论坛:北京春季房展开幕在即 海外置业引关注

2017北京秋季房地产展示交易会暨北京秋季海外置业投资博览会将于4月13日至16日（周四至周日）在北京展览馆举行，是中国较具规模的全球化房地产综合性大展。

本届展会将展出国内、国外数百个精品项目，包括海南、海口、三亚、云南、四川等宜居省市组团和旅游度假地产项目，以及来自35个国家和地区的近400个海外置业投资项目。

搜狐焦点邀请北京房展组委会国际业务总监魏克非、太平洋加达公司副总裁王金梅女士和英国邦瑞中国北京代表处首席代表兼总裁白兮先生做客搜狐演播间，共探海外置业。

以下是访谈实录：

主持人：2017北京春展开展在即，请魏总介绍一下今年国际展区的整体招商和筹备情况。

魏克非：一年一度现在正是春暖花开的时候，春季房展本月4月13号到16号在北京展览馆马上举行，招商工作已经全部截至了，一切准备工作就绪，就等着开幕。目前从海外的板块来看，现在已经确认了将近30个国家140多个海外项目，大家可能比较关注的热门国家比如像美国、澳大利亚、英国，欧洲的德国、法国、意大利、西班牙、葡萄牙、塞浦路斯、荷兰、希腊等等这些都有。

主持人：特朗普当选美国总统，给美国和全球政治经济带来了不确定性。美国房地产也一直是国人投资海外的一个重要选择，美国的法律体系、房地产税等都是投资者需要重点考虑的因素。太平洋加达出国顾问股份有限公司是北京较大的移民和美国房地产代理公司，我们今天有幸请到了太平洋加达公司副总裁王金梅女士，请王总为我们介绍一下美国房地产市场的具体情况。

王金梅：大家好，关于特朗普上台的确大家一直关注，也是一直在热议，它对房产对于移民的影响。从两方面来说，先说移民这件事情，大家知道美国是一个包容的国家，它属于移民国家，很早有大量移民过来。川普自己就是一个做移民起家的商人，川普大厦就是EB5投资人给他建起来的，他对于EB5投资，一个公司对一个国家的作用以及资金的环节是深有体会的。他上台以后说收紧移民政策，其实大家关注多的会了解到，他关注最多的是对墨西哥移民的规范。他主要是针对墨西哥，并不是说把所有移民美国的移民者包括移民政策收紧，而是在墨西哥和美国之间做一个墙，但是那个墙其实川普的打算并不是真正砌到多高的墙，而是城，这个城具有商业意义的城，里面可以做一些经营的。这个城我们说四川墙也行，它想隔又不想花钱，想要墨西哥掏钱。墨西哥也不是傻子，你让我掏钱就掏钱。现在墨西哥和美国之间的关系越来越恶化，川普的设想能不能实现我们往后看一看，拭目以待。现在只是说规范这些墨西哥的非法移民，但正常的按照法国的移民法案来一步步做EB5投资移民或者其它方式的EB1、EB1C还是正常运行的。跟之前没有太多的变化，提醒有意愿到美国投资移民的客户尽早去做，为什么这么讲？美国移民50万美金已经持续了很多年，我们一直在说去年的930今年的428还要怎么变？怎么变都不会说我钱变得少一点，再放宽一点不可能，你也没有必要观望，标准很难达到的时候再去做。如果说有移民意愿的，我觉得你为了孩子教育还是为了家庭的长远规划或者事业方面新的上台阶去发展，还是要提早去做。

