北京租赁市场正在撕开一个“长租公寓”的口子

从前谁也没把“租房”当成多大的事，有本事去买房别租房。然而现在市场环境和大政方针都变了，“租赁”成为了开发企业和中介公司，甚至是互联网创业公司的“心头肉”，八仙过海各显神通，一旦他们将租赁市场趟平，最受益的一定是北京几百万的租户。

什么是长租公寓？

什么是长租公寓？这个概念提出多年，却没有人给出一个明确定义，百度百科说：“长租公寓”，又名“白领公寓”，“单身合租公寓”，是近几年房地产三级市场一个新兴的行业，是将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士。

百度百科给出的概念有没有让你想起链家的“自如”？收集业主的房子，统一安排统一装修，自如与业主做房款结算，自如与租户做房款结算，不是老一套——业主与租户做房款结算；不仅负责装修，自如每两周给房屋公共区域做保洁。当然，自如的房子要比普通房子的租金略高一些。

长租公寓当然不止自如，包括万科在内的房地产龙头企业均开始涉足长租公寓，2016年5月，万科正式推出长租公寓业务的统一品牌“泊寓”，目前已经布局上海、北京、深圳、广州、济南、合肥、厦门、西安、合肥、佛山、东莞等地；前段时间势头很猛的YOU+国际青年公寓也是个中典型，然而YOU+的路没有那么好走，在发布后的一年时间里，相继有媒体爆料YOU+国际青年公寓管理不善，导致居住环境较差。

为什么要做长租公寓？

2016年6月3日，《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》正式对外公布，出台一系列鼓励和规范住房租赁市场的政策。同年12月，中央经济工作会议提出，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，要求回归住房居住属性。

中央已经给未来房地产市场发展定调，也是在2016年12月，万科在北京拿下三宗全部自持地块，这是北京房地产市场的一件大事，无论万科如何处理这三宗土地，都离不开“自持运营”这个核心理念，而在这背后，有更多的声音说这三宗地块的运营模式将是对外租赁。这一事件也给“长租公寓”概念加了码。

对于北京市场来说，长租公寓势在必行，政策导向是一方面，更为重要的是，北京地价飞涨，新房市场全面高端化，刚需已经被市场挤压，需求量大，然而没有有效供给，自住房只能扬汤止沸，却做不到釜底抽薪。在这种情况下，大力发展租赁市场，是北京解决居住问题的有效道路。

援引媒体报道，未来中国的租赁市场规模超过万亿，潜在空间巨大：排名前列，庞大的流动人口催生租赁需求。第二，年轻人的租赁需求不断升级，传统租赁市场无法有效回应和满足他们的新型需求。第三，目前公寓租赁市场的主力军是职业二房东和个人房东，真正意义上的品牌公寓极度分散、规模极小，未来行业整合的空间极大。第四，消费者行为习惯的变化，互联网也为改变公寓行业提供了潜在可能。

长租公寓能否解决市场痛点？

长租公寓固然是一片蓝海，然而传统租赁市场痛点太多，并且难以解决，长租公寓的出现如果不能行之有效的解决这些痛点，那么需求端将抛弃这一模式。

我国租赁市场处于起步阶段，市场环境不明朗，诸多问题亟待解决。首先，租赁房源供给少，据链家研究院统计，在北京有800万流动人口，270万套租赁需求，然而市场上只有大约150万套租赁房源；第二，户型错配问题凸显，市场对于小户型，尤其是一居或小两居供不应求，而三居则很难被消化；第三，房源供给质量不可控，市场上大多数出租房源室内装修较差，卫生环境堪忧；第四，租客通常在一年左右就换房，导致市场换房周期过短，影响租赁市场持续发展。当然，合租人群混乱、业主违约、二房东多收费、租后维修责任不明等一些常见问题更是让租赁双方都苦不堪言。

长租公寓是否能有效解决这些问题？从管理层面来看，长租公寓与散户业主不同，其优势是可以聚合管理，在户型配置、卫生、维修、二房东等方面做出行之有效的改变。然而长租公寓在盈利模式上的困境，以及在生活方式引领方面的成效，依然收效甚微，目前我国在租赁市场相关制度的制定方面、财税保障方面等都没有明确定义，这对于租售比较低的中国市场来说，长租公寓的发展还有很长的一段路要走。