见V知筑-2017搜狐焦点新视角年终巡礼之土地篇

前11月土地成交“量跌价涨”二三线城市地王领跑

今年下半年，受政策调控和信贷收紧的大环境影响，整个楼市处于一个降温的状态，但土地市场并未受到环境的过多影响，多地依然成交火爆，愈演愈烈的态势直到11月才有所缓解，作为新一轮房地产调控重点的土地市场，11月降温趋势明显。

搜狐焦点选取全国23个大中城市进行调查统计，城市包括：北京、上海、广州、深圳、南京、天津、合肥、武汉、杭州、哈尔滨、烟台、昆明、长春、西安、常州、石家庄、东莞、长沙、苏州、威海、郑州、南宁、三亚，通过整理23座重点城市数据为网友解读2016年前11个月土地市场形势。

全国市场分化 频繁调控致土地市场降温

据搜狐焦点统计数据显示，全国23城2016年1-11月土地成交2500余宗，其中住宅用地占比接近一半；前11月成交面积达到12254万㎡，下半年环比上半年增长19.8%。

受新一轮房地产调控影响，11月全国主要城市土地平均购置价格环比明显下滑。国家统计局数据显示，1-11月份房地产开发企业土地购置面积19046万平方米，同比下降4.3%；土地成交价款7777亿元，增长21.4%。11月当月，23城土地购置面积达到1179.55万平方米，土地成交总价及宗数环比略有下滑。

前11月，一线城市（北上广深）住宅用地成交74宗，面积538万平方米，成交总价1873亿，其中，上海、广州成交相对火爆。

一线城市住宅用地成交情况

为防止土地市场泡沫化导致的房产市场泡沫，热点城市土地供应相关政策正在发生改变。一线城市住宅用地供应节奏明显加快，北京年末推出企业自持商品住房地块，探索长租模式和住宅供地体制改革，也被认为是土地市场调控政策转变的信号。

二线城市为成交主力 土地成交热度赶超一线城市

2016年截止11月底，已经多个城市土地成交总额超过1000亿，其中热点二线城市占据主要位置，在样本的23个城市中，前11月土地成交总额排名前五的一线城市只有上海，其他均为二线城市：南京、苏州、天津、杭州，这几个城市溢价率均同时也超过了往年历史。

相比一线城市，二线城市土地成交更为活跃。前三季度土地成交建筑面积TOP10的城市全部来自于二线城市，郑州、武汉和成都居前三。

5月起地王爆发增长 二三线城市地王领跑

2016年毫无疑问成为地王年，今年前三季度全国土地收入总额同比上涨40%，其中，住宅用地同比增加逾50%。3月起土地市场明显回暖，地王数量直线提升，5月开始密集式增长，8月上海和深圳轮番刷新全国单价、总价地王，9月地王成交创新高。

2016前三季度五大地王成交数据：

从收集到的23城数据可以看出，前三季度中二三线城市地王出现的趋势相比一线城市更加迅猛。城市地王前5的排名中，一线城市只有上海上榜，以23宗居榜首，2-4位均被二三线城市占领。而北京、广州、深圳分别为8宗、4宗、3宗而未能入列。

小结及预测：

2016年3季度，三四线城市从紧执行调控政策，成交面积持续走低，但成交总价不跌反升。热点城市扩容，新增武汉、郑州等城市，热点城市土拍愈演愈烈，接连刷新当地单价地王纪录，上海、深圳更是相继刷新全国单价、总价地王。

鉴于前3季度热点一、二线城市供地指标完成情况并不理想，预计4季度及未来一段时间内，热点一、二线城市土地供应将明显增多，届时高价成交有可能出现，地王数量亦将维持在较高水平。

大V观点：

大部分城市为了避免地王都针对土地加大了限制条件，土地出让的条件越来越多，是导致土地市场数据降温的主要原因，此外，地方的主动暂停出让，也是影响因素。

--中原地产 张大伟

随着后期调控的加深，预计土地市场也会随着一二线城市供地节奏的加快而趋向平稳，“地王”概率大幅降低，持续高涨的土地收入难以维持。地方政府可以因地制宜制定和实施短期与长期相结合的土地供应计划，调整土地供应结构。

--《中国住房发展报告(2016-2017)》课题组成员 陈多长

要解决长期问题，光靠需求端的控制是不够的，要建立长效机制、增加有效供给、提高居住用地比例、提高土地使用效率。

--万科总裁 郁亮

如果不能增加商品住宅的土地供应，就难以避免房地产企业拼命争抢土地，土地的高溢价率也无法避免。

--城控股高级副总裁 欧阳捷

中国房地产会有泡沫但特别不会崩盘。土地私有化是解决地方政府债务问题的少有方法。

--大连万达集团股份有限公司董事长 王健林

增加土地供给用处不大，因为房子还是会被有钱人买走，而且大城市涌入太多人口，会让公共资源不堪重负。而征收房产税，可以盘活存量。

--著名地产商，SOHO中国董事长 潘石屹

即使面临调控，一线城市房价很难下跌。一线需求量很大，因为经济总量高，购买力强。土地供应跟不上城市发展的需求，因此一线城市房价上涨正常。

--恒大地产集团董事局主席 许家印

地价比房价涨得快，透支了以后很多年的房价涨幅。高地价拿地开发商都得亏钱 土地市场有泡沫。

--融创中国董事会主席 孙宏斌

目前土地浪费太严重，城市规划应克服摊大饼。

--万通控股董事长 冯仑

中国土地市场会发生天翻地覆的变化，土地改革已经开始。由于超大城市严格限制人口，会造成城市圈扩张、大城市周边的卫星城与中等城市进一步扩张，对于目前的地级市非常有利。

--知名财经评论家、财经专栏作家 叶檀