区域报告：房企扎堆投入 南邵明年会火？

【搜狐焦点 区域报告】有大面积开发的区域，就有刚需扎堆入市的时候，一旦区域内有超过半数以上入住，则从前的价格洼地消失，取而代之的是二手房价格急剧上涨。长阳如此，天宫院如此，门头沟如此。

南邵作为刚需市场代表，区域内典型的刚需项目路劲世界城为南邵打响了头一炮。从2013年起，路劲世界城、中国铁建青秀尚城、北京风景等刚需项目陆续入市，较便宜时，中国铁建青秀尚城首期报价仅不到2万元/平米的价格。可以说，这三个项目在这三年来，以高性价比吸引了大批北部刚需置业者，目前路劲世界城和中国铁建青秀尚城的住宅部分已经全部售罄，北京风景剩余房源目前还在顺销当中。

随着这三个项目的销售逐步走进尾声，南邵在2015年下半年至2016年上半年平静了近一年时间。

平地一声雷。平静了许久的南邵在今年5月重新走进购房人视野，关注点在于招商蛇口于今年5月5日拿下昌平南邵两宗地块，平均楼面价3.5万元/平米。首先作出反应的是北京风景，这两宗地块出现以前，北京风景一直以2万元/平米左右的价格顺销，然而地块一出，该项目跟进涨价，逐月跳涨，目前销售均价已经逼近4万元/平米大关。

不仅是新房市场表现如此，南邵二手住宅价格也水涨船高。曾经的改善代表项目金科廊桥水岸、长滩壹号已经进入存量市场，据了解，这两个项目二手房源均价已经达到5万元/平米。

价格上涨固然有地王效应的带动，然而2016年楼市整体普涨对于南邵涨价来说，也是一个相当大的助推剂。区域内在售项目不多，目前得到的关注也较少。笔者走访南邵，这片区域在整体配套方面，与2014年前后情况没有太大改变，少有的变化是来回运送建筑材料的大车越来越多，塔吊、铲车等作业工具越来越多。

大兴土木背后，南邵能否聚集人气？

区域现状改变不大

南邵区域很好辨认，以南邵地铁站为中心，地铁站所在处为一个十字路口，区域分别向东南西北四个方向延展，区域内代表项目路劲世界城、中国铁建青秀尚城、北京风景、泰禾拾景园、招商南邵项目均距离地铁站不到一公里范围内，路劲世界城最近，约500米可到售楼中心。

以十字路口向四周发散，四条马路均4车道通行，且车辆较少，马路宽阔行驶通畅。也正是因为来往车辆、行人较少，南邵区域给人不太繁华的感觉。

相比于两年前，南邵区域在整体配套方面没有太大改善，仍然是以小区底商为主。商业配套比较少，四周零散着一些农贸市场、餐馆。这些配套对于最基本的生活需求有一定帮助，然而不能解决根本问题。

泰禾、招商火热动土 配套难题或将解决

从区域现状来看，南邵目前发展较大的问题就是配套，一旦这个问题得以解决，那么南邵区域必将成为一个大型综合居住社区。

目前该区域内没有专门的商业地块，也没有品牌商家入驻，这成为了南邵配套的一大难题。然而泰禾拾景园和招商项目的启动，伴随着两项目自身配套的建设，区域配套少的难题或将得到缓解。

搜狐焦点资料显示，泰禾拾景园项目涵盖新中式叠院，高层住宅，大型shopping mall，企业总部办公等多种业态，是泰禾集团倾力打造的高端城市综合体项目。而招商项目也配套有商业产品，目前产品类型待定。

南邵区域以地铁为中心，公共交通极为便利，一旦配套跟上，则区域价格洼地的标签则有望摘下。

交通：

南邵的崛起与轨道交通分不开，地铁站的建设为这片区域带来发展的希望，以南邵站为中心，上述项目均距离地铁站在1公里范围内，可以说，南邵的公共交通非常便利：搭乘昌平线可在育知路换乘8号线至南锣鼓巷，也可以在西二旗站换乘13号线至东直门、西直门，均可以便捷到达市区。

与此同时，南邵有多趟公交行驶在昌平域内，可以保证在家门口10公里范围内的出行。地铁边还有一个大型停车场，停车费不贵，每天10元封顶，另有公共自行车租赁点。

在自驾交通方面，驾车约6-7公里就可以驶进京藏高速，与此同时，随着南丰路全线贯通，可自驾直接到五环。

配套：

配套一直是南邵发展的短板，可以看到南邵周边没有大型综合类商超，仅有一些底商、农贸市场等较为初级的商业形态，仅供最基本的日常生活所需。稻香村、北京农商银行、小区医疗等配套都已经开始投入使用。区域内缺乏大型品牌类产品。

教育方面，南邵不算学区，但是各阶段学校均有，其中包括镇中心幼儿园、镇中心小学、南邵中学，还有两个双语幼儿园。

在休闲度假方面，南邵具有先天优势。西边是白浮泉湿地公园；北边是著名的风景名胜地十三陵和十三陵水库、蟒山国家森林公园；东北有军都山滑雪场、高尔夫球场。

置业建议：

从目前发展现状来看，南邵发展相对滞后，然而正是因为在配套方面的滞后，才形成了目前的价格洼地。

纵观北京四个方向，南六环房山、大兴房价已经奔5、门头沟已经奔6，通州更不用说，仅一项限购就能从侧面看出东部房价的火热程度。以上三个区域发展程度都较为完善，在配套方面比南邵更有优势，目前属于购房人较为认可的区域，因此区域房价节节攀升，溢价空间收窄。

然而南邵目前的价格洼地正是源于其配套的不完善，一旦泰禾和招商两地块初步成型，大型商业综合体建成，再加之泰禾和招商对于房价的推动作用，那么南邵在未来的1-2年内，房价必定有所上涨。

因此对于北部刚需或刚改置业者来说，出手正处于价格洼地的南邵是个不错选择。