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只选对的不买贵的!总价500万北京能买哪儿

2017-01-17 10:26:20 来源: 搜狐焦点网

上周四,我们推了一篇《400万置业二手房,必看这五大热门区域!》的文章,可是有网友不买账,纷纷留言评论表示400-500万这个价位也可以买城区的老破小,不仅配套好,而且交通还便利。我觉得网友说的也有道理,毕竟买房也是个性需求,有人喜欢郊区的新房,觉得住着舒服;也有人就喜欢城区二手房的,上班出行便利。

给大家搜罗了一圈,发现500万也有不少城区的二手房可以选择,有的甚至还在三环附近。今儿我们就给您说说,在京置业总价500万的普通住房该如何选择。

Part 1 买房前先要做好预算规划

北京买新房相对要简单一些,拿首套房来举例,商业贷款的首付是35%,总价500万的房子就是175万;公积金贷款首付是20%,但是公积金贷款较高上限是120万,所以如果您要考虑公积金贷款,首付就不能是20%了(北京总价150万左右的房子估计只有自住房了吧)。

如果您要买二手房,总价预算=房屋总价+税费+中介费。

购买新房、二手房缴税情况:

解释契税:首套房:90平以下1%,90平以上1.5% ;二套房:3%;

解释增值税:不满两年的二手房一律交全额的5.6%, 两年以上非普差额5.6%,两年以上普宅免征。

那么,如果我们假设是首套且90平以下、满五少有普通住房,税费按照1%来计算,目前市面的中介费在1%-2.7%之间,我们暂且按照2%来计算,那么除去税费和中介费后的房屋总价大概在485万左右。

Part 2 选房前必须理清购房需求

首先,要根据家庭需求锁定购房区域,通常有几种购房因素要考虑:

上班或者日常通勤是否方便;

家中是否有老人或是小孩;

短期内是否考虑置换。

如果是有稳定工作的单身或者小夫妻,临铁出行方便应该是优选。如果家中有老人或者小孩,要重点考虑小区周边的配套是否齐全。如果您短期内考虑置换,那么该小区的换手率也要兼顾。

其次,如果家庭购房,也要为家庭各成员做充分的考虑。比如,近期是否考虑要小孩,短期内如果不考虑再换房就要提前放到需求里;另外,是否要考虑离一方父母比较近方便照顾等。虽然因素较多,但是只要用排除法选最重要的优先考虑即可,否则会超出购房预算。

最后,在确定了购房需求后,我们要考虑以下购房策略:

1.总价500万以内的近郊新房三居;

2.总价485万左右的城区二手房。

Part 3 如何确定自己的目标区域

我们先来看一下总价485万左右的城区二手房都能买哪儿?

(以上数据来源于网络,二手房市场波动较大,价格仅供参考)

我们从网上帮大家找了一些五环内的二手房房源信息,发现485万这个价格范围的二手房房龄多在1980年到2000年前后,户型为50-60平米之间的一到两居,房子内部情况不详,但还是有一些不错的房源供大家参考。

西四环:区域发展完善,生活配套齐全

如果您是在中关村上地区域上班的单身或是年轻小夫妻,可以考虑石景山,这个区域交通方便,配套也不错,日常逛街吃饭都能轻松解决,等未来考虑要变成三口之家的时候可以再进行置换,这个区域的二手房也好出手。

北三环:交通出行便利,房源比较老旧

相信想买二手的朋友都会看过安贞或是惠新西街附近的房源,因为该区域最重要的一点就是出行方便,随便到哪个商圈都不会太远,所以该区域不愁出租。而且,该区域有安贞医院和中日友好医院,如果家里有老人,可以考虑这个区域的房源,但是缺点就是房源比较老没有电梯,还有就是这种老房子对首付有一定的要求。

东二环:出行配套齐全,区域发展成型

朝阳门和东直门区域非常适合在CBD工作的白领一族,下班后约上三五好友也不愁没地儿可去,但是这个价位的房源也比较老旧,虽然有些二手房有电梯(毕竟年轻人也没几个想天天爬楼梯的),但是因为区域发展已经成熟,考虑到房龄情况,估计未来升值潜力不大。

那么,再来看一下总价500万左右的郊区新房又有哪些?

