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专访毛大庆:房地产没泡沫 新兴种类正在崛起

2017-03-01 18:16:48 来源: 搜狐焦点网
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第十二届全国人民代表大会第五次会议和政协第十二届全国委员会第五次会议,将分别于2017年3月5日和3月3日在北京开幕。中央经济工作会议重点强调“房子是用来住的,不是用来炒的”,给今年整体房地产走势定了基调,“促稳”成为2017年一线城市房地产调控的主要目标。

搜狐焦点作为搜狐网的重要组成部分,依托搜狐网的全媒体资源和优势,以独特视角、全新理念积极对北京市房地产行业做出引领行业健康发展的新闻报道。在全国两会召开之际,搜狐焦点邀请优客工场创始人毛大庆博士做客搜狐演播间。

房地产过去十年的启迪:应建立行之有效的长效机制

如果你看不清来时的路,那么我们不妨回顾一下过去走过的路。对于中国的房地产市场而言,眼下或许正处在一个十字路口,租赁市场的崛起、城市群的发展、一线城市土地枯竭,种种问题与机遇,催生全新时代的到来。然而未来究竟如何,毛大庆首先回顾了中国房地产过去十年的发展历程。

中国的房地产行业从1998年起步,到现在已经有20年发展历程,2016年全国房地产销售额达到13.3万亿,这是一个非常庞大的数字,也是一个非常庞大的经济拉动来源,承担了中国过去十几年来的经济成长动力,这同时也是人类历史上的奇迹,由此可见,中国的房地产市场是一个相当巨大的行业。

过去的十年,中国房地产市场起起伏伏,然而我们不能因为阶段性的困难,就判定房地产市场已经没有了未来,同时我们也不能让房地产市场暴涨,这两种极端情况都不是健康发展的态势,为了避免这样的结果,我们的房地产市场就需要一些长效机制来维稳,这个长效机制无论对于自住还是对于投资来讲,都是非常有必要的一件事。

毛大庆认为,回顾我国房地产市场过去发展道路,是一个从计划经济忽然转变为全方位市场化的过程,这个过程对于经济发展的未来、货币发展的未来、老百姓对于资产配置需求等问题估计不足,导致目前城市的承载能力远远不够。而参考一些其他国家的发展道路,新加坡将土地资源和市场空间分为保障性资源和市场化资源,在双轨制里面运转;德国运用税收手段调节开发企业、开发机构的拿地种类,用税收来平衡保障与市场两者之间的关系。这是成功的长效机制的案例,而这也正是我们国家所缺乏的。

谈及房地产泡沫问题,毛大庆认为目前中国所谓的泡沫远远没有我们想象的那么夸张,“在经济空转的情况下房价高企,这是实实在在的泡沫;然而目前我国GDP的增长和百姓财富的增长依然是向好的,这就不存在大量泡沫。但是个别热点城市发展过热的现象,仍然需要警惕。”

房地产的新开端:新兴房地产种类正在崛起

房地产粗放式发展已经接近尾声,新兴房地产种类正在换缓缓拉开序幕,毛大庆用总书记的话揭开这一序幕:房地产市场要建立长效机制,从金融角度要正确地引导房地产投资行为,建立比较完善的金融管控机制,防范系统性风险的产生。毛大庆表示,短短的一句话,揭示了未来房地产管理的新视角:不再从买房人身上下手,而是从国家金融风险的防控角度出发。在后续的房地产发展道路中,国家将引导资金流向新兴的房地产种类中:租赁型住房、小镇开发、裙状式城镇化发展、新机场辐射……而不是再流入到土地、房价中去。

毛大庆特别着重强调了租赁经济的发展,他认为这将是房地产市场接下来最为蓬勃的种类之一。“过去的20年,我们积累了1537万亿的存量资产,这些房子是不是能成为房地产行业发展下一阶段的生产资料?成熟的发达国家,房地产的生产资料除了土地外,存量楼宇以及存量楼宇的升级换代、内容更新以及就地改造,也是占比非常大的生产资料之一,这种现象将会大量存在于我们的大都市和发展比较饱和的城市里面。”

要发展租赁市场,首先需要良好的租赁制度,以及可靠的租赁代理中介,同时需要金融产品的丰富多元,把资产看作资本的链条,把资本看作资产的重要依托和成长,这样来运行一个庞大的房地产存量市场,又会激发中国在房产领域内的经济增量,而目前北京的租赁市场已经达到了百亿规模。

对于老百姓而言,适度合理的资源配置在今天仍然恰逢其时。目前一线城市房价过高,然而区域性的产品仍然有很大发展前景,毛大庆以京津冀协同发展为例,北京城市副中心、新空港经济区均是高级战略,其热度不亚于当年的深圳崛起、浦东发展,很有可能会成为中国第三个国际化的增长极。而对于北京上海市中心的房产,毛大庆认为,目前还未到价格顶点。

联合办公的兴起

谈到正在做的新事业,毛大庆说,租赁经济的成长一定会到来,这其中就包括办公场所的租赁,现在年轻人办公都跑去联合办公、跑到社区型办公、学校类型的社区里面办公,不去写字楼。这就启示我们,以社群的思路来创造各种各样的产品,就一定会迎合这一批年轻消费者的需要,城市也会变得多元化,城市空间也会变得丰富多彩。

以优客工场为例,从前大家不理解这是什么东西,一直到现在被大多数人所接受,再到很多人找办公室直接想到租座位的方式,实际上,联合办公在英文里面叫“一起工作”,这一场景首先在GOOGLE引发,后来兴起于Facebook,一直到硅谷的很多公司把办公室拆分,变成校园办公的场景。这就将办公恢复到学校的状态,迎合了一批有创造能力的年轻人的需要,这种公司要的是社群、氛围、灵活性。

网友提问:

网友:如何看待环京楼市发展?

毛大庆:环京楼市是一支潜力股,但是不同区域又有不同区域的发展情况,对于京南、京东片区我是比较看好的,说得具体一点,可以围绕副中心、空港区、廊坊这一带寻找机会,可围绕“廊涿密”高速发展带选择。

网友:前段时间出来的自持用地,未来怎么发展?

毛大庆:政府通过土地拍卖的手段要求开发商进入到租赁经济里面去,这个动机是好的,但是这个逻辑能不能跑通,还有待时间去验证。这里面有一个问题,要刺激开发商去干这个事首先要有金融保障,这个是很重要的。现在只把开发商赶到这里面,但是没有一个好的金融保障,开发商会出现很多的困难,比如资金链会不会出现压力?回报要多少年?

但是我个人还是相对看好这个模式的发展前景,可以将项目打包与大企业合作,将整个项目化整为零,由各个大机构承包逐一开发。

网友:房产税是否改征收?怎么征收?

毛大庆:我认为房产税是一个很正常的工具,我支持出台房产税,但是房产税的出台在中国很不容易,比如,房产税征收的范围是谁?征收的标准卡在哪儿?征收的目的是什么?我认为现在还有很多技术性的问题要考虑,技术上的难度仍然存在。

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