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驱使房企争当“地王”的力量来自哪儿?

2016/06/11 10:44 来源: 北京青年周刊 评论
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要问今年什么跑得最快,一个是地价,一个是信贷资金,一个地王频出,一个频创纪录。

前 者将会改变地王历史,成为诞生地王最多的一年,后者则已改变信贷历史,1月份投放的信贷资金就高达2.51万亿元,比此前的纪录已不知高到哪里去了。那 么,到底是什么力量驱使房企如此不惜一切代价地竞相拿地、争当地王呢?难道房价上涨预期已经到了可以不顾一切的时候吗?显然,这里有更多深层次原因。

如 果说投放信贷资金,还可以从稳经济、稳增长、稳就业、稳居民收入增长等方面找到理由的话,那么争当地王可能很难找到令人信服的理由。但是,却真真实实地展 现在我们的面前了。据媒体报道,截至今年6月2日,包括北上广深以及南京、苏州、合肥等热点二线城市在内的22个重点城市,已经产生了总价、单价或溢价率 “地王”数量高达113幅。其中,央企包办了近半。融创、保利和信达今年上半年的拿地金额已分别达到了255亿元、234亿元及215亿元。

那么,到底是什么力量驱使房企如此不惜一切代价地竞相拿地、争当地王呢?难道房价上涨预期已经到了可以不顾一切的时候吗?显然,这里有更多深层次原因。

经济走势或是驱使房企竞相拿地

争当地王的重要原因之一

经 济走势或是驱使房企竞相拿地、争当地王的重要原因之一。按照权威人士的说法,中国经济呈现“L”形格局。也就是说,既不可能是“U”形,也不可能是“V” 形。那么,探底和在底部盘整很有可能是未来几年中国经济的基本格局。在这样的情况下,无论是经济继续下行还是呈现复苏态势,对房地产市场来说,都可能是一 种利好。

如果经济继续下行,按照目前实体经 济的运行状况,重提房地产,将是大概率事 件。当下的一些政策,实质已经开始依赖房地产了。多拿些地放在手上,还是有利的,是能够有增值空间的。相反,如果经济出现好转,市场开始复苏了,需求也旺 盛了,包括商品房在内的商品价格,也不可避免地会出现上涨现象,同样对房企有利,对拿地有好处。即便现在拿地的价格高一点,也不影响将来赚钱。从总体上 讲,收益还是要大于风险的。

通胀预期也是房企不惜一切代价

拿地的原因之一

通 胀预期也是房企不惜一切代价拿地的原因之一。从2008年到现在不到8年的时间里,广义货币(M2)就增加了90多万亿,高达140万亿,平均每年新增 M210多万亿。尤其是2015年,新增信贷资金高达11.3万亿。今年以来,投放的货币也是只多不少。如此规模的货币投放出去以后,经济却仍处于下行状 态,实体经济则普遍面临融资难、融资贵的矛盾。那么,投放的货币都去了哪儿呢?一旦经济步入复苏通道,这些投放出去的货币,会不会成为通货膨胀的强大推 力,值得关注。

很显然,通货膨胀的压力是存 在的,释放出去的巨额货币,是会转化成通货 膨胀因子的。因为,这些投放出去的货币,除非继续以实物状态存在,以不动产形式存在,以周转不灵的方式存在。否则,就必然会激活通货膨胀细胞。如果在未来 若干年内不出现通货膨胀,那只能说明中国经济的运行效率相当低,货币的周转速度相当慢。货币周转慢、资源利用效率低,毫无疑问也不是我们希望看到的结果。 在这样的情况下,房企通过拿地来维持资产的保值增值,避免货币贬值,就可以理解了。更何况,房企的拿地目标,大多都是一、二线城市,特别是土地供应越来越 紧张,外来人口较多的城市,就更是地王诞生的“福地”。

融资成本低是房企敢于拿地

的一个不可忽视的重要原因

融 资成本低则是房企敢于拿地的另一个不可忽视的重要原因。别看实体企业每争取一分钱资金支持,都要看银行的脸色,都要付出很高的代价。但是,房企不同,房企 依靠土地抵押、相互担保等,却可以大把大把地从银行获得贷款支持,且成本极低。一些银行为了信贷投放需要,甚至可以用倒贴钱的方式把贷款投放给房企。这也 无形中增强了房企竞相拿地、争当地王的动力。

更 重要的是,就算将来房价不涨,也亏不到 哪里去。经历了前十多年的房地产市场快速发展,多数开发商储备的土地已经基本消化完毕,或者说在某个城市设立的房地产开发公司,在接下来的时间里要关门的 情况下,拿下一些土地,让设立的分公司继续有事做,以维持市场的份额也是需要的。

政府对风险大包大揽

是开发商拿地的另一个原因

而 驱使开发商竞相拿地、争当地王的另一个原因,就是政府对风险的大包大揽。这些年来,因为地方政府、银行、企业等不规范行为积累起来的风险并不少。但是,风 险的积累者,包括地方政府、银行和企业,似乎并不需要承担责任,也不需要承担风险,而是由政府大包大揽了。地方债务面临风险了,通过债务置换的方式化解, 银行面临风险了,则通过不良资产证券化来解决,企业面临风险了,就以债转股的方式解决。就连银行滥发信用卡产生的风险,都可以通过不良资产证券化来解决。 也就是说,无论是地方政府还是银行、抑或企业,闯再大的祸,积累再大的风险,都不用担心,都有政府这棵大树做依靠。

眼 下,正在大力推进行政管理体制改革,理顺政府与企业的关系,可是,在一些具体问题的操作上,却又要扮演无限责任政府的角色,体现政府的万能,从而给地方政 府、银行、企业等产生不怕闯祸的心理,想怎么干就怎么干,想怎么积累风险就怎么积累风险。具体到房企,虽然争当地王、高价拿地风险很大,但是,有政府大包 大揽,根本不需要考虑风险。更何况,拿地的资金大多是银行的,至多把地给银行罢了。自然,也就不会把地价当回事。尤其是央企、国企,就更不需要考虑成本、 代价的问题了。

从总体上讲,房企,特别是央 企争当地王的行为是不太合适的。至少,在目 前的经济环境下不太合适,必须加强监管,加大对不规范行为的查处力度。更重要的是,政府不能再发出错误信号,不能为了一时之需,把风险大包大揽,从而让包 括房企在内的市场主体,产生政府会解决、政府会想办法的心理。如此,危害极大。

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责任编辑:李兰杰  JN1423

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