深圳供地与产业发展的平衡： 写字楼一季度放量

随着深圳对高端制造业的发展方向愈加明确，企业技术改造、扩大产能等发展需要通过综合整治、局部拆建等方式已无法满足产业空间需求。因此2017年排名前列季度包括新型产业用地在内的工业用地成交已经占据了深圳土地成交面积的约60%。

自2016年10月调控之后，深圳楼市逐渐降温。尤其在限价政策出台后，一些新项目，特别是豪宅项目面临延期入市。

但深圳的甲级写字楼市场却在不断供货。2017年排名前列季度深圳平安国际金融中心大厦入市，将全市写字楼存量推高到627.8万平方米。未来还将有大量项目走过建设期预备入市。

除了上世纪90年代开始发展的罗湖蔡屋围、2000年开始迅速发展的福田CBD等传统商务区外，新兴文化、商务中心南山CBD，特别是前海中心以及后海深圳湾超级总部基地也在快速崛起。

在未来两年的入市写字楼物业中，有三分之二集中于前后海片区。

对此深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁接受记者采访时表示，前后海已经确定为深圳面向世界、面向未来的金融港，金融业、互联网产业以及引进的高新技术产业大规模集中，写字楼需求旺盛。

同时，随着深圳市产业发展方向的进一步明确，当地在土地供应上也开始出现一些偏向。

写字楼放量

与住宅新盘偃旗息鼓相比，深圳的写字楼市场可能迎来一波集中供应。

据排名前列太平戴维斯提供的数据， 2017年排名前列季度深圳新的较高楼平安国际金融中心大厦入市，新增供应共计10.22万平方米（不计入全自用部分），将全市写字楼存量推高到627.8万平方米。而租金水平环比上涨1.6%至人民币226.2元/平方米/月。

但与大量供应相对的是，一季度深圳市甲级写字楼市场净吸纳量约为5.7万平方米，环比下降64.7%。

所以，在目前市场吸纳有限的情况下，又受租金上涨影响，写字楼空置率上涨0.56个百分点，达到11.8%。

同时，还有多个项目即将开始租售。2017年第二季度预计将有皇庭中心、先进前海时代、深城投中心3处新增物业入市，全市写字楼存量也将推高4%至655万平方米。

而且，这种放量并不是短期偶发。

排名前列太平戴维斯预计，2017年深圳市新增写字楼供应将达到171万，较去年将近翻一倍。而到了2018年，新增写字楼供应将超过350万，且其中约有70%在南山区。

排名前列太平戴维斯华南区市场研究部高级分析师殷炜估测，未来全市甲级写字楼供应的三分之二都将集中在前后海。后海将在2017年和2018年迎来供应小高峰，前海将在2018年及之后达到供应高峰。

具体来看，2017年，前海甲级写字楼总供应量预计只有7万平方米，到了2018年将飙升至91万平方米，2019年将达到126万平方米。

对此，殷炜向记者说明，这个数据只是根据建设期推算。开发商可能根据产品战略提前或延后推向市场。“因为与后海片区相比，前海片区的确立比较慢。所以存在众多开发商一起开建的情况，因为建设期都差不多，所以出现了扎堆的情况。”

除了上述因素，宋丁指出，因为近两年对于住宅市场的政策管控加压，很多投资资金转而集中到旧改和城市中心的综合体上，造成未来两年写字楼阶段性供应量偏大的情况，特别是会出现不同地段的结构性失衡。

殷炜认为，受供应的影响，短时间内租金和售价会承压，但是长期看，整个市场的前景是很好的，作为比较成熟的写字楼市场需求也会往上升，租金会保持小幅上扬的趋势。

“现在房地产市场整体价格已经有所控制。写字楼的价格也会受到住宅市场调控的影响，价格没有大幅上扬空间，市场相对比较平稳，不会有大起大落。”宋丁说。

目前，深圳甲级写字楼租金全市均价为226.2元/平方米/月，较2016年年底有所回升；但销售市场回升较慢，均价为56125元/平方米，本季度售价仍维持小幅下滑趋势，环比下降0.6%。

供地现偏向

由于市场目前存量较大，新增供应仍在增加，写字楼市场短时间将面临一定的去库存压力。排名前列太平戴维斯预测，未来两年的甲级写字楼空置率可能超过25%。

但排名前列太平戴维斯华南区董事长林木雄指出，这个数字并不会这么夸张。

“前后海写字楼的租售模式和福田不太一样，福田的写字楼大部分是散售，由开发商建设完成之后出租或销售给小业主，小业主再发租。但前后海地区大部分是一些总部基地的项目。”林木雄说。

这就意味着，物业本身已经通过自持有了一部分使用者。殷炜告诉记者，现在政府要求总部类型的写字楼自持比例要达到60%-70%，而且是十年年限。

另外，林木雄也指出，后海的写字楼规定不允许散售，只能整售。所以受限制之后有效供应可能并不是那么大。而且深圳实体经济发展速度足以支撑这些写字楼的需求。虽然未来一两年内深圳的写字楼会出现短期空置率提升的压力，但长期并不是问题。

宋丁也表示这些供应是可以消化的，这些未来可能入市的写字楼项目主要集中在前后海，而前海片区的投资动力尤其强劲。

2012年，国务院批复明确指出，要在深圳前海打造现代服务业体制机制创新区、香港与内地紧密合作的先导区、珠三角地区产业升级的引领区。

同时，前海还有粤港澳大湾区概念、“一带一路”倡议和自贸区等规划加持，已经成为了投资热点。

“我们比较担心旧改出来的写字楼，未来它的位置、品质、供应情况跟甲级写字楼不一样，未来这些供应怎么去消化？可能更加值得思考。”林木雄表示。

排名前列太平戴维斯高级董事、深圳投资部主管吴睿则认为，工业旧改产生的M0（新型产业用地）大量供应也会产生叠加效应，高峰的叠加期会在2019年到2020年，其间即使深圳有再多企业，也还是会有库存压力。但2022年至2023年之后会回归正常水平。

确实，随着深圳对高端制造业的发展方向愈加明确，企业技术改造、扩大产能等发展需要通过综合整治、局部拆建等方式已无法满足产业空间需求，所以，在用地上已经出现了一些偏向。

根据2017年1月发布的深圳市《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，在2007年6月30日前建成的旧工业区，经区政府组织研究论证，可申请拆除重建，为产业发展提供空间。

从深圳土地成交情况看，2017年排名前列季度包括新型产业用地在内的工业用地成交已经占据了土地成交面积的约60%。

因此，有观点认为，工商业用地一定程度挤压了住宅用地空间。

但宋丁告诉记者，在工业现代化过程中，工业占GDP仍要保持30%的比例。虽然旧改中确实有一部分为先进工业提供空间，但同时也会有工业配套住宅。另外，深圳的安居房和一部分商品房也在不断供应。“如果住宅供应不能满足，将会进一步导致房价上涨。”

“从近期看，不排除深圳房地产调控继续加码的可能。”宋丁说。