年后北京三宗地率先竞价 全部“限房价竞自持”

昨天（1月5日），市规土委官网挂出的三宗土地开始竞价，拉开了北京2017年土拍大幕。令人瞩目的是，三宗地中商品住房全部限定了销售均价和较高销售单价，并且要求企业竞报自持面积比例。由此可以看出，北京从供地环节严控房价开始常态化，以达到2017年房价环比不增长的既定目标。

门头沟有望诞生区域新地王

三宗地分别分于门头沟区潭柘寺镇、房山区西潞街道和平谷区金海湖乡韩庄村。

门头沟区潭柘寺镇MC01-0003-6009、6008、0057、0086、0120、6016、6015地块社会停车场用地、综合性商业金融服务业用地、二类居住用地、商业用地、住宅混合公建用地规模较大，建设用地面积达180851平方米，建筑控制规模为238650平方米，起始价高达57亿元，起始楼面价约2.4万元。

门头沟历史总价地王为57亿元。2015年11月，中交绿城平安联合体夺得门头沟永定镇地块，楼面价高达3.32万元/平方米，成为总价、楼面价双料地王。2016年2月，门头沟龙泉镇地块以4.8万元/平方米刷新区域单价地王。

本次潭柘寺镇出让地块起始价57亿，基本已坐定总价新地王。

北京市房山区西潞街道FS00-LX06-0081地块F1住宅混合公建用地位于房山区西潞街道。土地面积16004平方米，其中建设用地15224平方米，建筑控制规模为42627平方米。挂牌出让起始价为人民币3亿元。

北京市平谷区金海湖乡韩庄村E-003-02、E-004-01地块R2二类居住用地位于平谷区金海湖乡韩庄村。土地面积220877.738平方米，其中建设用地151600平方米，建筑控制规模为153116平方米。挂牌出让起始价为人民币14.4亿元。

“限房价，竞地价”常态化

三宗地预计于1月19日完成出让。特别需要指出的是，三宗地均限定了具体房价。

门头沟潭柘寺出让宗地中商品住房销售均价不超过44849元/平方米，且较高销售单价不得超过47091元/平方米。

房山区西潞街道出让宗地中除无偿还建的居住用途建筑面积14236.4平方米外，剩余居住建筑规模建设的商品住房销售均价不超过38994元/平方米，且较高销售单价不得超过40944元/平方米。

平谷区金海湖乡韩庄村出让宗地中商品住房销售均价不超过25515元/平方米，且较高销售单价不得超过26791元/平方米。

“竞自持，评方案”再试水

本次挂牌出让三宗地均有当土地竞价达上限时，转为企业竞自持的设计。

门头沟潭柘寺宗地限定商品住房销售价格、并设定土地合理上限价格，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为现场竞报企业自持商品住房面积比例程序。本次出让宗地设定有企业自持商品住房面积预设比例，当现场竞报自持面积比例达到设定的预设比例时，转入投报自持商业（含办公）用房面积比例程序。若在投报商业（含办公）用房自持面积比例阶段有两个或两个以上的竞买人将自持面积比例投报为100%，现场竞报程序停止，转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

房山区西潞街道和谷区金海湖乡韩庄村出让宗地均限定商品住房销售价格、并设定土地合理上限价格，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为现场竞报企业自持商品住房面积（不含无偿还建的居住回迁房）比例程序。同时，本次出让宗地设定有企业自持商品住房面积预设比例，当现场竞报自持面积比例达到设定的预设比例时，转入高标准商品住宅建设方案（不含无偿还建的居住回迁房）投报程序。

去年11月16日，海淀永丰18号、19号地土拍现场“竞自持，评方案”就出现了“难产”一幕。

当保利地产报出40%的自持商品房面积比例后，土拍现场罕见的进入了“暗拍”环节，结果令人意外，绿地、龙湖、保利、万科四家房企均报出100%自持住宅面积，根据竞买规则，竞投自持面积比例达到100%的开发商要在现场竞投日后的第10个工作日递交投报的高标准商品住宅建设方案。两宗地块当场未能拍出。

根据规定，高标准商品建设方案需要由专家组成的评选委员会将对这些方案进行评分，评分标准的具体内容包括：1、绿色建筑星级：除绿色建筑星级外，还可包括可再生能源利用、绿色建材使用比例；2、装配式建筑建筑实施比例：装配式建筑实施比例、装配式建筑预制率和全装修比例；3、其他节能环保技术应用：超低能耗建筑比例，新风系统、建筑减隔震技术、其他提升建筑品质和能效的产品和技术措施。最终，万科成为赢家。