张大伟:认房又认贷后改善需求大多较高能贷186万

今日下午，北京市住建委、市规划国土委、市住房公积金中心、市银监局、人民银行营业管理部联合举行新闻发布会，北京楼市调控进一步升级。居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款。（含公积金贷款）。另外，企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若交易对象为个人，按照本市限购政策执行。

针对这一较新政策，中原地产首席分析师张大伟分析认为：

1、认房又认贷，改善需求大部分最多只能贷款186万！

首先政策打击了改善需求，提高了改善需求门槛，特别是按照目前北京市场的二手房交易中，非普通住宅影响非常大。除公房外，北京商品房住宅上限是非普通住宅只有468万，也就是有过贷款记录的未来贷款最多只有186万，否则必须首付80%以上，或者选择首付80%，而且需要承担非普通住宅的大量税费。。

看似只增加到了60%，之前被认定为首套的首付是35%，其实北京是执行普通住宅标准非常严格的城市，五环内较高限价是468万，五环外更低，以现在北京2017年平均商品房住宅成交套均600万计算，除了自住房，大部分新建住宅都是非普通住宅。二手房其中大部分指导价比较低，但除了公房外，如果要多贷款也大部分会变成非普通住宅。

2、主要会对二手房市场影响较大，最近几个月，楼市出现了二手房价格上涨速度明显超过新房的现象，新建住宅限价严格，约束了价格上涨，所以后市市场影响，首当其冲是二手房市场。

3、现在看，认房又认贷的出现，基本抑制了改善需求中的投资比例，市场有望快速恢复到2016年4季度。二手房将明显降温，部分区域可能出现价格下行。

4、网签数据滞后，对于北京来说，二手房市场滞后1个月左右，新建住宅目前签约更加缓慢，预计在4月份将出现签约高峰，但是在这一政策后，预计市场会快速平稳，二手房回到1.5-1.8万套区间（二月市场大约2.5万套）

5、大量连环单将受到影响，目前北京市场成交中大约50%是连环单交易，部分连环单甚至有超过5-6组交易，从市场影响看，这其中未来毁约可能性大涨。

6、从全国看，这是继上海、深圳后又一个一线城市恢复到2014年调控力度城市，预期后续会有更多的城市比如最近市场升温的15个调控热点城市会再出调控，这些城市一旦恢复认房又认贷，预期市场也会出现明显降温。

7、从2016年930来，全国已经有32个城市，出台了超过100次调控，预计以北京升级认房又认贷，会再出一轮调控政策。

8、二手房市场，目前看，着急换房的特别是从郊区换到城区的，将可能率先出现价格波动，从2季度开始，按照目前信贷排队放款趋势，换房比例将明显降低，市场的顶部以认房又认贷为标志。