王金梅：现在说的比较多的是从价格来说提升，现在是50万美金，传说80万、135万，不管怎么调不会降，肯定对于它来讲要往上提价。对于我们网友朋友如果想做这方面需求的，那就尽快下手，越早做越有收益，越早做越享受，作为有移民身份的移民者可以享受到美国的一些比较好了教育、福利等等。这是对于移民这进事情川普上台的影响，他不会拒绝也不会禁止，也不会说干脆这件事情不做了，不会这样。但是条件的变化，他不会向着投资人的方向，我建议大家要考虑。对于房产这块，其实还是说特朗普出身，世代都属于商人，我们不评论他对于政治经验有多少，他在就职演说的时候一直在说我要发展美国经济，我们的美国人民不能说水深火热，但是这几年经济发展没有受益，大家去过美国比较了解美国现代基础设施都是六七十年代建的，你会感觉到去美国怎么这么破，街道不是街道，上最繁华的世界金融中心纽约也会觉得它脏乱差很破，给人感觉高大上，到处都金碧辉煌，远不如北京的一个基础建设。川普要发展经济，而且他本身就是一个地产商，我个人觉得他在房产这方面不会说限制，美国本身就没有限购这一说，你是买二手房还是买商业地产还是住宅什么都可以，跟澳洲还不太一样。澳洲这边只能买新房，二手房外国人不能买卖，美国这边没有限购。美国这边还有一个比较好的优势，可以贷款，正常的能达到65%左右是可以实现的。澳洲有一点变化，去年五六月份变化之后，整个收益受一定的影响。

王金梅：有这方面对投资人的影响，美国现在汇率的变化，要是在美国房产这方面有考虑，包括我们的移民客户，我们的移民客户是很多的，比如要买自住房，或者我去住之前先买套房子做一个投资收益也是可以的。早投资早收益。美国东海岸西海岸，有的房价非常高，从东边纽约、波士顿、新泽西都是很贵的，动辄就是百八十万一二百万美金的房价，西海岸的西雅图、旧金山、洛杉矶、圣地亚哥这边房价也是攀升的，而且房价也是很高的，没有百八十万买不着理想中像样的房子。这个房价跟北京相比也不是贵的，动辄千万起，在千万的确在美国可以买很好的房子。东海岸西海岸房价都在上涨，这个涨应该是还没有达到法国在2012年经济危机水平线上，从那时候下来的，再往回升，上涨空间还是有的。再一个，很多客户说我在移民居住生活之前先买一个小额投资的，往东南部包括佛州、德州，这边毕竟有很多亮点，佛州马上成为亮点了，马上跟川普会面了。这些都是挺好的消息。如果说有这方面美国投资吸引力移民需求的是可以抓紧考虑的。

主持人：英国脱欧可谓是2016年国际政治领域较大的“黑天鹅”事件之一。目前英国即将启动脱欧程序。邦瑞是英国较大的房地产开发企业，今天我们的现场同样有幸请到了英国邦瑞中国北京代表处首席代表兼总裁白兮先生，那么就请白总给我们介绍一下“脱欧”之后英国房地产市场是升还是降了，对中国投资者有哪些明确的建议和警示？

白兮：今天把王总和我们都请到演播室来介绍，从去年到现在2017年排名前列季度少有的两大黑天鹅事件。我们谈到黑天鹅事件更关注的是出乎意料的事，但是其实刚才王总也谈了，在美国的特朗普黑天鹅事件其实应该说出乎意料之外的意料之中，应该说其实到最后还是万变不离其宗，经济该发展的还是要发展。英国有点特殊，应该说从2016年6月24号英国正式脱欧宣布成功之后，英国这条路每个各大媒体包括搜狐天天关注的重点事件，谈到这个重点事件我们觉得今天可以给大家分享两个，应该说特别有意思的事情。排名前列个，脱欧公投之后应该说不管是移民还是房产，在中国这块老百姓现在最关心的比方说我们公司在脱欧当天大家猜猜有多少个业主给我们打电话问什么事，我们接到了大约1000个电话，当天一直工作到夜里两点，老百姓问的少有一件事，脱欧公投成功了，这个房价是降还是降还是降？这样的黑天鹅事件造成不利或者负面的后果。但是市场应该说现在已经走了九个月，事情基本大家看得很清楚，我给大家可以分析应该说是一个总结性的。排名前列，通过脱欧公投看到英国不管在移民还是在房地产销售这块特别是像伦敦这样全球主要的金融中心和城市，销量反倒是提升了，这个提升还提供两块，排名前列块是本地的老百姓，我们看到脱欧公投当天英国的国家新闻媒体BBC当时采访一个老头。你选择脱欧公投这不是害我们国家吗？好好的不脱欧才能有发展前途，把我们国家选择脱欧了，这个特别是太坏了。这个老头回答其实代表了为什么大多数的英国老百姓其实还是选择脱欧这一票，他说我们在这个国家世代居住了好几十辈子，那么房子也都是一直传承的，但是由于我们加入欧盟，导致欧洲国家的大量移民涌入到我们国家，抢地盘，抢资源，抢福利，三大抢。抢的结果是什么？抢的结果是本地的老百姓买不起房子，魏总刚才谈到，三代同堂，都居住在这儿，一直没有生活环境和生活条件的改善。他们都希望通过这么一个认为是黑天鹅事件，能够改变他们老百姓生活的现状。现在这个生活现状改变了什么？新的政府宣布要建设大量的为老百姓住得起的房子，现在他们觉得脱欧公投较大的效果让他们住上自己想要的房子，后续的下一代也能住上他们的房子，从这个角度来说，从脱欧公投到现在本地房地产销售量迅速提升。

