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“三高”土地市场面临哪些问题

2016/06/08 11:44 来源: 京华时报 评论
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进入5月份,全国多地掀起一轮拍地热潮。包括上海、北京、合肥、南京、杭州、武汉等在内的一二线城市土地拍卖火爆,呈现高总价、高单价(楼面价)、 高溢价的“三高”特点。据统计,今年前5个月,一线城市和核心二线城市已经累计出现39个总价地王、81个单价地王。非理性的土地市场,令不少业内人士开 始担忧。哪些因素造成这一轮地价如此疯涨?地价攀升存在哪些风险?对于商品房市场又会带来哪些影响?

□新闻背景

土地交易再掀热潮

依托市场基本面的好转,地王率先在部分热点二线城市抬头。

数据显示,今年一季度,300个城市土地成交16092万平方米,同比减少12%,出让金4408亿元,同比增加4%。从北上广深等一线城市来看,由于 供地计划推出较晚,一定程度上也导致前4个月一线城市土地出让节奏出现明显放缓。但进入5月之后,伴随多宗地块的集中入市,一线城市地王频出,与此同时, 二线城市的热点也继续提升。

同策咨询研究部数据显示,今年前5个月,北上广深等一线城市出现10个总价地王(按照总价40亿元以上的地 块来计算),其中北京2个、上海6个、深圳2个;同样,一线城市也有12个楼板价地王(按照2.5万元/平方米以上的标准计算)成交,其中,北京3个、上 海8个、深圳1个。

前5个月,二线城市当中,出现29个总价地王(按照总价30亿元以上的地块来计算),其中南京13个、苏州7个、杭州3个;同样,二线城市也有69个楼板价地王(按照1.5万元/平方米以上的标准计算)成交,其中,杭州15个、苏州15个、南京12个。

总的来看,今年1-5月一线城市、二线城市出现39个总价地王、81个楼板价地王。另据一项统计显示,今年以来,22个热点城市“三高”地块达118 宗,其中有51宗地溢价率在100%以上,最高达400%。而在上一个“地王年”2013年,全国的“地王”数量也不过60幅。

业内普 遍预计,6月地价仍将继续攀升。据中原地产研究部统计数据显示,6月前3天,20大标杆房企拿地金额合计高达244.65亿元,从拿地均价看,6月以来, 标杆房企获得的75.69万平方米土地,平均楼面价高达3.23万元/平方米,而今年前5个月平均楼面价仅有4800元/平方米,提升了6倍还多。

□对话专家

1 供应少、不差钱造成高地价

京华时报:什么逻辑支撑这一轮地价如此疯涨?

新城控股副高级总裁欧阳捷:支撑地价疯涨的逻辑有三:一是供求失衡。地王都出现在热点一二线城市,而这些城市住房供求都是失衡的。二是大水漫灌,货币超 发。对应于钱的一切东西都变得值钱,不动产更加值钱。三是一些国企资金充沛,只有拿地才不会导致国有资产流失,而且土地价格越高净资产越高。

易 居研究院智库中心研究总监严跃进:目前拿地的房企,基本上是国企或央企性质,这和此类企业近期财务层面可利用的资金较多有关。应该说是他们看到了此类城市 尤其是一线城市土地价值持续上升的态势。另外,如果有闲钱不投资,那么可能后续相关投资策略不会太独立,因为实际情况是很多国企如果地产业务太少或太单 一,很容易在国企内部业务整合中被撤销相应的地产投资资格。国企主动拿土地项目,既增加了长期投资的比重,同时也增加了后续房地产投资增值带来的潜在收 益。

同策咨询研究部总监张宏伟:上述城市地王频现有以下几个原因,一是这些城市楼市已经出现过热现象,甚至个别城市出现无房可售局面, 虽然也出台了调控措施,但调控手段较为温和,这在一定程度上助长了企业在土地市场上拿地王的热情;二是各地此轮推出的地块还不错,比如4月份苏州推出的 18宗土地、5月底合肥推出的地块,都是因为地段不错而受到房企的追捧;三是在市场已出现供不应求的背景下,地方政府有意控制土地出让节奏,比如南京,使 土地市场保持相对热度,并且在土地市场明显频现地王后并没有主动出手制止。

2 城市地价分化加剧

京华时报:土地市场是否出现了过热的表现?

