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北京6万套公租房下半年入市 对楼市有什么影响?

2017/02/15 10:52 来源: 搜狐焦点网 评论
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随着公租房申请门槛降低,交通配套更加完善,户型规划更合理,去年那些接盘刚需人群还会选择买房吗?

前段时间,北京市住建委开会部署了今年下半年全市公租房的工作。非常荣幸,作为北京住建委专家咨询委员会的成员,这个会我也参与了。会议的精神很明确,就是要通过加大公租房的供给,降低公租房门槛,为更多的刚需人群提供住房保障。

年初的时候,我在微博上说,总价在400万以内的房子都算刚需。从北京新房二手房的成交价格来看,这类人的可选择的范围并不大,他们对房子的需求基本上是够住就行。然而,在这类刚需下面,还有一种刚需,那就是刚工作没几年的年轻人,本地人外地人都有。

他们也许收入还算可以,还贷能力可能也没问题,但是因为积蓄不足,拿不出首付款,造成这些人无法买房。同时呢,由于收入较高,不符合一些保障性住房对收入的要求,无法申请保障房。属于上下够不着的“夹心层”。

这次公租房降低门槛,就是为了照顾这部分人群,使得“夹心层”能够安居安心。

北京房屋租赁市场怎么样?

“夹心层”日子难过,为什么这么说,咱们先看几组数据。

根据我们搜狐焦点网的统计,2016年全北京一居室每套租金为4428元/月,二居每套租金5467元/月,三居每套租金8551元/月,四居每套租金16418元/月,四居以上每套20325元/月。我希望大家记住这些数据,因为咱们一会还会用到。

分区域看,位居热门租赁区域前五的依次是望京、鲁谷、北苑、顺义城区、双井。租赁占比分别为2.34%、1.63%、1.56%、1.42%、1.36%。TOP20热点片区的总租赁占比达到24.82%。

如果根据区域热度,做成全市房屋租赁热点区域分布的热力图,就是下图。

从上图我们能看出,房屋出租比较集中的区域,有这么几个特点,最基本的必须临铁,甚至是双轨、三轨,比如望京、西直门、双井;其次是附近有大型商业,一方面是生活便利,另一方面租客也许就在这些商业里面工作。

公租房是怎么回事?

公租房这个概念其实大家并不陌生。新中国成立之后,全国范围内,进行三大社会主义改造。城市里的房屋,基本上都变成了公房,或者属于某个单位,或者属于当地房管局,私房几乎绝迹。这种房子,单位或房管局长期租给个人,如果承租人去世,子女可以继承承租权,继续承租,这是最早的一种“公租房”形式。那时候,大家的房子都是租来的。

之后,随着住宅市场的发展,私有产权的商品房逐渐成为老百姓住房的选择。为了满足生活困难群体的居住需求,政府出台了廉租房、经适房、两限房等住房政策。虽然保障体系逐步完善,仍然有许多家庭和新就业人员处在这个体系的“空白区”。就像开头咱们提到的,这类人群收入不错,但是积蓄不多,超过廉租房收入要求但是并没有购房能力。

早在2007年,住建部就公共租赁房开始调研。希望通过公共租赁房“探索解决大学毕业生等新就业人员的住房问题”。到了2009年前后北京、天津、上海、青岛、厦门、广州、深圳等人口净流入城市纷纷开工建设或收购了一定规模的公共租赁房房源。

“新就业人员的住房问题是各国都面临的一个难题。他们虽然不属于低收入群体,但刚刚就业,积蓄少,存在阶段性的住房困难。”时任住建部副部长齐骥曾经在新闻发布会上对媒体表示,政府有责任支持他们解决住房问题,公共租赁房就是很好的方式。

2010年6月12日,由住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》正式对外发布,旨在在全国范围内,解决城市中等偏低收入家庭住房困难。全国范围内的公租房建设工作大规模开展。

根据北京市住建委官方统计,自从北京公租房大规模建设分配以来,已累计开工建设19.7万套,累计分配11.3万套。

海外有什么经验可以借鉴?

新加坡人多地少,超过80%的居民,住在政府提供的“租屋”里面,租赁权可以继承。生活困难的群体,政府会对房租进行不同程度的减免。解决完大部分刚需群体的居住需求,对于商品房购房者,新加坡政府每年会征收高额的房产税,自住的房屋,每年的房产税大约为房屋目前市场价值的10%,如果是用于出租的房屋,根据用途的不一样,房产税为房屋价值的20%-30%,同时对于房屋出租的收入还要征收营业税与个人所得税。

1936年在亚特兰大兴建的“泰克伍德社区”,成为美国面向低收入人群的首个“公租房”项目。1940年到1942年,在“罗斯福新政”后期,全美建成了8个大型“公租房”项目。这些房产在二战后逐渐被私人购买,但其中的7个项目直到目前仍作为“公租房”项目在运转。

北京公租房有什么变化?

近日,北京市住建委发布的《公共租赁住房建设与评价标准》(以下简称《标准》)提出,北京将允许推出面积15-22平方米的小户型公租房,而且,油烟分离等新技术将在其中推广。

同时,《标准》提到的未来的公租房建设,也可根据采光等要求,分出15-22平方米纯小户型、22平方米以上户型、上述两类户型混合组合的三类住栋格局,可避免用地浪费,也会有部分北朝向的公租房户型。

另外,《标准》还专门列出了15项公租房的评价指标,强制要求公租房必须具备的条件,涉及公租房室内与室外环境。比如,公租房住区应优先选择市政基础设施条件齐全的区域,应与公交系统或轨道交通网络紧密衔接,并具备与轨道交通站点或大型公交枢纽接驳的场站、道路条件。也就是说,项目周边应设有已投入运行的公交站点或首末站设施,住区人行出入口附近设有出租车等候点,而在一些条件允许的地方,主要人行出入口500米内就会有公交站点设施。

公租房对楼市有什么影响?

说了这么多公租房的事儿,公租房集中入市对北京楼市的影响,应该是大家最关注的。根据测算,北京还有8万多套公租房已经开工建设但是并未分配。另据小道消息,其中的6万套今年下半年将会投入市场。这6万套大概是什么概念?去年北京全年交易了22万套商品住宅,而6万套相当于去年总成交量的27.3%。不要小看这个27.3%,它是釜底抽薪的!

我在微博里经常说,北京去年的房价是全市置换需求驱动的。远郊换近郊,两居换三居,品质一般的回迁房换品质稍微高一点的商品房。换下来的这些远郊、两居、回迁房,由刚需入市接盘。

这是去年,而今年,随着公租房申请门槛降低,交通配套更加完善,户型规划更合理,去年那些接盘刚需人群还会选择买房吗?

前面我们提到过,目前一个两居北京市平均租金在5468元一个月,如果以80平米计,按照北京公租房的标准,80平的公租房月租金只有3600元!另外,根据相关规定,公租房的租户,除房租外,只需要缴纳水电燃气网费等生活消费费用,而不用承担物业费、供暖费、物业维修费等,这无疑是为租房者省了相当一笔开销。

当处于楼市最底层的刚需不再接盘,房价上涨的动能还有多少呢?

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