给大家举一个很有趣的故事，我们在脱欧公投第二个月7月份，我们在伦敦的金融城附近的项目，从早上4点就开始排队买房，英国多少年都没出现老百姓跟咱们北京今天魏总、王总都经历过，我们在北京排队抢房，英国从来没出现过排队抢房。老百姓很理性，但是现在发现反倒是要抢房了，这是一个。第二，由于脱欧公投导致英镑对人民币汇率的下降。过去在脱欧公投之前应该说王总作为移民专家肯定经历的很多客户都是看什么时候这个外汇和人民币汇率下降入什么的好时机，英镑在脱欧公投之前1：10，脱欧公投到现在一直为止一直下降到1：8.5，换句话说相当于对海外的老百姓像中国老百姓买英国的房子，相当于打了一个8.5折，有时候8.3折，这时候反倒是进入这个市场的主要时机。你看这个市场的房价或者说货币是不是贬值要看本地的物价，英国现在为止的通货膨胀率很低，英国一个饼干十年前的价格跟现在的价格差别不大，它反映的是脱欧公投之后带来的感性和不理性影响对于一个货币市场的变化。这个时候反倒是入场的好时机，这个带动了大量包括中国投资者在内的海外投资者特别是亚洲投资者买伦敦这些重点城市，曼彻斯特、伯明罕、剑桥、牛津这样大城市的房地产项目，反倒带动这个城市的房地产项目。

由于脱欧公投英国政府坐不住了，新任首相中国人称梅姐、梅姨，脱欧入世。梅姨选择超级搞笑，和美国的特朗普有一拼，英国的新外相鲍里斯·约翰逊以前是伦敦市市长，超级搞笑的国际名匠，为什么选他？有一个坊间传闻，今天跟网友们分享。梅姨想脱欧相当于两口子离婚，你还想离婚之后一块儿做朋友，这个不容易。怎么办？要想一个好办法，派了超级搞笑的鲍里斯·约翰逊，而且他在国际还挺有人脉的找国际的外联，现在要拉小三，找澳大利亚、美国、中国这样的主要经济体签署自由贸易协定。这个自由贸易协定一签订，即使英国脱离欧洲，在整个经济总量和贸易总量上会保持持续上升的趋势。加入世界的自由贸易体，这个其实反倒给英国脱欧带来更大的经济上升的效益。梅姨在保守党内一直选择不脱欧也不留欧的一派，但是在最后的决策上反倒是造就了英国的经济。回到刚才那个话题两大黑天鹅事件，都有一个共同的规律，意外中的非意外。这个非意外其实它最终还是会回归于经济理性的政策，还是移民理性的政策，还是房产理性的政策。在移民这一块，应该说我们看美国移民特朗普上台较大的，如果墨西哥悬了，那英国这一块也有一大，就是欧洲。梅姨这次脱欧主要是针对在欧洲大陆以前的和欧盟有关的工作人员在英国工作，会产生一定的影响。尽管现在这种不确定性仍然没有最终的像靴子一样最后落地，应该说它对于中国的不管是投资移民也好还是对于中国的留学普通的企业家移民，其实反倒是向好的。为什么？我们在移民的时候不仅考虑的是他是不是能给我们带来新的安全的身份，同时还给我们带来我们未来的家庭资产配置是不是能够找到一个更安全的目的地。那么英国的经济如果像这样一步步地稳扎稳打的话，像现在的英镑一样，自从3月中旬英国启动了脱欧正式申请书，梅姨把申请书坐飞机直接送到欧洲委员会的手上，从这一天开始英镑一直持续上升，到今天为止已经上升到8.4几上升到8.6几，反映市场对英国政府脱欧的信心和支持，同时带来移民政策的向稳，还是房地产市场不断出台更加具有刺激性和吸引力的政策。比如现在梅姨宣布在英国，刚才主持人给我们一个要求，说今天一定要谈干货，刚才王总说美国可以贷款，买美国房子现在抓紧了，可以贷款，是个好时机。英国房子现在也可以贷款，贷款的利率低到什么程度？利率是2%，光从利率的吸引力来看，梅姨就下了工夫，把英国国家央行基准利率从一直维持九年的0.5%下降到0.25%，这个刺激各大银行下降了它在按揭贷款方面的利率，这个反倒给我们现在的投资者特别是海外投资者比如中国老百姓带来一个很好的应用低成本的金融杠杆进入市场的机遇。

