陈志：强势分化之后 北京楼市会加大中低端供给

编者按：与“政策”同行而来的2016年北京楼市，澎湃而动荡。对于即将过去的这一年，业内大咖会如何总结？面对新一年，又将有何展望？2017伊始，搜狐焦点新闻中心策划年终盘点之《高端访谈》，连线北京房地产协会秘书长陈志，一同展望来年北京房地产大势。

北京房地产协会秘书长 陈志

2016北京楼市关键词：强势分化

首先，对于刚刚过去的2016年北京楼市整体表现，北京房地产协会秘书长陈志用“强势分化”四个字进行了总结。

排名前列个分化，是新房、二手房市场的分化格局。陈志表示，2016年新房住宅市场（剔除保障房）成交量仅有约6万套，通过与过去几年的数据对比可以发现，新房成交量上出现明显下降。另外，2016年二手房住宅的成交量，预计超过28万套。在往年，新房和二手房的比例大概是1:2，今年却达到了1:4。这就意味着新房、二手房市场比重的分化加大了，住房市场出现以二手为主的成交形态，而增量扩张性的住宅市场发展正在步入尾声。

第二个是产品结构的分化。产品结构分化的表现更多集中于新房市场（不包括自住房）。陈志表示，从2016年北京新房市场成交价格、面积和金额中可以发现，新房住宅市场低总价中小户型商品房的成交变得越来越少，大户型占比越来越多。

随后，陈志总结了2016年成交结构分化带来的结果。他分析说，2016年新房市场在宽松的货币政策和杠杆支持下出现了强烈反应，这与市场的分化状态有必然关系。而低总价、高总价之间成交的冷热两极分化，并不是中间段需求的空缺失位，而是新房供应端很难找到400-500类型的产品，导致了住宅成交向二手房的倾斜。

2017年必然加大中小户型供给

楼市的分化格局会对2017年带来怎样的影响？陈志表示，在分化趋势下，北京楼市必然要增加中低端层面的供给。他特别强调，近期中央经济工作会议指出，房子是用来住的不是用来炒的，意味着解决普通居民的居住需求是排名前列位的。那么，与之相对应的中低端层面的供给量一定会有所加大。

陈志分析，加大中低端层面的供给，会从两个方向入手，土地供给方面，7090地块的供应量会持续加大；市场端的供应，要引导企业加速上市中小户型产品。

他透露说，北京新房市场并不缺乏潜在供应量。从11月底掌握的数据来看，已开工未上市加上上市未销售的新房住宅不低于2000万平米，如果以中小户型100米计算，至少有20万套的存量。而从2016全年成交量来计算，存量足够3年消化。

充分的存量之下，如何引导企业客观面对，放弃高利润的追逐，从而加大中小户型的供给？他认为，2017年，在企业利益和市场目标之间一定会有一场博弈。从调控手段来看，一定会在土地源头进行把控，减弱企业利益追求，迫使市场成交结构出现回调，房价出现明显下降。

土地供应总量继续下调 加大中低端用地

对于未来土地市场的特征，陈志分析认为，2017年土地市场还会减量供应。首先，抑制高价产品供应是土地市场主要目标，同时，加大中低端地块的供给，包括7090用地、限房价竞地价用地等。

陈志表示，土地供给是随着社会经济发展目标而定的，这与企业手里有多少存地没有任何关系。在增量不缺的情况下，绝不会加大供给量。就是说，2017年土地市场的总量一定是下调的，但结构上会加大中低端用地。他分析说，这个趋势不仅会在2017年显现出来，可能会延续很长一段时间。

另外，继续加大企业持有增加社会公共租赁住房用地（限房价竞地价地块）。他表示，政府保障解决的主要是贫困家庭问题，而要完善、扩大租赁住房市场还是要从社会个人、企业两个层面去解决。

最后，陈志总结说，市场不可能一直靠增量来维持发展，行业已经进入必须要转型的时期，企业要做什么，怎么做？健康、养老、文创、体育等等办法有很多，就看企业决定做什么。但是，单纯靠卖房子就能赚钱的这种幻想一定会被打破。

他强调说，虽然未来的产品格局上会以中小户型供给为主，但简单的毛坯房是无法满足目前市场需求的。他提醒供需双方都要注意，包括住宅自动续期、物权法、房产税等长效机制的设立，都对住宅产品的品质提出了更高要求。那么，未来居住需求一定会要更加切实、能够实现的服务。企业也要清楚认识到居住需求的发展方向，关注首改、改善置业的痛点，增加生活配套服务意识，提高科技含量，建造百年品质的精装型产品来满足市场需求。