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冯焱东:楼市波动为何周而复始 这六大因素在作怪

2016/10/11 10:29 来源: 每日经济新闻 评论
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人类经济活动存在波动性特征,经济学家称之为经济周 期,即国民收入或总体经济活动扩张与紧缩的交替或周期性波动变化。经济周期的起因有外因说,内因说和综合说等多种。其中,内因论认为,周期源于经济体系内 部如收入、成本、投资在市场机制作用下的必然现象,包括纯货币理论,投资过度理论和消费不足理论和心理预期理论等。

以 上经济波动理论对房地产周期波动都能做一定解释,比如基钦周期理论(由美国经济学家约瑟夫·基钦1923年提出)主要从库存角度去研究和观察经济波动,认 为库存过多,生产商就减少生产,经济向下波动;库存减少,生产商又会加大生产,经济向上波动。从基钦周期理论观察中国房地产市场波动是有很大借鉴意义的。

目 前,我国三、四线城市都存在房地产库存过大的问题,原因是地方在前几年过度供应土地造成的,这些城市的新开工量自然就降低了,房价可能还在下调,只有库存 减少到一定程度,新开工量和房价才会上升。不过,宏观经济周期理论不能充分解释房地产波动现象,必须结合行业本身特质做进一步分析。

金融资源分布存在三个不平衡

与电信电力、医疗保健等弱周期行业相比,房地产是一种强周期行业,我国房地产波动性强的原因有如下几点:

一是房地产既是消费品,又是投资品。在当前高净值人群手握巨额现金、投资渠道不多的情况下,房地产很容易成为投资炒作对象。

二是土地是稀缺资源,在农村土地入市受限等情况下,土地显得更加紧张。特别是在人口不断涌入、集聚了大量优质资源的一线城市和省会城市、计划单列市,地价更容易快速上涨,进而推动房价上涨。

三 是房地产金融属性较强。在开发和购买两端金融都有支持,按揭首付最低可以降到两成,房地产开发自有资金比例达到25%即可,土地款通过资管计划、地产基 金、信托等方式可以获得七成甚至八成融资,这种高杠杆融资往往会造成金融过度支持房地产,在房地产泡沫形成过程中推波助澜。

四 是中国金融资源分布存在几个严重不平衡现象,即行业不平衡、地域不平衡和企业不平衡。行业不平衡表现在金融资源过于集中在房地产方面,今年上半年银行贷款 增加7.53万亿元,其中房地产就增加了2.93万亿元,占比高达39%;区域不平衡表现在金融资源主要集中在一线、省会城市和计划单列市,特别是东部城 市,这些区域的存贷比远高于其他区域,可以说中西部城市和中小城市在金融资源上是在支持东部和大城市;企业不平衡是指在行业集中度不断提高情况下,各金融 机构把资金投放对象纷纷锁定大型开发商,债券市场和股市也对大型开发商给予大力支持,这就导致大型开发商手头资金充裕,且十分便宜,直接刺激了地王纪录不 断被刷新。在中国城镇化快速发展时期,这三个不平衡和房地产区域明显分化结合在一起,很容易使得一线城市和部分二线城市地价房价过快上涨。

五 是房地产行业政策性很强,也对房地产周期波动形成较大影响。首先,房地产具有基础性特点,住宅是居民最基本的生存条件,住房问题一要靠市场,二要靠政府保 障,全世界都如此。同时,土地又是人类经济社会活动最基本生产要素,政府作用异常重要。其次,房地产关联性非常强,对上中下游的电力煤炭、钢铁机械水泥、 家电家具消费等各种产业带动性十分明显,房地产发展好坏对于经济社会影响相当大。第三,房地产易诱发投机,并形成泡沫,房地产泡沫分为供应泡沫和价格泡沫 两种。当前,三四线城市主要是供应泡沫,一线城市和部分二线城市主要是价格泡沫。如果让市场机制起主要作用的同时,政府不积极作为,房地产市场的大幅波动 必然对国民的生产生活产生很大负面影响,甚至可能危及经济金融安全。基于以上原因,政府对房地产格外关注,但问题在于,政策出手的时机、力度、侧重点如果 比较到位,对减轻周期波动是有好处的,反之,则可能加大波动幅度。

