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2017排名前列拍 全新细则使得后市扑朔迷离

2017-01-19 18:09:06 来源: 搜狐焦点网 作者:宋然

2016年可以被称作土地招拍挂历史上最惨淡的一年,全年仅有7块可售宅地诞生,这意味着2017年北京住宅市场将陷入供应极度短缺的境地。与此同时,苛刻的竞拍细则和限售价,让开发企业日子更为难熬,100%自持的尴尬局面让情况更加复杂,越来越少的地块、越来越高的价格,让各大房企口中无粮。

23家房企争夺3宗地块 竞拍细则仍然苛刻

2017年1月19日,北京土地市场迎来新年排名前列拍,在市场极度饥渴的状态下,这一拍犹如久旱逢甘霖,23家房企争夺三个地块,这三个地块分别是房山西潞地块、平谷金海湖地块、门头沟潭柘寺地块。

这三宗地块仍然采取“限房价、竞地价”的方式出让,即限定商品房销售价格、限定土地价格上限,当地价到达上限后,改为竞报商品房自持面积比例,与2016年底4宗地块不同的是,本次3宗地块同时设定了自持面积比例,当达到自持比例上限后,则转入高标准商品住宅建设方案投报。

其中,限定房山西潞地块住宅均价不超过38994元/平米,较高销售单价不得超过40944元/平米,这一均价比区域内目前在售住宅均价低出近20%;平谷金海湖地块限定住宅均价不超过25515元/平方米,较高销售单价不超过26791元/平方米,这一均价与平谷目前在售项目价格基本持平;门头沟潭柘寺地块限定住宅销售均价不超过44849元/平方米,较高销售单价不超过47091元/平方米,区域内代表项目京投发展檀香府2016年成交均价41389元/平米(亚豪数据)。

房山、平谷地块竞拍结果仍然云里雾里 仅门头沟地块落袋超级联合体

2017年排名前列拍的竞拍结果仍然如同预料般,没能干脆利落的盖棺定论。房山西潞地块在无悬念的达到地价上限后,其住宅自持面积也达到的70%的上限,最终天恒、旭辉、众美、宏远、首创5家房企参与高标准住宅建设方案的投报,25号宣布结果。

这一地块归可划归于良乡高教园范围,从万科在长阳打造超大体量长阳半岛,再到北京四中的引进,再到后来房山地块的不断面世,这个曾经被遗忘的区域渐入佳境,从今天的土拍现场可以看到,眼下的房山已经不仅仅是渐入佳境那么简单,而是已经成为一片热土,是一片规划、发展较为成熟的大型居住区,诸多房企的纷纷涌入就是较好的佐证。

平谷地块在碧桂园叫到价格上限后,同样进入竞争自持面积环节,最终又是毫无悬念达到70%上限,最终万科首开联合体、远洋、中海三家将在25日提交高标准方案。对于平谷地块,这是2016年新兴的热门区域,地铁的开通让区域热度一路攀升,有业内专家将平谷形容为一块待开发的璞玉。

而门头沟地块明显没有上述两宗地块火热,超级联合体京投发展+远洋+龙湖+保利+首开的配搭让外界看出一种势在必得的气势,事实上,这并不意外,京投发展十年前就已经在做潭柘寺区域的一级开发,于2016年面世的檀香府整体占地面积约23.6万平方米,总体量约40万平方米,超大的体量宣誓了京投发展在潭柘寺区域的“主权”,而一级开发的老资格更让京投发展对于该地块发展方向了熟于胸。

竞拍结果也在意料之中,门头沟地块落袋京投发展领衔的5家联合体。总价63.3亿获得该地块,溢价率仅为11%。可以预见,一旦潭柘寺区域地块连成一体,必将是超大体量、超大规模的镇域级开发,此前采访中,京投发展总设计师戴嘉宁透露,该地块还将建设养老产业,由此可见京投对潭柘寺区域的野心,或许不仅仅是买地-卖房那么简单,多远复合化发展或将是其远景规划,而紧随其后的远洋、龙湖、保利、首开也必将在这场合作中获益。

竞拍现场,懋源总经理刘强表示,“限房价控地价的拍卖方式开始以来,自持比例一直非常高,这将在一定程度上将导致未来一两年内北京商品房的供应量不足。”北京市场供求关系的紧张状态,或许还将持续。

难以计算的楼面价

如今北京楼市已经快成为一道高数题了,为了限制房价过高上涨,从源头开刀,用最苛刻的条件限制土拍环节——这实际上是从根源改变供地结构,改变原有买地-卖房的基本逻辑。在这样全新的逻辑下,我们很难计算出地块楼面价。

以中原首席分析师张大伟的对房山地块的计算为例:

房山楼面价3.95万 ——北京市房山区西潞街道FS00-LX06-0081地块F1住宅混合公建用地:商品住房限价不超过38994元每平米,无偿还建居住面积14236.4平米,商品住房部分90平米以下占比需70%以上,另外需要还建10002.8平米公建,合计地块总面积42627平米,其中居住用途面积为29838.9平米,公建面积为12788平米,地块容积率为2.8。也就是说,地块最后无偿还建14236.4平米住宅+10002.8平米公建,最后可以销售的商品住房面积为15602.5平米+2785平米的公建。合计需要无偿还建24239.2平米,按照建安资金管理等成本5000元计算,这部分需要额外承担1.2亿的建设成本。按照3.9亿的成交价格上限叠加无偿还建部分,合计5.1亿。最后70%住宅部分持有,也就是10921.8平米,4680.8平米住宅可售+2785平米公建可售。按照持有部分价值减半计算,楼面价为3.95万。

如此复杂的用地结构,精密的计算步骤,北京土地市场的复杂性早已超出想象,无论自持抑或销售,开发企业将越来越难,如此招拍挂模式,或将从根本上改变北京楼市现状,我们早已无法从土地市场的蛛丝马迹窥到前端销售市场的脉络。

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