业主新房紧邻小区变电站 开发商是否欺诈

千挑万选买下高档小区的一套期房，收房时愕然发现，房 间窗外，正对着小区惟一的变电站。这个大家伙在当初买房时并未在沙盘和附图上标注，售楼员也未曾有任何告知。曾经做过开胸手术的业主本就对污染辐射之类的 问题非常敏感，如今却又碰到这种局面。世方永泰律师事务所阎民律师说，购房合同中的文本几乎没有改动的空间，一旦签下，往往就意味着将承担其中的风险。 “在购买期房之前，如果可能，准业主较好能详细查看工程规划，将小区内变电站、化粪池、锅炉房等设施的建设考虑进去。”

出大事了

排名前列个买房却买下小区最惨一套房

时间回到2012年6月19日。北京市民岳女士在这一天真正享受了一次VIP待遇：高铁站到小区专车接送，被欢迎人群众星捧月般地迎接到售楼处——她是这个位于天津市武清区的小区花园洋房首位即将签约的购房者。

在 开发商提供的沙盘上，岳女士精挑细选，希望找一个环境安静、绿化充分的位置。因为以前做过开胸手术，岳女士一直对污染问题特别关注。在毗邻别墅区的多层住 宅小区的边缘，岳女士终于找到了一个合适的位置，尽管这套房子的价格比周围相似面积的还要高20万元左右，她还是毫不犹豫地定了下来。

一年半以后的2013年秋天，正准备收房的岳女士突然接到售楼员的电话。对方慌慌张张地告知：出大事了！岳女士和丈夫赶紧赶到已经基本修建完毕的小区，只见一个十多平方米、体形硕大的变电站赫然出现在他们面前，正好堵在自家门前客厅和主卧室的窗前。

眼前的一幕让岳女士欲哭无泪：精挑细选，结果却住在了巨型变电站旁边。潜在的辐射污染、现实的视觉阻碍，加上“排名前列位购房人”VIP挑房过程以及那20万元的价差，这样的反差实在让人无法接受。

夫妇二人给开发商连续四次发函，希望能够将问题解决，但毫无回音。

合同约定

建设方有权决定建在哪儿

无奈之下，岳女士夫妇找到了长期从事房地产方面法律业务的世方永泰律师事务所阎民律师。阎律师随同二位业主前往小区，试图找一找项目主管，也同样是无功而返。

但是在售楼处长时间等候的时候，阎律师发现，这里的沙盘还是当初岳女士买房时的那一个。在她购买的房产的区域里，沙盘上展示的内容还是一片花园绿地。作为判断买哪一套不买哪一套的依据，沙盘对于购房者的引导作用无可置疑。阎律师当即对这个沙盘进行了摄像拍照取证。

岳女士提出的退款或换房的要求均被开发商拒绝。她只好将开发商起诉至天津市武清区法院，要求撤销合同，返还购房款并赔偿相应损失。

在开发商一方看来，对于变电站、化粪池、垃圾站、热交换站等小区必备、但放在谁家门口都不愿意的这些设施，在最初的合同附件4里就有明文规定，只要签字了，就意味着业主已经授权开发企业对这些设施的建设位置随意安排，没什么太多可说的。

记 者查阅了这个附件4，相关的表述是：“……上述配套设施及功能性尚未最终确定的建筑及设施，不属于环境布局的范围之内。有关位置为甲方（开发商）的暂估位 置，乙方（业主）同意甲方有权基于项目的整体布局考虑自主安排，最终位置以实际建成的位置为准。”这样几行字，将业主行使权利之路堵得严严实实。

果不其然，开庭之后，开发商方面的法务代表坚称：“合同附件4里面已经作出了明确约定，业主同意企业方面根据小区建设的整体考虑自主安排。企业在这方面根本就不存在任何欺诈行为。”

同时，企业方面提出了一个确实难以驳斥的理由：这个变电站是为了小区全体住户使用的，是每个小区都必须要有的，而且它也是电力部门根据小区实际环境进行设计并委托施工，在开发商已经提示过了的情况之下，怎么能认为开发企业欺诈而要求撤销合同？

阎民律师告诉记者，在当下的房地产市场中，公众去买房时与开发商签订的合同确实都是格式合同，在与开发商谈条件的时候，基本都是处于弱势地位，合同中的条款不可能更改一个字。