六 是房地产调控本身存在一个天然矛盾和难点——不能对同一个时段的需求和供应同时进行调节。需求是一个快变量,供给是一个慢变量,需求与供给的节奏天生不太 合拍。如需要供应增加来满足需求、避免供不应求和房价快速上涨时,因从买地到达到预售条件存在1~2年的时差,一时上不来;而在库存过大,需要降低供应、 避免严重积压资金时,加上房地产投资往往存在一定刚性增长特点,短期内很难使供应量降低,一时又下不来。总体来看,调节需求相对容易,调节供给相对困难。 就供给调节而言,抑制供给又比刺激供给更难。

未来应在五个方面下功夫

房地产周期波动越大,对房地产本身和宏观经济影响越大,所以如何减轻房地产波动幅度是政府和行业的一个重大课题。笔者认为,降低房地产波动幅度要在以下几方面下功夫。

第 一,要理顺中央和地方政府调控的责权利关系。房地产是地方性产业,且各地发展差异很大,房地产健康发展仅靠中央政策是不行的,必须充分发挥地方政府的主导 作用。中央和地方利益诉求有所不同,是导致以往房地产调控效果不甚理想的重要原因,如何解决?应该把房地产调控主要责任落实在地方政府身上,房价波动要列 入主要政绩考核目标。我国不少城市人口动辄数百万甚至几千万,相当于一个其他国家总人口,应该赋予地方房地产调控更多更灵活的权利,包括金融、税收等方面 政策调控的权利,如首付比例、限购限贷政策、交易环节税收政策等。

与 此同时,要积极贯彻落实中央“分类调控、因城施策”精神,当前大部分城市供过于求,需要去库存,少数城市供不应求,需要补库存。在去库存的大旗下,部分热 点城市也在执行去库存政策,而不是补库存政策,可谓火上浇油,导致地价房价狂飙。因城调控政策执行不到位是此轮房地产热潮的重要原因,须引以为鉴。

第 二,地方政府要立足城市长远发展,提高房地产调控的本领,加强土地供应计划性。计划与市场经济调节两大手段,在房地产方面,计划性尤为重要,因为土地是政 府供应的,一方面要防止无节制供地,这会形成供应泡沫;另一方面,要特别防止供地不足,这会催生房价泡沫。房地产的需求调控相对容易,重点要放在供给侧, 要努力形成供应略大于需求的长期态势,供不应求会导致房价快速上涨,要明白房价是易涨难跌、快涨慢跌的。

第 三,要增强房地产调控的前瞻性,努力避免滞后性。调控不能等到问题很严重了,房价已经很离谱了再出措施,应及早出手。调控之所以滞后,除管理部门对形势变 化缺乏足够敏感外,另一个原因是金融等调控工具无法常态化使用,短效调控机制没有建立起来。房地产调控有财政税收、金融、法律、行政、舆论引导、户籍、土 地等等多种方式,其中有些是快变量,有些是慢变量,税收、金融、舆论引导、行政等快变量工具,地方政府应该常态化和及时使用,做到短效机制短效调控机制与 长效调控机制结合,快变量调控手段与慢变量调控手段结合。

按 揭等金融工具在房地产调控中的作用非常大,时效性也强,必须随时灵活采用,房地产市场这几年往往是两三年一个明显的波动周期,调控其实就是反周期,所以金 融调控工具可能在3年内要随时使用才能应对市场的波动。现在往往是几年才有一次调整,这种节奏是行政审批的方式,还算不上根据市场激烈变化及时应对,这对 调控房地市场显然是不利的。税收政策也很重要,在房地产过热时期要及时调整流通环节乃至持有环节的税务政策。

第 四,房地产热点城市往往是经济发达地区,理应在经济转型和创新创业方面做出表率。具体来说,要主动减轻地方经济对房地产的依赖,地方财政对土地出让金的依 赖。土地财政是分税制改革之后形成的一个问题,需要在税制改革方面进一步深入解决,物业税对减轻土地财政依赖、抑制房地产投资投机、促进房地产平稳发展有 一定作用,可以考虑在适当时机实施。

第五,集体土地出让步伐需要加快。土地垄断供应容易抬高地价房价,集体土地入市能有效破除垄断,减轻地价上升压力。

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责任编辑:赵一  JN1399

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