因为时至年底,新房还有房源的楼盘很少了,以下给大家挑选了两个还有房源的楼盘作为参考:

通泰国际公馆 

在售 ¥ 56000 元/㎡

综合评价:  [ 普通住宅 ]

开盘时间: 2016年10月1日 产权:70年

主力户型: 二居(建面88㎡) 

楼盘地址: 大兴 地铁亦庄线经海路站西南角500米东侧 

400 电话: 400-099-0099 转 10409

通泰国际公馆位于大兴亦庄,地铁亦庄线经海路站西南侧约500米,公共交通十分方便。从项目驾车15分钟可到五环路、六环路和京沪高速,自驾出行也十分便利。项目周边配套比较齐全,商业有华联购物中心等多家商超,同仁医院亦庄分院、通州第三医院、马驹桥中心小学,次渠家园小学,次渠中学等配套也距离项目较近。

通泰国际公馆项目16号楼两居、3号楼三居在售,目前部分房源优惠10万抵一口价,特惠房源价格2居480-520万/套,三居500-530万/套。

通泰国际公馆16号楼户型面积为88平2居,均价为59000元/平米,折后均价为56000元/平米,折后总价500万/套,70年产权,物业费3.28元/平米/月,现房毛坯入住。

华业东方玫瑰

¥ 66000 元/㎡

综合评价:  [ 普通住宅 ]

开盘时间: 2016年9月30日 产权:70年

主力户型: 二居(建面91㎡) 二居(建面88㎡) 三居(建面130㎡) 

楼盘地址: 通州 临河里路与梨园南街交汇处 

400 电话: 400-099-0099 转 10129

华业东方玫瑰紧邻地铁,交通方便,与地铁八通线临河里站点的直线距离为375米。配套方面,小区周边虽然没有集中的商业中心 ,但是有餐饮、生活超市、乐天玛特等商店,可满足业主的生活所需;此外,临河里站点对面即为通州区120紧急救助中心,方便家中有老人小孩儿的家庭及时就诊,且站点B口即为梨园主题公园,给业主提供了休闲、散步的环境,小区内部有一所小学和一所幼儿园,在教育资源如此稀缺的通州,这些配套都可以给小区加分不少。

华业东方玫瑰C8号楼目前剩余30套房源在售,户型面积为67-121平米2-3居,南北通透,均价66000元/平米,全款97折,贷款99折优惠。

除了以上两个楼盘,刚需置业还可以关注这两个的楼盘:国风美唐和远洋新仕界,不过这两个楼盘目前都没房了,今年具体开盘时间和价格还没有确切消息。

Part 4 选房前还要注意什么问题

去年北京出台了930新政,提高了首套和二套的首付比例,具体大家可以参考下表:

(北京首套/二套首付比例)

(北京首套二套认定标准)

需要注意的是,上述安贞西里和小关北里的部分房源属于公房,不同于普通商品房的是,公房还需要缴纳土地出让金,具体标准如下:

如果是成本价购房,出售时需按照1560元(当年成本价)×房屋建筑面积×1%的比例缴纳土地出让金;

如果是优惠价(标准价)购房,需要先向原单位缴纳土地出让金,补成本价(优补成),即1560元(当年成本价)×房屋建筑面积×6%,然后再按照以上成本价购房标准缴纳土地出让金。

另外,和商品房相比,公房需要少缴/不缴的税:个税、增值税。

而如果房子满五不少有,则在契税和土地出让金的基础上,公房按合同价1%征收个税,商品房按合同价差额20%计税。所以从购买公房还能少交部分个税这点上讲,购买公房还是比较划算的。

而如果房子满两年不满五年的话,商品房如果是普通住宅免征增值税,如果是非普通住宅,差额缴纳增值税;但是公房不区分普宅和非普宅,都免征增值税。

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