主持人：非常感谢王总和白总关于美国及英国房地产市场的讲解。除了美英之外，接下来请魏总向我们介绍一些其他热点国家和地区的投资置业状况。

魏克非：刚才王总介绍美国的房产税，中国的房产税现在也是呼之欲出。说是没有，包括今年两会期间很多人大代表包括政府官员都出来拍胸脯说肯定不会收。我个人判断，这个税一定要收肯定会收，设身处地为政府想一想，政府在卖地的整个收入大规模下降之后，现在北上广深每年的土地出让金收入基本接近1/3，有的接近一半，北京一年两千个亿，如果在大规模房地产土地卖不出去之后，政府怎么拿一大块税收来顶这个窟窿？少有的能够很快收上来的就是房地产税。北京三百多万套房，就收一半，你算一下这个数，并且现在到2017年年底，现在国土资源部跟建设部已经要把全国的房地产联网登记，到时候跟刚才说的一样，不是查你这个房屋的资料而是查人的资料，只要一查你在全国有几套房基本就出来了，这个税收就有了基础。现在不好收。特别是中国政府要干的事比较多，管的面也比较宽，它需要钱，一定要把这么大的一块税源不会放弃。要说在北京或者全国有几套房，五套以上，那你现在应该适当考虑资产的配置国际化。一个是避免汇率的损失，第二个资产的安全性可能会更好更合理一些。

主持人：刚刚王总介绍了美国房地产的具体情况，接下来请王总为我们介绍一下在今年春季北京房展会上太平洋加达为我们带来了哪些项目，并请王总为准备到美国买房置业的投资人群提一些建议。

王金梅：还是看每个家庭的需求，比如我有孩子上学的需求，给孩子买一个以房养学，就要在孩子上学的地方选购方便。如果家里资金实力比较雄厚，可以买东海岸、西海岸热门城市，这样的城市大起大落的幅度相对要小，资金占用量比较大，跟市场的实际情况是改变的，比如洛杉矶那边，旧金山那边包括纽约这边，上涨的幅度很高，要看自己的资金实力。这次展会也有，需要的话可以帮你们落实房源，但是我们展位给那些初次想做一个海外资产配置，想做一个投资的客户一些相对价钱的房产，比如先选比较多的德州休斯敦包括佛州奥兰多，休斯敦的华人非常多，在全美能排前三名，中国人去那儿不会很难过，衣食住行，休斯敦大的石油公司在那儿，大的医疗城在那儿，还有一些学校在那儿，华人非常多，很长的一条街都是亚洲区。房价20几万美金起，你不要期待这个房子的收益率达到10%以上，在英国在美国还是少，真正投资在5以上、6以上已经很好了，预期要合理，对休斯敦是这样。还有一个区域就是奥兰多，奥兰多这边我是很看好的，我刚从奥兰多回来，休斯敦也去了，休斯敦一直发展很平稳，奥兰多发展的几率很大，不说习大大这个亮点马上抛出来了，奥兰多本身是一个全北美旅游渡假的优选之地。其实美国二战以后的婴儿潮现在已经开始，那个年代出生的婴儿到现在已经到退休年龄了，他们的理想目的地就是佛州，希望自己退休之后到这边养老度假。为什么？一是环境好，有点像我们的海南，气侯好、环境好，也不那么冷，佛州是全美税收较低，生活成本较低。美国人希望在那里生活，造成人口增长。买房必须有人口增长，房子才有交易的活跃量，这是美国自身。