摆在买家面前的只有两条路：买，或者放弃。但是，即使放弃了这一家，其他的开发商提供的合同也基本类似。

但是，难道如此明显不利的条款，购房者签了字，就只能自己认头了吗？

争锋焦点

附件4到底算不算欺诈？

“我从最开始就主张这个附件4是个无效条款。”阎民律师说。

根据《合同法》44条的规定，提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。他认为，这个条款明显就是免除了开发商的责任，排除了业主的知情权。

其中最关键的问题是，在小区期房开始销售的时候，事实上它的施工规划平面布局已经都确定下来，当时变电站应该建在哪里，建设单位早就已经心中有数。而在这种情况下，小区的沙盘上标示的，还是草坪而不是应该有的变电站，这是明显的欺诈行为。

“经过批准的规划设计，开发企业无权随意变更。”阎民律师说，在房屋进入销售阶段的时候，并不会出现配套设施建设位置还没有方案，想建在哪里就建在哪里的情况。

从岳女士事后调取的小区总平面图中可以看到，小区其实原本规划了五座变电站，但在没有任何变更手续的情况下，小区里暴露在地面上的变电站只剩下了一处：就是岳女士家门前的这一处。

“我在买房的时候，谁也没跟我说过我买的房子前边要建一个大变电站，更没人告诉我，其实规划了5个，但估计就在你家门口建一个。如果有谁跟我说过哪怕一句，现在我都不会认为你们欺诈！”岳女士表示实在难以接受现状。

与 此同时，阎民律师还发现，根据《城乡规划法》，修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图应该公布；而天津市明确规定，在取得建设工程规划许可证后，建 设单位应当在施工工地的显著位置公开悬挂经城乡规划主管部门确认的建设工程总平面示意图。但这些应予公布的内容均未曾公布。

然而，一审法院全部驳回了岳女士的诉求。法院认为，原合同附件4并不能认定为“强加于人”的条款，而公布建设工程总平面图的主体，并非开发商，而是地方政府。既然附件4有效，那么岳女士所请求的撤销合同，返还房款并赔偿的要求则于法无据。

一 审败诉后，阎民律师代表岳女士夫妇提出了上诉。阎律师考虑，如果二审法院坚持认为该房地产项目的总平面图公示主体为政府，且经过验收的小区规划没有问题， 他只能依次提起行政诉讼，状告当地政府及相关审核验收部门，但是，此类官司中，每一起开发商都必须充当“第三人”，相信最终会通过法律审判程序，发现此次 规划纠纷中的问题所在。

在此期间，律师依然没 有放弃与开发商的沟通和协调。经过艰苦谈判，开发商和岳女士各让一步，由开发商在小区内为岳女士换了一处住宅，原住宅重新进入市场销售。 阎律师说，这套住宅重新销售，其售价势必会缩水，毕竟已经是现房状态，潜在顾客在发现门前就是一个大变电站的时候，还有多少人会以高价购买？

案后思考

调整规划应给受损人赔偿

不仅是在购买期房的过程中，即使入住之后，市民也有可能遭遇突如其来的规划变更：家门前突然增加了垃圾站、不远处规划修建铁路、楼下建起了一个加油站……凡此种种，都有可能造成住户的生活不便或房屋贬值。

阎民律师说，在江浙一带的司法实践中，业主遇到类似情况进行起诉，法院支持业主情况的比较多。但在较高法院没有出台相关司法解释的时候，各地法院都可以依照事实情况，由法官根据自身的判断和对事件的理解进行裁判。

“《城 乡规划法》里面有明确的规定，经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改；确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形 式，听取利害关系人的意见；因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。这条法律是遭遇类似问题的公众打赢官司的关键。”阎民律师说，一旦 规划调整，在小区周边或某个住户的门前修建可能影响房屋质量、居住质量的设施，那么其直接责任单位应当是规划部门。

阎 民律师表示，“在居住社区的功能配套和周边居民利益之间，需要有一个平衡点。至于这个平衡点如何把握，我认为还是应该服从市场的标准，也就是说，如果测算 房屋是否贬值，只有让它进入市场，以它的成交价格和在受损之前的价格相比较，才能得出合理的贬值区间。居民有了这样的数据，才能更好地维护自己的权益。”