调控组合拳满月 专家:价值房产是高净值人群优选

从今年两会之后的317新政开始，政策组合拳频出，至今已经满月，高净值置业人群虽然首付比例受到限制，但是从目前市场情况来看，需求量仍然存在。此外，在北京市土地供应结构以及资产荒背景之下，占据优质地段的价值房产仍是高净值人群的关注所在。

4月19日，由搜狐焦点联手中冶•德贤公馆【聚贤纳德 匠心筑家】主题论坛活动在中冶德贤公馆圆满落幕。搜狐焦点总编辑王佳、中国城市经济学会副会长、北京市政府专家咨询委员会委员牛凤瑞、北京规划学会前秘书长高毅存博士、中冶置业集团营销部部长苑学斌、中冶集团北京公司营销总监胡永健等众多房地产大咖就房企匠心筑家、南城发展走势展开深入讨论。

新政满月初见成效，改善需求依旧存在

317新政至今，已经满月有余，从317新政之后，北京连续出台10余条调控政策，2017年开年楼市遇到少有的限制。一系列加强限购、限贷的细化执行标准和细则，对稳定市场预期，降温楼市，起到了立竿见影的效果，无论新房还是二手房，交易热度都已经大幅下降。

从供应端来看，由于市场小户型供应的减少，六环土地豪宅化，国家重新强调70/90政策，占据四环地段的改善性产品将越发稀缺。但是，改善性需求却并没有因此放缓。

“人们对居住品质的需求在不断提升。”牛凤瑞认为，因为时代的变革以及人民生活水平的提高，曾经一家四口挤在10平方米内的日子一去不复返，更多的人们需要居住条件的改善，而且这个需求是庞大的。

胡永健介绍，在目前土地出让新特征的影响之下，未来高端产品的潜在供应极度减少，但是中高收入的置业人群并未对于市场未来预期发生太大改变，其置业脚步也并未因调控而减慢。

在严峻的市场条件下，品牌房企中冶置业如何把控节奏，打造价值房产？苑学斌表示，中冶置业会重点开发中高端精品住宅，适度开发商业地产，做精做优做专，加快周转，同时走引领绿色建筑和生态环境学的绿色地产路线，成为具有更强竞争力的房地产开发和运营服务商。

“房子是用来住的，不是用来炒的。”房子的本质功能依旧是居住功能，这也是当前调控升级的核心目的。属于改善居住的高端阶层，在自有资产的配置中，房子是很重要的一个部分。对于高端改善阶层来说，资产配置中的房子的选择就显得格外重要。

“在如此严厉的政策之下，如何珍惜手中指标，一步到位的置业或者选择有价值的房产，成为重中之重。”胡永健说。

房地产长效机制下，住宅回归居住属性

在今年政府工作报告中又一次强调工匠精神。“质量之魂，存于匠心。”此外，当前房地产的核心基调是：要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，两会结束后，北京实施的一系列限购限贷政策，都旨在推动建立房地产发展的长效机制，让房子回归给人居住的属性上来。

现阶段，我国正处于消费升级的大通道中，在住房需求升级方面，体现在从“有的住”升级到“住的好”，改善需求比例越来越高，什么样的住宅才是这能能贴近改善人群的好房子？

牛凤瑞表示，随着房地产长效机制的建立，在当前资产荒的大背景下，优质物业会成为更好的资产配置选择。并且，牛凤瑞认为，建筑是凝固的艺术，好的建筑是值得收藏的，而这种收藏价值体现在它的科技含量紧跟时代潮流、产品品质过硬以及产品设计独具匠心之上，优质物业是值得传承的。

“回归居住本质的产品应该是“智”造而成的，而不应该是粗制滥造的。”高毅存认为，在房地产行业回归居住本质之后，开发商应该用心、用智慧打造产品，让产品更契合居住者的使用需求。

胡永健介绍，作为国务院国资委首批16家房地产央企之一，中冶置业集团一直坚持以中高端住宅开发为主，北京德贤公馆作为排名前列座中冶置业旗下的德贤系列高端品牌开山之作，倾注了集团多少心血，设计用料无不采用市场最优，因此，德贤一开始就是区域标杆，未来也将继续引领，这就是所谓豪宅的产品高度与血统。

苑学斌表示，中冶置业是责任央企，因此要具有社会责任感和家国情怀，在当下市场条件下，更应该坚持“朴实厚重”的匠人精神，用心打造产品。

胡永健介绍，中冶德贤公馆共有高达89项考工细节，无论在园林、建材，还是精装、科技等方面，中冶德贤公馆都不惜成本，打造高品质大宅。

据悉，中冶德贤公馆最后三栋楼王仅有186大三居和215大四居两种产品，大尺度面宽的观景视角，全部采用一线品牌精装，配备有中央空调、新风除霾等系列科技系统，符合高端改善人群的最舒适的居住需求，这也是豪宅该有的尺度和配置。

土地供应重新强调70/90，南四环改善住宅迎发展契机

今年以来，北京土地市场供地节奏明显加快，但供地的结构发生明显的变化。自持比例不断提高、自住房地块居多、地块的位置越来越远、地块的产品变化和地结构的变化，种种土地政策叠加意味着未来新房市场会产生同样的变化，可以预见未来新房供应将集中于远郊的六环以外，且以小户型供应为主。

当前形势下，中冶置业拿地战略将会如何调整？苑学斌表示，在2017年要准确把握区域分化趋势，继续在一线及二线核心城市获取优质土地，开发科技型优质产品，提升品牌影响力，实现企业经营规模质的飞跃。

在北京市土地供应趋于保障和满足刚性需求等当下，对于当前主流的高净值改善人群来说，找到一个位置好，交通便利，配套齐全且高端，舒适的住宅，并不是件容易的事。盘点北京这个整体四环市场，东西北四环豪宅以“天价”亮相市场，相比之下，南四环的改善、豪宅项目的价值还有很大的挖掘空间和市场想象。

高毅存表示，无论是“大七环”的建设还是雄安新区的成立，都是在纾解非首都城市功能，当人口、产业、配套等都纾解到新区之后，未来北京四环至六环之间，无论是人口密度、交通通达性以及生活品质，都将成为更为宜居的区域。

“在相当长的时间里，北京的城市发展重心是北移的，亚运会、奥运会都在相当程度上导致了北京城市重心的北移，但是随着北部地区发展空间的逼仄，以首都第二机场为契机，城南地区将更多地担负起城市发展重心的职能。”牛凤瑞表示，未来南城打造将是北京城市发展的方向。

胡永健介绍，从区域来看，德贤公馆占据南四环，立基南中轴，远眺新机场，扼守原来是德贤路、现在是京南大动脉、双向八车道——京台高速的起点，新机场预计2019年完工，不难想象，未来这里就是三元桥、望京新国门的地位，这就是所谓城市豪宅的区位价值。

“豪宅选址占有的稀缺环境资源，城市绿地资源何其珍贵。”胡永健介绍，从外部自然景观来看，德贤公馆西邻凉凤灌渠，南依小龙河，占有旺兴湖、宣颐、南海子等五园环抱的环境资源，达百亩的城市绿地资源，仅区域位置和自然资源两项价值，足以让德贤公馆占据了目前北京优质的豪宅外部条件。

据悉，2017年，中冶德贤公馆推出的是代表目前中冶德贤公馆乃至中冶置业旗下较高端产品，即是最后的4/5/6#楼的收官楼王产品。