第二，整个佛州包括奥兰多五大主题公园就在那儿，大家知道的迪斯尼全球较大的，大到什么程度？相当于半个普吉岛，1/5新加坡。几大主题公园，迪斯尼有几个主题，大家比较清楚的阿凡达马上3月份就要开始了，之前很多很多不是说小孩去玩，真的是老少皆宜，吃喝玩乐一条龙，四天都玩不遍，最漂亮的晚上烟花放十几分钟，非常漂亮，里面还有购物店，女孩子比较喜欢的名牌奢侈品，肯定比国内要便宜30%，购物也可以。吃的话，什么餐厅都有。招揽游客非常好的五大主题公园。奥兰多每年的游客2016年6500万，预计到2020年达到一个亿，流动人口。旅游人口带动一批投资房租的房产出租，我买了房不住，但是可以把房子租给租客，在国外作为短租或者民宿是非常非常热门的，老外喜欢一家人住在一起而不是住在宾馆里面。我们习惯于一出门就要住宾馆，但是老外愿意住楼房，环境好点，社区好点，里面游泳池、健身房、餐厅、高尔夫球场，较好在这个小区都有，我们这个小区都可以实现。这就属于租金是有保障的，还有什么利好消息？本来奥兰多佛州是没有通直航的，达拉斯、休斯敦有，西雅图的房价飞涨的原因有通直航的一部分，之前有一个电影《北京遇见西雅图》，这两个时间把西雅图一下子炒得特别火，房价飞涨。奥兰多处于西雅图前期阶段，要通直航了。我们知道奥兰多旅游局、佛州旅游局已经跟海航、南航谈航线的价格，已经不是说去不去的问题，而是要多少钱航线，据说2018年、2019年通直航。通直航之前是不是该出手了？等通直航再出手已经不是现在的价格了。

奥兰多不仅仅是一个旅游圣地，现在属于全美第二大医疗城，排名前列大在休斯敦，第二大在奥兰多，已经建成了，而且已经开始对外营运。既有产业，不仅仅是旅游业，现在还有其它大的公司也开始入驻奥兰多。如果大家想做一些资产配置，包括移民客户也是在做这方面的选择，我在没有去美国生活之前做这些购买，房子将来想用的时候卖掉再在美国买房子都是很好的选择。如果之前没有做过海外资产配置又想做美元资产配置，可以选择奥兰多，我们有几个酒店式公寓项目，很简单，你买完之后完全不用管了，属于世界知名的酒店替你打理，你分成就行了，什么房产税什么都没有，是一个很好的选择。如果说我想这个房子将来自己去住，我还想等房子升值翻新重建，你去买一个别墅，别墅没有多少钱，也就是30几万起，40多万，要说看房间地有多大，8房10房13房都有，房间越多收益率越高，八九间房子，楼上楼下跑找不着人，实际老外一家三个孩子属于标配，一人一间房，而且做很多主题的房间，一看房间乱七八糟，墙上画个树，弄个吊床，在网上一挂出去预定率较快。我们有一个客户已经买了房子，去的时候还在装修，所谓装修，大家知道国外的房子精装修，往里面放家具，装修期间房子被订出去了，因为5月份阿凡大主题，还有一个动漫在奥兰多，这些亮点都是疼痛带动在奥兰多或者休斯敦投资，房价不贵，30万美金起，一百多万人民币，而且收益率一般能达到6%以上。国内的房租和房价比120左右，其实140、150已经很不错了，外币理财不要期待特别高，要理性化。

