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政策网开一面 商办存量房或迎生机

2017/05/31 09:07 来源: 搜狐焦点网 评论
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北京商办限购政策出台后,商办类市场交易几乎停滞,中介机构直接关停商办类房屋区域的门店,市场中出现业主想卖却不知道卖给谁的尴尬局面。

北京商办限购政策出台后,商办类市场交易几乎停滞,中介机构直接关停商办类房屋区域的门店,市场中出现业主想卖却不知道卖给谁的尴尬局面。5月23日,北京市住建委发布关于商办政策的几点说明,其中包括:合规已购商办可买卖、可租赁;中介机构可代理商办房出售、出租业务,但不得以任何方式宣传此类房屋可用于居住或者其具备居住功能。业内认为,政策网开一面, 商办房存量市场迎生机,中介关店是规避风险,商办市场成交停滞的情况下,中介或许很难会立刻跟进商办业务的代理。

存量商办可租可售

多年前,“商住两用”房屋作为住宅市场的一种有效补充,表现一直不温不火。但是2016年二季度开始,关于商住全面限购的传闻不断,自此商住市场成交也进入快车道。之后近一年时间里,商住房开始超过住宅产品成为北京楼市的主角。

然而,3月26日,《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》出台,导致商办类房屋成交迅速降温。目前,北京商住房面临“有房难售”的尴尬境地。

中原地产统计数据显示,本轮调控政策影响最大的莫过于商住市场,其中特别是北京与上海的商住市场受到的影响最大。商办限购政策出台后接近2个月时间,北京商办市场彻底冰冻,与调控前相比,整体市场成交量全面萎缩,特别是在今年调控前,商住签约接近万套,而在调控后,剔除通州个别项目的商务公寓,市场整体接近零成交。

商办限购政策出台后,业主们担心自己的房产无法出售变现,甚至连靠出租保证收益都难以实现。基于此,5月23日,北京市住建委发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》的几点说明,明确规定在政策执行前,已取得预售许可证、有实际成交并完成网签的商办类项目,开发商可保持现有设施;已购买的商办类房屋,购房者可保持现有设施。此外,已购买的商办类房屋可出租,且不限定出租对象;也可销售,但购房人应符合政策要求。

流水恐难支撑门店成本

值得注意的是,商办类市场迅速降温的同时,二手房中介机构也开始关闭商办房区域的门店,暂停代理商办房屋的出售以及出租业务。北京一家大型房地产中介公司相关负责人表示,中介机构关停商办门店的主要原因在于,商办类房屋限购后,市场监管趋紧,监管部门禁止中介机构宣传商办类房屋的居住属性。以东五环外的北京像素为例,曾经这里有近20家二手房中介门店,但是在商办限购政策出台后,包括链家、我爱我家、恒洋在内的中介公司全部关停了二手房门店。曾经每天穿梭于北京像素小区的经纪人,仿佛一夜之间都消失不见。

北京像素南区的业主李女士反映,商办限购政策出台后,她想抓紧时间把北京像素的商办房出售,却发现没有中介公司愿意代理。 事实上,类似于李女士面临的这种情况比比皆是。5月26日,北京市住建委发布的关于商办政策的补充说明也提到,中介机构可代理商办类房屋的出租、出售业务,但不得以任何方式宣传此类房屋可用于居住或者其具备居住功能。这是否意味着中介公司会重新代理商办房的出售及出租业务呢?对此,上述房产中介机构负责人表示,在政策允许的情况下,中介公司应该会考虑重新代理商办类房屋的业务。

好坏消息因人而异

“此次商办政策的补充说明,从内容看,与之前调控政策要求并无区别。但基本明确了政策的主要方向是遏制增量,对存量,特别是小业主已经使用的存量暂做引导。”中原地产首席分析师张大伟认为,对小业主来说算是好消息,对企业来说,这肯定是坏消息。未来调控的重点依然是企业手中的商办类产品,这部分大约有几万套未签约。整体来看,市场未来新增量将受到的影响最大。

那么,企业手中的商办类产品货值有多大呢?张大伟进一步称,过去十年间,北京合计出让1701宗招拍挂土地,其中有721宗工业用地,剔除这部分之外,合计有大约980宗地块,除少部分R2住宅用地外,其他全部或者部分为商办属性,住宅用地中25%左右为商办属性配套,“商服+综合”基本全部为商办。也就是说,过去十年,北京供应了商办类用地大约7000万平方米。据测算北京商办未开发的面积大约有5000万平方米。按照每平方米土地(市值)2万元计算,大约有10万亿元的土地价值。张大伟表示,剔除已经交易的1万亿元,以及目前市场中2.5万亿元左右的货值。整体来看,受到政策影响的商办市场总市值超过6万亿元。

有业内人士分析认为,企业手中的商办类产品潜在供应量巨大,成交量大跌的情况下,如何破解销售难题是房企不得不面临的一道坎。

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责任编辑:李兰杰  JN1423

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