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如何还房贷压力小 等额本金总利息少

2016/06/09 09:58 来源: 北京晚报 评论
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经历了看房的奔波、选房的纠 结和砍价的痛苦之后,你终于走到了向银行申请贷款这一步。你以为只要有体面的工作和稳定的收入,搞清楚公积金贷款和商业贷款的区别,申请房贷这种琐事交给 房产中介办理就OK了。如果你这样想,那你很可能就要为这小小的偷懒多掏几十万利息了。不说现在利率市场化环境下各家银行的房贷利率不尽相同,单说你随意 选择的还款方式,在未来的20到30年中,就会对你的家庭经济情况产生比较大的影响。

当前,无论是公积金贷款还是商业银行贷款,还款方式只有两种:等额本金和等额本息。两种还款方式的计算方法不同,贷款期限越长,利息差别越大。

先来看什么是等额本金还款法。它是将本金分摊到每个月,同时付清上一还款日至本还款日之间的利息的还款方式。以贷款120万元,期限30年为例。假设是北京 市的公积金贷款,按照当前五年期以上贷款基准年利率3.25%计算,每个月本金还款额为120万÷360个月=3333元。第一个月的利率算法为:120 万×3.25%÷12=3250元,因此第一个月还款额为3333+3250=6583元。第二个月的利率算法为:(120万 -3333)×3.25%÷12=3241元,第二个月还款额为3333+3241=6574元。以此类推,此后每个月的还款额逐渐减少。

再来看什么是等额本息还款法。它比等额本金的算法更加复杂,最终结果保证每个月还款的“本+息”之和始终保持不变。仍以公积金贷款120万,期限30年,年利率3.25%计算,每月的还款额固定为5222.48元。

在等额本金情况下,如果贷款利率始终不变,贷款人30年需要支付的总利息为586625元。而在等额本息情况下,贷款人30年需要支付的总利息为 680091.3元,足足比等额本金多付了93466元。真是不算不知道,一算吓一跳。这还是公积金贷款,如果是利率更高的商业贷款,30年的利息可以差 出几十万。正因如此,如果贷款人不特意提出,银行一般默认的是等额本息还款法,理由显而易见——可以多收利息。

等额本息还款压力小

既然如此,银行为什么还要提供两种还款方式供贷款人选择呢?这是因为等额本息还款法虽然总利息多,但是优点在于每个月还款额度较为固定,额度不多不少,便于记忆,也便于缓解贷款者的贷款压力。

等额本金还款方式的优点在于整体支付的利息相对较少,但劣势在于前期还款压力较大。如果将上述例子中的公积金贷款换成商业贷款,年利率变为当前的4.9%, 仍以贷款120万,期限30年计算。若是等额本金还款,首月要还8233.33元,并且在未来一年半的时间内,每月的还款额度都在8000元以上。对于好 不容易刚刚凑齐首付款、还面临装修买家具的年轻购房人来说,还款压力不容小觑。而若选择等额本息还款法,虽然总利息多,但每月固定还款6368.72元, 还款压力相对较小。

由此可见,如果贷款人工作 和收入稳定,还款能力较强,选择等额本金方式较好。如果贷款人还款能力稍弱,等额本金还款方式无疑陡增生活压力。对于部分收入不高的购房者来说,最好的状 态就是先采用等额本息的还款方式,过了一段时间再变更为等额本金的还款方式。这样既能度过等额本金一开始的高额还款,还能省下一部分利息。但是,至于什么 时候变更比较合适、银行是否允许变更还款方式,都要根据贷款人经济情况以及与银行签订的具体合同而定。

提前还贷一定合算吗?

在 等额本息方式中,前期还的房贷,主要是利息部分。而等额本金方式,前期还的房贷,主要是本金部分。在现实中,很多人并不会真正背负长达30年的贷款。更多 的时候,随着房产的再出售,很多购房人会提前结清房贷。如果有一天你想提前还房贷了,会遇到什么样的情况呢?这时选择等额本息还款的人就会比较吃亏,因为 他的还款结构中,先还的是利息,余下还有大量的本金没还。等额本金方式下,本金已经还掉了大部分,相应要还的贷款已经少了很多。所以,如果条件允许的话, 等额本金是一个值得考虑的选择,虽然它可能造成一开始还贷压力较高。

微信公众号“越女读财”发现,如果贷款140万,期限30年,那么在还款23年后,无论是等额本息还是等额本金,房贷总支出已达到相同的额度。这时候,对于 使用等额本息的人来说,提前还清就毫无意义了,因为大部分利息已经在23年内贡献给了银行,剩下要还的几乎都是本金,早还晚还区别已经不大了,还不如拿去 理财。

什么人适合提前还贷

伟嘉安捷指出,一般来说,以下两类人群比较适合提前还款,一是处于还款初期的借款人,因为利息支出通常集中在还款初期,借款人这时候提前还贷可节省利息。二 是借款人手头资金能够支付房贷剩余尾款,却不能满足其他方面资金需求时,选择提前还款是比较划算的。借款人可以将手中资金用于提前还贷结清贷款,然后用此 套房产向银行申请抵押消费贷款,将抵押出来的钱款用于其他方面的资金需求来解决自身融资需求。

融360指出,提前还贷主要有五个步骤。第一步,先查看贷款合同中有关提前还贷的要求,注意提前还贷是否须交一定的违约金。第二步,向贷款银行电话咨询提前 还贷的申请时间及最低还款额度等其他所需要准备的资料。第三步,按银行要求亲自到相关部门提出提前还款申请。第四步,借款人携相关证件到借款银行,办理提 前还款相关手续。第五步,提交《提前还款申请表》并在柜台存入提前偿还的款项即可。

融360房贷分析师张琪指出,大多数银行办理提前还款已经不需要交违约金了,但部分银行会根据已还款时间确定违约金比例,如某国有大行要求房贷期限不足一年 的罚息三个月,满一年不足两年的罚息两个月,满两年不足三年的罚息一个月。银行是否罚息主要还是以签订的合同为准。想要提前还款的购房者一定要仔细阅读房 屋买卖合同及贷款相关合同有关违约金的规定,有必要的话最好能到银行的网点人工咨询。

责任编辑:李兰杰  JN1423

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