北京二手别墅仍在“过冬” 价格增长表现乏力

自去年以来，北京中高端改善需求成为支撑市场的中坚力量。其中槐房、东坝、孙河等区域成为热点区域。在高端市场整体升温的背景下，北京二手别墅在去年也出现了一波成交高峰。然而“9·30新政”后，二手别墅的成交量持续下滑，今年开年，二手别墅成交仍在下行。有业内人士表示，目前市场上成交的二手房别墅多以350平米左右中小面积房源为主，地段好的二手独栋别墅由于供应稀缺，成交量也相对较少。

四个多月成交量持续下滑

今年以来北京二手别墅市场也表现出明显的下调态势。根据北京市房地产交易管理网数据统计，1月份北京市高端二手别墅成交43套，环比下降45.57%，同比上涨4.8%。高端别墅成交量相比去年同期处于持平状态。

不难看出，目前二手别墅市场的成交情况与整个大市场的环境密不可分。

根据丽兹行豪宅研究院统计数据显示，1月份二千万以上豪宅项目（仅限套均总价2000万以上存量公寓及别墅）成交量为36套，环比下降16.28%，同比下降14.29%。

实际上，去年北京二手别墅市场曾出现过一次成交高峰。根据丽兹行统计数据显示，去年9月，北京二手别墅成交量一度达到105套，创下连续42个月以来的较高值。可是在“9·30新政”发布之后，10月二手别墅成交量即刻下滑近五成。在随后的几个月里，二手别墅的成交量同样保持持续下滑的趋势。

丽兹行豪宅研究院表示，二手别墅有其地段上的优势。在二手别墅房源中，面积在300-400平米之间，套均总价在2000万元左右，单价6万-7万元/平米左右的需求在市场上占据主流。但由于二手别墅成交受到货币、贷款政策等因素的影响，市场预期下行时，购房需求也随着保持谨慎态度。

部分房源报价不断下调

记者观察了解到，相比于房价同比涨幅可达20%-30%的二手普通住宅，二手别墅的价格上行表现并不明显。

根据机构数据显示，目前高端二手别墅的成交均价在7万元/平方米左右。在市场回暖的去年上半年，北京二手别墅的挂牌均价环比仅增长2.1个百分点，价格浮动并不明显。而在去年市场成交高峰的9月，高端别墅挂牌均价指数为203，环比上涨2%；高端别墅成交单价在6.4万元/平米，环比下降2%。

记者了解到，伴随着二手房市场降温，去年下半年以来就有部分别墅报价不断下调。例如优山美地一套420平方米左右的二手别墅房源，在挂出的近半年时间里多次下调价格，在最近则选择下调60万元。通州中国院子一套400平方米左右的二手别墅，在挂出一年时间里前前后后调价超过十次，目前的报价比初次报价低了200万元。

“和普通住宅相比，购买二手别墅的客户议价能力相对较强。”昌平区一中介高端房源经纪人对记者表示，二手别墅成交周期相对较长，在这个过程中，有较强出售意愿的卖家也会在报价上不断调整。另一方面，二手别墅购买者往往会在二手和新房市场上不断比较，市场上在售或者即将推出的新房产品对他们来说也是一种选择。“建成时间相对较长的房源，虽然在地段和总价上有一定优势，但对于抱着改善需求的客户来说，产品设计和物业管理也成为他们重点考虑的因素”。