"限房价竞持有"土地出让成常态 购租并举时代来临

记得前不久和领导闲聊时，他突然问我在北京有没有买房的计划，我当时是懵的，随口说了句没有，其实内心的独白是“想买，但是压根儿就买不起”。

在动辄上百万首付的北京，买房总觉得是距离自己很遥远的事情。“限房价、竞地价”地块竞拍的当天，我们办公室有个姑娘特别兴奋。不是因为她能买得起那里的房，而是她觉得租房时代就要来临了。

对于她一个90后的姑娘来说，居住和生活的质量才是他们追求的，租还是买似乎没有那么重要了，那么你呢？如果你手持500万，你是会选择一个市内的老旧二手房？还是会选郊区的新房？抑或是选择租房，租一个有大品牌开发商、有高端物业的小区？

从"限房价竞地价"到"限房价限自持"

从去年10月开始至今，北京陆续推出了9宗“限房价、竞地价”地块，7宗已经竞价出让。与此前不同的是，这批住宅用地限定了商品房销售价格，对土地出让金设置了上限，即地块竞价触顶后则转而通过企业竞报自持商品住房面积的方式确定竞得人，当投报商品住房面积比例有两个或两个以上的竞买人投报为100%时，则转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

随后，多家房企为争抢地块纷纷祭出了“100%自持”的大招，而这部分面积将全部作为租赁住房不得销售。而今年1月份出让的3宗限房价、竞地价地块则首次对 “企业自持商品住房面积预设比例”设置了上限，企业自持商品房面积比例不得超过70%。

我们先来回顾一下海淀永丰与大兴黄村的4宗地块出让，这是北京“930”新政后试点推出的首批“限房价、竞地价”地块，于11月16、17日开拍。其中，海淀3宗地块商品住房销售均价不超过53400元/平方米，且较高销售单价不得超过56100元/平方米；大兴地块商品住房销售均价不超过55800元/平方米，且较高销售单价不得超过58500元/平方米。

值得一提的是，这4宗地的附加条件均为企业自持商品住房面积为该宗地居住用途建筑面积的100%，4宗土地中纯商住宅的自持部分规划总建面超过50万平方米，按照60平米出租房计算的话，约可推出近1万套出租房源。

再来看看今年1月出让的门头沟潭柘寺+平谷金海湖+房山西潞这3宗地块。这三宗地仍然采取“限房价、竞地价”的方式出让，即限了土地价格上限，当地价到达上限后，改为竞报商品房自持面积比例，与2016年底4宗地块不同的是，本次3宗地块同时设定了自持面积比例，当达到自持比例上限后，则转入高标准商品住宅建设方案投报。

此3宗地也限定了商品房销售价格、房山西潞地块住宅均价不超过38994元/平米，较高销售单价不得超过40944元/平米，这一均价比区域内目前在售住宅均价低出近20%；平谷金海湖地块限定住宅均价不超过25515元/平方米，较高销售单价不超过26791元/平方米，这一均价与平谷目前在售项目价格基本持平；门头沟潭柘寺地块限定住宅销售均价不超过44849元/平方米，较高销售单价不超过47091元/平方米。

作为新年的排名前列拍，作为“限房价、竞地价”的延续，这次土地的竞拍结果仍然如同预料般，没能干脆利落的盖棺定论，房山西潞地块和平谷金海湖地块在无悬念的达到地价上限后，其住宅自持面积比例也达到的70%的上限，而门头沟潭拓寺地块则不如另外两块火热，在竞拍当天以63.3亿元落袋京投发展+远洋+龙湖+保利+首开超级联合体。

租售并行或成未来北京土地出让的常态

除了已经成交的7宗限房价、竞地价地块，在北京市国土资源局官网上不难看出，1月12日新挂出的2宗出让土地，均延续了这一竞拍模式，将于2月16日下午3点竞价拍卖。这样的一种“限房价竞地价限持有”的租售并行的方式有可能成为未来北京土地出让的新常态，用来出租的房子想必会越来越多吧。

按照中央“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，我国正在多管齐下建立购租并举住房制度，满足多层次住房需求，让越来越多百姓搬进安居房，实现“安居梦”。

此前，国务院办公厅曾经颁布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，内容显示，将推动建立购租并举的住房制度，培育和发展住房租赁市场，鼓励、引导开发商利用已建成住房或新建住房 “售转租”或“购租并举”。言外之意是要促进我国住房市场由以售为主向租售并举转变。

一位业内人士表示，北京现在的企业自持商品房面积的方式是租购并举的一种变相的通道，也许是瞎猫撞上死耗子，也许是“蓄谋已久”的转变，总之，从最终成交的地价以及企业自持的面积看，设置地价上限起到了引导市场主体理性参与竞争，将北京土地市场的地价水平稳定在合理区间的效果。这些土地未来可能的变现途径只有租金回报或者股权整体转让，将是对购租并举住房制度的建立起到很大的推动作用。

开发商将成自持商品房“永远”房东

值得注意的是，在排名前列批限房价、竞地价地块出让之前，北京有关部门甚至还没来得及对“开发商自持”这一概念进行详细的界定，就有媒体报道称，北京对“开发商自持房”的要求是5年内不得上市交易，针对市面传言，北京市住建委表示此系误读。

2016年11月25日，北京市住建委发布《关于本市“限房价、竞地价”项目自持商品住房租赁管理有关问题的通知》(征求意见稿)，提出通过“限房价 竞地价”交易方式取得土地使用权的项目，房地产开发企业自持商品住房应全部用于对外租赁，不得销售，其自持持有年限为70年，拟与土地出让年限一致。

通知提出，企业出租自持商品住房前，应对房屋进行全装修，确保满足居住条件，且在应实行市场化机制，不限定承租主体，租金价格由租赁双方按照市场水平共同商定。此类楼盘70年的土地出让时限内，开发商都必须“只租不售”。开发商必须在租赁市场“打持久战”，开发商不能像个人房东一样为了卖房将房客扫地出门。即使在发生转让后，也不得改变自持商品住房规划用途，应继续用于出租。

从2016年市场看，北京土地供应结构中，自住房比例较高，达到了15%，持有的公租房等面积也有上涨，但从商品房住宅角度看，38.9万平米，相比700万平米的消耗，显得整体市场供应量越来越少。以后或许租房住将成为越来越多人青睐的方式。