刘长青：未来房企要站在大规划下寻找新立足点

【采访背景】与“政策”同行而来的2016年北京楼市，澎湃而动荡。年初，楼市放宽政策接踵而至，市场迅速升温一路高歌猛进；四季度“930”政策调控出台，高温上扬的行情被戛然叫停。如今，市场逐渐步入开发商开盘意愿下降，购房者观望情绪浓厚的低迷期。

对于过去的这一年，房企会如何总结？面对即将到来的新一年，房企将有何展望？2017年伊始，搜狐焦点新闻中心年终盘点之《高端访谈》全面启动，诚邀合景泰富北京副总经理刘长青，共同展望来年北京房地产大势。

合景泰富北京副总经理 刘长青

从去年市场表现来看，“930”新政对于北京楼市影响颇深，这一形势下，合景泰富北京市场打算如何突破？面对2017市场走势，合景泰富北京副总经理刘长青又会怎样预判？

对此，刘长青表示，从2016年的4季度的表现来看，其实北京商品房住宅成交量和均价环比3季度都有明显下滑，这就意味着，本轮调控的力度之重和效果之显著。

按照以往的楼市调控经验，市场一般会在6到12个月之内适应新形势，随着开发商放盘节奏放缓，政府对批证限价等，市场需求也相应得到抑制；到目前为止新政已经过去3个月了，加之春节临近，个人预计旺盛的市场需求将在2017年第二季度得到释放。

在这样一种大环境下，2017年的北京楼市将会经历一个成交放缓但成交价格企稳的时期。北京的房地产市场仍然存在大量的居住和投资需求，随着政策的调控和落实，客户更为理性，使得整体市场产品不断创新，以符合客户需求，这直接推动了整个房市的发展和提升。会表现在产品力和后服务端的竞争。

2016年北京土地市场供应再创新低，土地特点也发生较大变化，那么进入2017年之后，土地市场格局又会出现哪些新特征？

刘长青分析说，2016全年成交的住宅类土地建筑面积约220万㎡，其中政策类保障房约占40%，开发商自持住宅占23%（海淀永丰地块和大兴黄村地块），可售类住宅仅占17%。

10月推出的“限地价、限房价、竞自持”的土地取得方式是今年土地市场发展的新形态，这符合了2016年“促刚需，抑改善”的政策导向；

从目前北京的市场需求来看，预计未来住房租赁市场的发展将会得到大力推进，从年末的各大开发商积极取得自持化用地，未来各大房企拿地策略也将发生较大转变。已拍到自持化的房企后续操作会成为关注焦点，但自持需要占用较大的资金，这种“限地价、限房价、竞自持”的竞地模式应该不会成为常态，否则没有新商品房入市，调控将成为泡影。

过去一年北京楼市经历了先扬后抑的起伏动荡，合景泰富在这一年中收获如何？

她表示，2016年合景泰富北京公司顺利完成了既定的营销目标，就结果来看还是比较满意的。

一直以来，合景泰富秉承“城市综合运营商”的理念，深耕京城、专注高端品质、多元布局、开拓创新；尤其在营销策略的创新上有一些新的思路和突破，更注重落地执行。在过去的一年中北京领峰、映月台均实现较为优质业绩和蜕变；合景领峰屡次摘下房山区商业、商住销售桂冠，成功刷新区域综合体销售纪录。映月台项目成功树立海淀高端学府豪宅形象。

合景泰富稳健的发展策略和企业文化使得每个项目销售节奏把控准确而平稳，2017年位于通州运河核心区，集公寓、商业、写字楼等多业态于一身的高端城市综合体即将启幕，我们力争为城市奉献与时代匹配的先进之作，合景泰富也将为客户打造高端精品物业而不断努力。

那么，如何在当前市场背景下，积极开拓市场？

刘长青表示，刚刚过去的2016年，作为地产人较大的感受有两个：一是土地供应急速减少；再就是配建大量的自持或政策性住房。在以后的市场中我们将要面对的较大挑战是土地放量少拿地难。同时北京市场也在面临京津冀协同发展机遇期。

目前北京城区六环内已注定成为消化存量的区域，偶有新项目入市也是之前的高价地，量小价高。对于供应稀缺且鼓励自持的新增供地，或者选择顺应潮流转变以租赁为主的盈利模式；或者从北京走向大北京，从中心城市走向都市圈。战略方向转移基本是二选一。2016年环京楼市的火爆，虽然有虚热之嫌，但也确实有不少刚需溢出的真实支撑。

未来房企不应再只单纯的看北京楼市，必须站在大趋势、大规划的视角下才能找到新的立足点。

迎来崭新的2017年，合景泰富北京区域的战略发展目标是什么？刘长青会从哪些方面出手，突破当下楼市“困局”？

她透露说，未来合景泰富还会继续围绕城市综合运营商的定位去发展，具体在北京市场上，将形成集住宅、商业、公寓、写字楼、购物中心等多业态的综合性开发模式。

就在刚刚结束的2016年12月，合景泰富在广州W酒店举行了品牌战略发布会中首次提出“未来+”发展战略。就是指我们要通过业态及板块的整合，运用大数据分析，优化多元业态、生活服务、会员管理等体系，从而升级产业链末端的服务功能。

随着全国房地产调控政策的进一步升级，整个行业都面临着新挑战、新机遇、新趋势，“转型运营”、“比拼服务”正成为行业关键词。可以预见，未来开发商之间比拼的不仅仅是建筑的设计、施工与品控，更重要的是全面贴心的社区服务以及便捷的生活体验。

基于对社区生活细节提升优化和在社交家庭、社区生活、家庭文化、艺术等多领域的积极探索，未来合景泰富的社区服务实践将更偏向于“服务为体，技术为用”的匠心之道。承载具备居家、健康、文教等三大核心社区服务功能，满足健康咨询、社区文化、亲子教育、业主服务、居家服务、购物休闲等一系列增值服务体系，为业主打造集安全、健康、便捷、舒适为一体的智慧生活。

同时产品打造方面更要紧跟时代步伐。在户型设计方面更加注重人性化，让业主在生活中更加的舒适；在建筑中利用新的技术、工艺、材料或设备，全面提高住宅建筑设计质量和施工水平，改善从内到外的生活环境。

合景泰富位于通州的项目目前正在积极筹备当中，她将是合景泰富在北京呈现“未来＋”战略理念的较佳体现，希望大家拭目以待。