新城控股副高级总裁欧阳捷:很明显,这些热点城市的土地市场过热必然导致土地更加稀缺,国家发改委等九部委局明确提出:“用地供需矛盾特别突出地区,要 严格设定城乡建设用地总量控制目标”,更意味着这些热点城市土地市场过热现象难以扭转。同时,土地过热现象还会向一些目前看起来供求关系弱平衡的城市继续 蔓延。

易 居研究院智库中心研究总监严跃进:目前企业投资圈定的城市约在10个左右,而后如果要平衡城市之间的土地市场热度,那么让一些非热点二线城市成为房企积极 进入的区域,显得非常有必要。这样,城市投资价值得到均衡了,房企拿地就会趋于均衡。只有这样,整个土地市场才会均衡、平稳地发展,而不是部分地方特别 热,而部分地方的土地无人问津。

一些非热点的二线城市包括南昌、长沙、贵阳、石家庄、沈阳、南宁等城市土地市场并不太热,但后续投资机会还是比较大的。后续此类城市在产业导入和土地开发方面需要做一些新的动作。

同策咨询研究部总监张宏伟:从上述城市住宅类用地供应来看,商品住宅用地供应较为紧张,这预示着上述城市住宅市场中长期仍然面临供求关系偏紧张的局面。 按照常理来讲,增加土地供应才是解决问题之道,但是,从最近两年上述城市的土地供应节奏尤其是今年的供地计划来看,其实并无太多增加供应的做法。从这个角 度来讲,这些城市楼市中长期仍然面临房价上涨的压力,地王仍然会频出。

3 部分房企或面临资金链断裂风险

京华时报:地价攀升存在哪些风险?

新城控股副高级总裁欧阳捷:土地稀缺必然使得地价攀升,地价攀升的风险主要在于:

一是推高房价导致泡沫风险。在一些热点城市,地价占房价比例已经超过30%,甚至有的高达40%,推高了房价。

二是减少需求形成有价无市。过高的房价必然导致需求要么被抑制、要么被挤走(移师海外),市场萎缩。

三是土地价值虚高资不抵债。高地价虽然会形成资产净值高,但只是纸面财富,一旦房价下调,土地资产实际价值也会缩水。

易 居研究院智库中心研究总监严跃进:地王增加,既说明房企投资拿地的积极性是在增加的,也说明目前房企不差钱。当然一个风险点是,很多房企实际上面临后续产 品定价的难题,对于此类地王项目来说,后续增加了项目开发周期放缓等风险。另一个风险是,高价拿地将使得房企解套获利的模式成为关注点,对后续项目的营销 是极大的考验。

同策咨询研究部总监张宏伟:一线城市和核心二三线城市“日光盘”频现与地王频出的局面会一直持续吗?答案当然是否定的。 由于政策面收紧与货币政策从严预期等因素,市场将很快进入调整周期。在楼市下半年即将进入调整期的市场背景下,标榜“高溢价”的企业、以闽系房企为代表的 激进型企业、过度依赖民间资本的企业、没有战略规划与风险控制标准的企业,这四类企业受影响预计会比较大,极有可能已经面临资金链断裂或债务违约的风险。

4 下半年或迎楼市调整周期

京华时报:会对楼市带来哪些影响?

新城控股副高级总裁欧阳捷:货币宽松难以缓解,使楼市成为投资避险与资本保值增值的不二选择,热点城市房价继续上行的趋势不会变。对于非热点但供求关系弱平衡的城市,资金回流向这些城市,创造新的地王,进而导致房价上涨的压力。

供大于求的更多是三四线城市,在降准降息降首付的货币政策刺激下,成交量明显上升,房价小幅上涨,刺激新开工面积增加,导致库存不减反增,意味着未来这些城市房价上涨的不可持续。

易 居研究院智库中心研究总监严跃进:下半年土地市场或降温,这和目前公司债发行收紧、房企土地储备到位等有关系,尤其是银行信贷将开始收紧。

同策咨询研究部总监张宏伟:如今楼市调控政策基调为“分城施策”,那么,也就意味着,哪一个城市出现过热状况,哪个城市将面临调控的风险。

从市场发展趋势来看,待本轮市场需求在上半年集中释放完毕之时,再加上调控政策收紧、货币政策转向等因素,下一轮市场的阶段性调整也就来临了。在多轮 “救市”政策刺激之后,本轮楼市量价齐升最多持续到今年上半年,下半年开始,新一轮的房地产市场集中调整极有可能会来临。

责任编辑:赵一  JN1399

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