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土地供应 改写楼市格局

2017/04/28 07:03 来源: 北京娱乐信报 评论
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日前,北京公布了未来5年内供地将达6000公顷的土地计划。仅2017年就高达1200公顷,相比原本在2月公布的今年610公顷的住宅计划供地量几近翻倍。

日前,北京公布了未来5年内供地将达6000公顷的土地计划。仅2017年就高达1200公顷,相比原本在2月公布的今年610公顷的住宅计划供地量几近翻倍。6000公顷的土地供应绝不是小数字,未来的供应主要分布在哪儿?自主房地块成供应大户后,租购并举的楼市格局将有什么变化?这些都成为行业内外关注的焦点。

未来5年供应达6000公顷

10天前,北京刚刚按住建部和国土部《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知》的要求,公布了《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》:自2017年开始的5年供地计划,供地规模将达到6000公顷,仅2017年就高达1200公顷,相比原本在2月公布的今年610公顷的住宅计划供地量几近翻倍。

据悉,北京住宅供地计划较之前版本上调至1200公顷,与2016年计划持平,但比原计划上调近2倍,其中保障性安居工程用地供应较原计划增加200公顷,商品住宅用地较原计划增值1.5倍,由260公顷增加至650公顷。

2017年北京将供应满足30万套住房建设需求的土地,总共1200公顷。其中产权类约20万套,租赁约10万套;新建住房中产权类约占70%,租赁类约占30%。“看似简单的新闻数据的发布,其中蕴含着北京楼市未来发展的关键信息。”一位业内人士表示,若这些供应计划顺利推进,将给北京楼市供应端带来根本性改变。

今年以来,北京的供地步伐明显加快。 从机构数据统计来看,2017年北京已经成交及即将成交住宅类土地分析,所有今年将上市的挂牌地块合计36宗住宅地块。截至4月25日,已有21宗成交。而按照5年供地计划,未来北京仍将保持高频高效的供地节奏,尽管如此,仍未阻挡房企的拿地热忱。

自主房地块成供应大户

4月25日下午,北京三宗自住房地块在国土局进行现场拍卖。3宗地分别位于朝阳管庄、大兴瀛海镇、门头沟永定镇,总价80.9亿元,项目建成后将提供约23万平方米自住型商品住房。最近与楼市低调表现有些许不同,北京土地市场住宅土地供应力度不断加大,目前热度随天气越来越热。

当天的三宗自住房地块位置优势明显,都位于轨道交通沿线等交通便利的区域,因此吸引了多家房企参与竞拍。最终,经过55轮举牌,北京城建以32.6亿元摘得,溢价率55.2%,楼面价约为3.18万元/平米。其他,大兴地块经过31轮厮杀,被国瑞地产以38亿元拿下,溢价率58.33%,楼面价约3.01万元/平米。门头沟地块只经过13轮报价,就被中铁建以10.3亿收入囊中,溢价率33.77%,楼面价达19949元/平米。值得注意的是,朝阳和大兴两地块的楼面价均超过地块的销售限价。

记者还注意到,北京此次供地计划还明确指出建立购租并举的住房制度为主要方向,优化完善住宅用地供应结构。在供给方面,除自住房外,租赁房新建计划也达到历史最高,该计划强调称要研究扩大租赁住房赋权,进一步扩大向非京籍家庭提供公共租赁住房。而随着北京自住房土地增加,北京土地供应结构正在发生明显调整,预计未来几年自住房对北京房价的抑制作用将继续放大。

近日,北京市住建委发布通知,称在公租房、自住房中为新北京人开展专项分配试点,将从部分公租房、自住房项目安排30%的房源面向长期稳定就业的新北京人分配,安排70%房源面向北京市户籍无房家庭分配。4月12日北京市住建委表示,近期将启动第二批次的房山长阳领峰四季园和阎村乐活雅苑两个公租房项目约1000套房源的专项配租登记。

北京开展新北京人公租房专项配租曾一度引起热议。对此,北京房地产协会副会长陈志表示,此举并不会影响到京籍无房家庭的利益。本次试点的自住房项目为转化项目,并不在今年自住房供地和开工计划内,对于京籍无房家庭而言,实际上是新增了几千套自住房,京籍家庭的利益不仅没有被损害,而是从中受益。这次试点和加大住房供应政策同步实施,将对北京市平抑房价、促进住房市场平稳健康发展提供重要支撑。

改善型新房或稀缺

北京公布5年的住宅用地供应计划,住宅用地的计划供应量大幅增加。一方面,从供需关系上大量增加供给,缓解供需矛盾,有效起到稳定房价的作用;另一方面,这对于引导市场预期也将带来良好的影响,更加有利于促进房地产市场健康发展。

但是,在150万套房源中,不受户型限制的改善房源只有21万套左右,因此改善型户型的供应和需求矛盾会更加突出。随着未来五年内北京市土地供应主要以保障刚性需求为主基调,占据优质地段的改善型楼盘也将更加稀缺。

“在北京市场上来看,高端改善型产品会更加弥足珍贵。”泰禾·昌平拾景园项目负责人表示,从去年开始,房地产阶段性过热,是本次调控的主要原因之一;另外,保证“房价环比不增长”的政治任务也是此轮调控的重要原因;此外,将北京打造成“国际一流宜居之都”的城市定位更是此轮调控的目标。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析称,从北京土地供应看,限价与自住房将成为2017年北京土地市场的最主要特征,2017年土地供应量相比2016年有明显增加。此外,“价格封顶”都会对土地周边楼市带来明显影响,预计后续住宅土地的限价都会稳定市场。预期2017年,北京房价出现稳中微降的可能性非常大。

“北京土地供应结构的改变与此前政府推出的限购、限贷、限‘商改住’、调控学区房、整顿二手房市场等一系列调控动作无疑将形成综合系统。”北京市房地产业协会秘书长陈志认为,这也让本轮调控形成多层次、全方位、立体式调控,并逐渐改变以往调控以短期行政手段向理性长效机制转变的调控思路。

豪宅项目生存空间缩小?

“楼市三段论会回归,即‘低端有保障、中端有支撑、高端有市场’。”张大伟预测,除了保障性住房外,刚需、首改选择二手房可能更为现实。毕竟供应结构变化的结果将导致新建商品房高端化的现实。

数据显示,六环内商品房住宅供应未来会稀缺到极致,在供应端更多的土地将完成自住房及租赁住房的供应。改善型需求依然需要在商品房市场,这种情况下,好的商品房住宅产品会显得更稀缺。

关于豪宅市场生存空间,市场仍有争论。有观点认为,自住房、限价房、租赁住宅逐渐成为市场主角后,豪宅的“土壤”正在“被消失”。按照当前北京楼市在售豪宅以及潜在豪宅供应(近两年内出让的高价土地),数年内也将完成去化,豪宅市场未来即使有空间也将被严重压缩。

但市场也有不同观点。在亚豪机构市场总监郭毅看来,在未来三个70%供应之外,高端及改善性土地仍有空间,如果真能按供地计划足量供应,每年不限套型面积的商品住宅,即有机会做成高端的项目还有4.4万套,已足够满足当前的“改善+高端需求”。同时,如果住房保障力度加大,民生问题得以解决,商品房市场化后,会给豪宅市场带来新空间。

责任编辑:李锐  JN708
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