你们合谋让地价暴涨 这样真的好吗？

6月1日,上海,偏远的宝山顾村拍出了溢价率300%、地价3.7万的土地;6月2日在深圳关外龙华、北京近郊海淀北乃至远郊区顺义后沙峪地块、延庆地区,同时出现了地价超过3万、4万的土地。

过去的5个月全国各地诞生了152个“地王”。地王这一话题又成了全国最有热度的新闻。

什么样的逻辑支撑地价如此疯涨?

社科院学部委员、著名经济学家李扬在《中国投资发展报告(2016)》发布会上指出,最近这些城市房价上涨,是一些调控者和开发商共谋搞上去的,因为地方政府卖不了地,开发商卖不了房,政府没有财政收入,大家都不好。

李扬说了大实话。房价上涨是共谋,此轮地价上涨也是共谋,亦是大家多年来心照不宣的阳谋。没有政府和银行的推动,房地产商无法独自上演如此疯狂上涨的大戏。其实,如果政策不鼓励,或者说政策合适,房价可以不涨甚至还可能下降。

还记得吗?2014年、2015年,房价几乎是被冰封的两年,无论一线城市、二线城市大部分没有上涨,甚至一部分利益群体在担心房价下跌。

举例说明:

2015年夏天,就在6月2日拍出地王、楼面价达到4.46万/平方米的北京顺义后沙峪地块附近,出现过73平方米报价146万的70年大产权房屋,均价2万/平方米。十个月的时间过去,地价火箭速度爬升已超周边房价!

2014年年初,一位富裕的熟人在合肥投资了不少房产,对合肥房价下跌趋势忧心忡忡。两年时间形势就逆转--刚刚过去的5月,合肥房价单月涨幅逼近6%,引领全国。这位仁兄已从忧转喜,财富又上一层楼。

什 么原因造成房地产形势逆转?可以说是地方政府、银行、房地产商、扭曲的经济结构共同造成了地价、房价的新一轮上涨。此逻辑链条是:地方债规模庞大,过剩产 能占用大量信贷资源,实体经济不振,银行体系整体萎靡,导致了今年的货币政策不得不宽松--地价、房价上涨,地方政府、融资平台公司、银行等方面才能解 套。

首先,货币宽松了:2015年新增人民币贷款11.72万亿元,比信贷超常规投放的2009年同期相比,银行贷款多增了1万亿。2016年一季度的新增贷款、社会融资规模增量均创历史记录。

按照中国房地产业协会发布的《2016中国房地产上市公司测评研究报告》,2015年,房地产行业净负债率均值为96%,较2014年上升7.23%,创新高。这一数据也反证了信贷流向房地产业。可以说,土地绑架房地产商,房地产商绑架银行。

其 次,由于债务飙升地方政府卖地冲动不减反增。监管机构从去年开始允许高成本的债务交换新允许的市政债券,财政部长楼继伟3月份表示,2016年大约有5万 亿元借贷到期,到时需要置换成新批准的债券额度。全国人大批准地方政府出售1.18万亿新债务来帮助填补预算赤字。债务压身,又加上实体经济形势不好,地 方政府转而求得土地财政支持的动力爆满。

光大证券首席经济学家徐高的研究也佐证了上面的描述,他认为整个经济里真正快速扩张债务的一个是房地产,一个是地方政府融资平台。

再 次,经济发展畸形态势没有好转,银行被房地产和过剩产能绑架。从2015年开始,银行不良贷款在慢慢变大,各家都倾向加大发贷量,让分母变大。根据《财 新》报道,过剩产能源源不断获得“输血”。在煤炭、钢铁、水泥、平板玻璃、造船、光伏等多个过剩产能行业中,企业借新还旧问题突出。86家钢铁企业负债总 额3.3万亿,绝大部分是银行贷款。

所以,当 前国内银行体系的脆弱性应该是少有,这不仅表现为2015年利润急剧下降,也表现为银行不良贷款大幅上升,及银行中层员工大量地离职。2015年宇宙 排名前列大行工行的净利润增速仅剩0.48%!2016年排名前列季度,中国银行业的不良贷款升至2.1万亿,总体不良贷款率突破2%生死线,警报拉响。

银 行告急、地方政府债务压身、实体经济低谷,把重担压在土地财政上不啻于饮鸩止渴。这种方式暂时缓解经济困局付出的代价很大。5月9日“权威人士”通过《人 民日报》明确指出:“不能也没必要用加杠杆的办法硬推经济增长。”“要恢复房地产市场正常运行,去掉一些不合时宜的杠杆是必要的,但假如搞大力刺激,必然 制造泡沫,这个教训必须汲取。”去杠杆、去土地财政化,这个过程注定痛苦异常,但只有经历此痛才有之后的光明。