北京多管齐下 确保2017年房价环比不增长

北京已经提出2017年房价控制目标，即环比不增长。如果参考这些年来北京房价芝麻开花节节高的增长态势，感觉像是“限期治好雾霾”一样不可能完成的任务。但是，近几个月，北京采取了一些非常严厉的管控措施，一方面要满足居民的购房与居住需求，一方面要确保房价涨跌在可控范围内。

对现房销售环节进行管控：明码标价 一房一价

12月30日，北京市印发了《关于进一步加强商品房现房销售管理有关问题的通知》。通知规定，开发企业销售现房前应到所在区房管部门办理现房销售备案，同一证下未申请销售的房屋，不得再次申请现房销售备案。备案后应在3日内一次性公开销售全部房源，要严格执行明码标价、一房一价，销售价格不得高于申报价格。

目前，监管部门已经对高价、涨价且不接受价格引导的预售项目，全部一律暂缓批准预售许可。

对现房进行管控，表明北京楼市调控走向深入，之前更多是严控期房。高端楼盘定价可能会受到很大限制，开发商想通过现房销售实现涨价的路被彻底封死，楼市豪宅化速度将明显受阻。现房与期房一块严管，基本上北京房价就像如来佛收孙猴子似的，尽在掌握之中了。

对房贷进行管控：首套房贷利率收紧至九折

北京在信贷方面，调整了首套房贷的标准，从“认贷不认房”转变为“认房又认贷”，还差别化提高首付比例，以及上调房贷利率。

多家银行元旦起上调首套房利率至较低9折，二套房仍然执行上调基准利率10%的政策。

业内分析认为，房贷利率上调到9折只是一个开始。后续随着资金价格的上升和楼市条例的深入，有可能提高到9.5折，或者接近2014年四季度的状态，2017年房贷利率或回升到基准利率。

房贷利率优惠的减少，无疑将带来购房成本的增加。对购房者心理影响大。

假设商业银行贷款300万元，按揭30年、采取等额本息还款方式。当房贷利率为8.5折优惠时，执行利率为4.165%，还款总额为525.9万元，每月需还款14609元；当房贷利率为九折优惠时，利率为4.41%，还款总额541.5万元，每月需还款15041元。即贷款300万元的用户在房贷利率上调至九折后，还款总额增加15.6万元，每月还款额增加432元。还款总额增加15.6万元。

房贷利率的上调直接抬高了支出成本，购房者买房会更趋谨慎，开发商就得考虑调整价格策略，房价涨幅必然会受到扼阻。

对土地供应进行管控：中小户型宅地供应比例加大

北京2016年土地供应量与出让金创了4年新低，有人将房价飙涨部分归因于土地供应严重不足。但实际上，北京2016年的土地供应情况显示，这是一次结构性调整。北京正在构建多层次土地供应体系，围绕低端有保障，中端有市场，高端有约束来推进。

“9·30”后，北京宅地改革先行，在积极调整土地供应结构、减少宅地供应之后，又推出土地“自持”，鼓励房企变“房东”，“控地价、限房价”，重申“90/70”政策。

同时，北京正研究房地产市场供给侧结构性改革的具体举措，鼓励企事业单位存量土地再开发，以进一步盘活存量资源，在当前新增土地供应趋紧的情况下，有效增加新房的供应。

另外，北京加强与周边城市的关联，向河北小城市疏导产业与人口，成为未来供地政策的主渠道。北京城市副中心已确定与北三县统筹规划。

对住房结构调整进行管控：存量房成购房主要途径

北京提出2017年新开工商品住房将控制在2000万平方米左右(2015年北京市商品房新开工面积2790.2万平方米)，轨道交通站点周边的中小户型新建商品房用地供应比例将加大。

同时，进一步挖掘存量资源，存量房市场将发展成为居民首次购房的主要途径。2016年北京新房和二手房交易套数大体上是1：4，也就是说，有4/5的购房家庭是通过购买二手房来解决住房问题的。

2017年北京四大行政班子迁入副中心，以及更多企事业单位向周边疏解，将腾出更多存量资源。无论是土地的进一步开发，还是现有房产售卖或出租，政府都有相当大的调整空间。

在自住型商品住房管理方面，北京将进一步完善准入销售机制，明确供应对象和销售管理政策，优先考虑项目属地无房家庭。同时，还将研究推进共有产权制度，完善自住型商品住房定价和再上市机制。

总的看，北京在实施“9·30新政”后，房价上涨态势已经得到遏制。据统计，2016年12月，北京市新建商品住房成交均价回调到每平方米3.82万元的水平，成交量下降10%左右。预计下一步市场将会沿着这个趋势继续运行，新建商品住房成交均价总体将保持稳定，稳中略降可能性较大。

北京二手市场也已经出现价格弹性加大的信号，意味着价格下行的通道正在打开。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖更预言：量价齐跌将是2017年北京二手房市场的大趋势。