易价格申报评估工作?

  排名前列,是上级的工作要求和部署。财政部国家税务总局《关于开展应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作的通知》(财税[2009]100号)和省局《关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》(冀地税函[2011]18号)提出了要求,市政府第72次常务会议研究决定,在沧州市开展存量房交易价格申报评估工作。

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  第二,是加强税收征管的需要。当前,存量房交易一般是买卖双方协商或在中介机构的撮合下签订合同进行交易,纳税人低报成交价格偷逃税款的现象较为普遍,造成税款流失,影响了税法的严肃性,也削弱了房地产市场调控的政策效果。应用房地产评估技术加强存量房税收征管,可以杜绝人工评估工作中人为因素的影响,减少交易价格评估中的随意性,减少争议事件的产生,营造公平、公开、公正的纳税环境,堵塞税收漏洞,增加税收收入。是税务机关在征管实践中探索出的行之有效的税收风险防范机制。

  第三,是服务纳税人、创造公平纳税环境的需要。通过开展存量房交易价格申报评估,一是可以规范房地产交易计税价格核定办法,进一步推进房地产税收一体化管理;二是由过去委托评估机构评估改为税务机关应用评估软件进行评估,减少了中间环节,简化了工作流程;三是更加方便纳税人,纳税人在办理房产交易涉税事宜时在地税局办税服务窗口一次完成,节约了办税时间和办税成本,地税机关为纳税人提供的纳税服务更加便捷、优质、高效。

  四、沧州市存量房交易价格申报评估试点范围是怎样确定的?

  存量房交易价格申报评估是一项技术含量高、挑战性强的工作,根据沧州市实际,为积累工作经验、确保工作质量,我们先选择沧州市区(含沧县坐落在市区部分)进行试点,待条件成熟后在全市推广。

  五、市区存量房交易价格申报评估工作何时运行?

  目前,沧州市存量房交易价格申报评估所需计算机设备、评估软件均已安装并调试完成,可比实例数据库已经建立,前期各项准备工作全部就绪,已从7月1日起试运行,将于8月1日正式上线运行,希望广大纳税人对我们的工作给予理解和支持。

  六、存量房交易涉及应缴纳的税费有哪些?

  按照税法规定,对于发生存量房交易的双方均负有纳税义务。属于买方缴纳的税种有契税、印花税,属于卖方缴纳的税种有营业税、城市维护建设税、个人所得税、土地增值税、印花税、教育费附加和地方教育附加等税费。这里需要强调说明的是,存量房交易价格申报评估工作仅是交易价格评估手段和程序的改变,不涉及存量房交易环节相关税收政策的变化,既不增加税种也不增加税负。

  七、对存量房交易有什么税收优惠政策?

  自2010年10月1日起,对个人购买普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同)少有住房的,减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭少有住房的,减按1%税率征收契税。

  自2011年1月28日起,个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

  对个人转让自用5年以上,并且是家庭少有生活用房取得的所得,免征个人所得税。

  对个人销售或购买住房暂免征收印花税,对个人销售住房暂免征收土地增值税。

  八、如何办理存量房交易涉税事宜?

  纳税人将房屋买卖合同或协议、房屋产权证书、买卖双方身份证明等相关资料交由地税局办税服务人员进行审核,对资料齐全的,进行交易房产实际坐落位置确认,由办税服务人员在存量房交易价格申报评估系统进行估价操作,纳税人在房屋评估报告上签字确认后,办税服务人员为其开具征(免)税证明单,纳税人凭征(免)税证明单缴纳相应税费后,持完税凭证第二、四联或免税证明单到房管部门办理权属转移手续。

  九、存量房交易行为未按规定缴纳税款的需承担什么法律责任?

  发生存量房交易行为,纳税人未按规定缴纳税款的,由税务机关依法追缴应纳税款、滞纳金,并按规定给予行政处罚。构成犯罪的,依法追究刑事责任。

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