高和资本联手江苏银行发起商业地产ABS基金

2017年1月17日，知名商业地产基金管理机构高和资本与国内A股上市商业银行江苏银行共同发起设立国内首支商业地产ABS基金，基金资金规模200亿元，将专注于盘活商业地产，以在公开市场发行的商业地产证券化产品作为主要投资标的，致力于商业地产证券化产品价值发掘和市场流动性激活。

盘活存量资产，市场潜力巨大

以甲级办公楼为例，北京、上海、广州、深圳甲级写字楼面积高达2,500万平米，价值1万亿元以上，再加上低等级的办公楼、商业物业、酒店等，一线城市商业地产价值应该在3万亿元以上。然而从现状来看，商业地产融资和流动性的工具非常有限，中国商业物业融资绝大多数是商业银行贷款，少数通过信托、保险、资管提供融资，而且成本往往在5%到15%之间，融资效率低，且不能很好的支持商业物业的运营和发展。

反观成熟市场，以美国为例，商业地产主要通过REITs、CMBS等方式进行融资存在较大的差异，其中美国CMBS占历年融资市场份额的30%-50%之间，而且成本仅为3.5%-6%。江苏银行总行投行资产管理总部总经理高增银先生认为，随着国内资本市场的不断发展，直接融资逐渐成为未来发展的方向，中国CMBS和REITs市场有着十万亿级别的市场潜力，将成为推动商业物业优化的重要金融力量。

国务院发展研究中心金融研究所所长张承惠表示，商业物业从其本质来讲是重要的实业品类，是服务业，和其他实体经济一样，需要创新金融的支持。去年十月份《国务院关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》已经提出“积极开展以商业物业等为基础资产的资产证券化业务”。资产证券化一方面可以降低商业物业的融资成本，另一方面由于将债务直接对应于资产，可以有效的降低和控制杠杆率。

专业机构操盘

近几年，国内资产证券化业务开展得如火如荼，江苏银行在发行信贷资产证券化产品的同时也通过各类资产证券化创新产品帮助企业盘活存量资产、拓宽融资渠道，不断提升对客户服务的广度与深度。2016年，江苏银行资产证券化业务实现了数“量”突破并且“亮”点纷呈，主导并完成多个全国首单项目，包括全国首单票据收益权资产证券化项目、全国首单不良资产收益权转让项目、全国首单境外上市企业供应链金融资产证券化项目等，同时在消费金融、应收账款、收费收益权、信托受益权证券化等领域均有成功案例，初步形成了一定的市场影响力。

江苏银行总行运营总监赵辉先生表示，近两年来伴随着商业地产证券化产品的蓬勃兴起，银行也在积极投身参与这个市场的发展，在这个过程中深切感受到，仅凭单打独斗是不行的。为此江苏银行选择业内先进的高和资本，联合成立商业地产ABS基金，聚焦商业地产ABS产品。

高和资本是中国商业地产基金的领跑者和商业物业资产证券化的先行者和推动者。自2009年成立以来，高和资本已经在北京、上海核心区域投资商业物业总额超过270亿元。除在并购领域，高和资本关注商业地产融资创新，推动了CMBS在国内的落地，主导发行了国内首单CMBS产品——“高和招商-金茂凯晨专项资管计划”。其凭借在商业地产证券化领域的创新与实践经验，致力于成为该领域先进的资产管理服务商。相信此基金成立后，以江苏银行的资金背景和流动性管理能力以及高和资本对商业地产的深度理解为依托，实现强强联合，将会打造出全新的商业地产ABS产品投资模式。

在未来投资选择上，基金将重点关注两类产品，一是在沪深交易所、银行间市场等公开市场发行的高评级的优先级ABS产品，以流动性支持、持有并交易的模式参与其中；另一类是优质商业地产证券化项目的中间级、次优级产品，以商业物业的盈利能力和成长空间为判断依据，发掘投资价值。

激活万亿存量资产，提高二级市场流动性,促进市场健康发展

发起设立市场上排名前列支专注于商业地产证券化的基金，对商业地产后续发展意义重大。厦门国金首席经济学家，清华大学国家金融研究院兼职研究员郭杰群博士表示：该基金的设立标志着国内的资产证券化市场从“农耕时代”向着“工业时代”的发展。

一、引导市场投资风险判断标准形成，提升行业执业质量

证监会公司债券部闫云松表示,下一步资产证券化工作将继续坚持以“破产隔离、真实出售”原则，有序推进基础设施、商业地产等类型的资产证券化业务，将降低企业杠杆、盘活存量资产、支持实体经济作为未来资产证券化的基本目标。证监会将继续关注杠杆率及各项操作风险，加大对中介机构尽职履责的检查与监督，推动行业持续健康的发展。闫云松同时表示专业的商业地产ABS投资基金，对于整个市场发展有重大意义，有助于引导市场形成对该类资产的风险判断标准，促进市场的流动性，并提升行业执业质量与标准。

二、丰富投资人群体，提高市场流动性

基金将采用一、二级市场联动的运作模式，关注商业地产证券化产品二级市场的表现，主动寻求交易机会。流动性支持业务将成为本基金的一大亮点，该基金将成为整个市场的买方，解决ABS产品二级市场交易不活跃的问题。银行间市场交易商协会创新部徐光主任表示，目前资产证券化市场的投资人结构相对比较单一，银行类基金还是占据了主流，其他投资人，特别是中间级、劣后级投资人的范围还需要扩大。而高和资本与江苏银行设立的商业地产ABS基金，是引入了这个市场源头活水，对市场流动性提升起到一个撬动作用，有利于丰富投资人群体，优化市场生态。深交所资产证券化负责人卞超表示，提升资产支持证券流动性一直是深交所关注和研究的重要课题之一，该类专业ABS基金的发起将有助于进一步丰富投资者类型、活跃市场交易。

三、破除主体迷信，使市场回归风险定价

高和执行合伙人苏鑫认为，商业地产的存货和空置问题很严重，特别是在二三线城市。然而去存货和去库存靠盲目加杠杆无法完成，必须要人的运营来完成。资产证券化融资从看主体转移到看资产上来，将会鼓励有能力的资产管理人和运营管理人加入市场，才能真正有助于商业地产去库存和去空置。

高和资本合伙人周以升表示，国内蔓延的资产荒，实质上是中等风险中等收益产品的稀缺，在低风险-低收益与高风险-高收益的投资品种之间，存在着一个投资品种的“断裂带”。从国外的经验来看，商业物业的证券化，包括CMBS，REITs等将形成中等收益中等风险的收益品种。而中国资产荒背后的原因是“能力荒”——体现金融创新和资产管理能力的瓶颈，是“观念荒”——对主体和刚性兑付的过度依赖。国内资产证券化的发展需要回归资产本身，逐步脱离对主体增信的依赖，回归资产判断能力和资产管理能力上。

上交所资产证券化负责人贺锐骁表示，由专业投资机构的价值判断能力和商业银行等专业资产服务机构的风险管理能力结合，通过投资端的引导有助引导资产证券化市场形成更好的风险定价机制，提升二级市场流动性，专业的ABS基金的参与将有助于形成市场定价的风向标。

如果说CMBS、类REITs等产品推出，为商业地产融资开启了一个新的航向，那么专注于商业地产证券化的基金则更似一阵东风，推动市场扬帆起航。