太平洋出国这边给大家介绍的房产，刚才魏总说了，美加我们都在做，泰国也都有，大家有需求可以到我们太平洋出国的展位去咨询，更多了解。

主持人：刚才白总也向我们介绍了英国房地产状况。接下来再请白总为我们介绍一下英国较新房产政策对市场的影响，如白皮书发布之后，英国的房租会涨到百分之一千四，这是真的吗？大规模建房会对房价产生什么影响？与其他国家怎么对比呢？

白兮：应该说，中国的客户今天在座的网友如果听这个节目肯定表明对房地产特别关心，两大城市在英国肯定都知道，一个是伦敦，全球高级的金融中心，一说伦敦房价就怼上去了。英国的剑桥，特点是学区加精英人才的聚集区，全球较好的教育还是较好的科研研发中心。我们先从伦敦说，今年2月份，英国隔了十年发布了英国房产白皮书，听起来高大上，说白了教各位什么地方赶紧买，什么地方不要买，首次承认英国的房地产存在严重的短缺。过去英国政府还是英国老百姓选择脱欧公投的老投都认为是长期买不上房子都是房屋短缺，过去的政府和老百姓都把这个责任推给我们开发商，包括英国排名前列大开发商邦瑞在内的开发商，你们不盖房，你们太坏了，不盖房就能把房价抬高。英国政府首次承认，住房的严重短缺是因为现在英国的高增长人口和家庭以及英国政府在建筑规划的审批效率十分低下造成的。我举个具体例子，我们在英国2008年当时大家知道欧洲金融危机，英国的地价大幅下滑，包括我们在内的开发商都囤了大量的地，囤地以后我们要建大约花五年到六年的时间才能得到政府的规划审批许可。这意味着什么？再举一个具体的数据，伦敦每年新增的家庭3万8千户，但是所有的新建开发商包括邦瑞在内，每年能够给伦敦提供的新房也就2万2千套，这意味着什么？45%的老百姓还别说投资者，老百姓是买不上房的，换句话说这个市场一直存在着供不应求的局面，这个也是为什么伦敦的房地产市场房价从2012年开始每年增长20%。这个在英国老百姓来说不可相信，导致现在的新角色，英国外相，之前是英国伦敦市市长鲍里斯·约翰逊说伦敦的房价2030年会到平均100万英镑，即使8.5折，相当于2030年的时候伦敦的平均房价是850万，现在是多少？现在的平均房价是36万，再过13年，2013年就能达到现在房价平均的两倍还多。我们一开始跟很多中国投资者老百姓谈这个信息的时候，包括老百姓觉得不可能，哪儿有这么快的增长。随后看到为什么伦敦的房租这么贵，相信今天搜狐的网友们肯定有送小孩到伦敦到英国去留学的，这些家长们是不是天天都担心伦敦为什么给小孩每天交的房租这么贵，一个两居室在伦敦还不是市中心，就是伦敦金融城，平均一个月的租金3500英镑到4000英镑，也就是说三四万块钱。但是这个房子多少钱？房子这两居室不过90万—100万英镑，合八九百万人民币。但是这个数字合到北京老百姓还是上海的老百姓，北、上、广、深四大一线城市，你们赶紧回家算算一线城市的房产是多少，平均北京国贸地区现在一套两居室怎么也得一两千万人民币，但是租金是多少？一万多块钱。上海也是一样，陆家嘴汤臣一品它的房价合房租的比其实相对来说房租还是很低的。这个为什么会造成伦敦的房租这么高？45%的老百姓是买不上房的，租房租到什么程度？有一个同事十年前在伦敦留学，留学的时候他给我们讲述了他在帝国主义国家苦难的租房史，足足等了两个月租不上房，只要找到好的房子第二天被抢走，一直恨自己英语学得不够好，无法PK本地老百姓。这个情况也在白皮书中体现了，未来英国的房租到2030年涨1400%，也就是说涨14倍，现在看这个数据不可想象。好像我们现在看北京的房价十年前也不敢相信会这么高，咱们说现在老百姓普遍抱怨现在的房价多么高，也出现限购的情况，十年前根本不敢想象。在海外房地产市场我们一直坚信，会有这么一种未来的问题，随着中国投资者还是亚洲投资者涌入海外房地产市场，未来主要的城市像伦敦、纽约，其它主要的欧洲城市，在亚洲像泰国、新加坡、马来西亚，未来会出现新一拨房价大幅增长，这个增长背后还有一个原因。未来在人民币对海外货币的汇率上出现新一步的变化，不仅仅由于中国现在出现了长期的广义的M2货币，听上去很悬，其实就是刚才说的蒙代尔三个不可能的理论，如果你想保两个那就必须失去一个，这一个就是汇率。什么时候买？是不是等一等？早买比晚买好。现在的汇率在全世界应该说人民币还是有优势的。未来不好说，这是排名前列。

第二，从整个2016年发生的两个黑天鹅事件来看，现在全世界还对这些主要的国家像美国和英国持观望态度，不确定性还是有的，在这个时候通常说黑天鹅谁最受益？能够看到长远眼光的投资者受益，比如特朗普在以前也没想到2017年会当总统，特朗普大厦现在也卖得很贵。这就是眼光，能够看到未来长远。

第三，伦敦除了经济发展还是金融，还有另外一个就是教育。在伦敦买房还是租房的很大一部分比例都是在当地有留学还有家庭，这个不仅仅来自中国，也来自于欧洲，还是欧洲为主，魏总和王总都知道海外这个情况。第二，英国在伦敦作为金融中心的成分还有地位，未来也不会受到变化。伦敦已经差不多经历了150年作为金融中心，刚才魏总和王总谈到，一个是法律，还有一个金融的分析。说到底，房地产商业化的概念最早就是来自于英国，那时候没有银行，英国发明了排名前列银行，所以它就把房地产作为一个金融产品包装起来，你能够从银行借款，开发商也能够从银行借款，不管是它的法律还是房地产市场的格局会保持持续的稳定。最后，剑桥为什么说是一个新的黑马，它们有一个分析，英国的房价前10个增长涨幅较快的城市，排名排名前列的其实剑桥反倒超越了伦敦，成为涨幅排名前列的城市，不仅仅来自于教育。剑桥最受瞩目的几个大企业纷纷把总部研发基地搬到剑桥，像微软刚刚把剑桥一大片地买了，作为它的研发基地。GOOGLE也要把研发基地设立在剑桥。当然了，是人才的竞争，但是人才的竞争背后就是房子的竞争。中国有一句话，出师粮草先行，就是房子先行，再加上剑桥和伦敦很快的通勤，45分钟就可以到。我们预测，在这次房展会其实都会把这些项目作为主要的产品给中国的老百姓提供，整个房地产市场包括在这次房展会体现的都是未来每个家庭所展示的全球资本配置健康的投资理念也好还是健康的未来家庭规划也好，成为一个必需品的趋势，提醒广大网友多多关注这个行业。

主持人：大家知道，咱们每届房展都会安排各种讲座活动，也请魏总为我们介绍一下本届展会中，针对投资者的相关活动安排。

方便投资者了解相关的信息，我们在国际展区11号馆西北角有一个活动区，所有的参展商都有一个免费的20分钟讲座，介绍本国的项目情况。在北展正门口有一个公告板，您对哪个国家城市感兴趣，可以查找相关信息去听听讲座，再到现场展商沟通，这样掌握的信息更全面。

最后说一下门票，再强调一下时间4月13号到16号，地点是北京展览馆，在动物园东边。门票有四个途径，排名前列可以上我们的官网，可以直接在上面注册，第二上官微“北京房展”注册，第三可以打热线电话4006506588索票，报手机号就行了，如果这些都没时间干那就直接带收集到现场扫码。最后欢迎各位网友参观北京房展现场交流沟通。