12月京城仅9个新盘入市 房价将止涨回落

最近一段时间，因为住建部等部门针对楼市销售不规范行为开展了专项整顿，一些售楼处因为存在违规或虚假宣传受到处罚，甚至有楼盘的售楼处暂时关闭。另外，建委对于上市新盘预售价格的控制，未能拿到预售证而无法确定入市时间的楼盘有增无减，这都导致了近几个月楼市新盘供应严重不足。据亚豪君岳会统计数据，12月份有入市意向的项目仅有9个，都是房山、通州、昌平、密云及平谷的项目，核心城区无一新盘。

12月入市新盘仅9个

930楼市新政已经成了分水岭，在新政出台前，北京每个月的新盘供应都能维持在30个左右，但新政后，开发商的开盘意愿大幅消退，新盘数量尤其是住宅产品的数量锐减，连续三个月新盘供应仅维持在个位数。根据亚豪君岳会统计数据显示，12月北京住宅市场仅有9个项目预计入市，其中包括台湖银河湾、首创禧悦府等4个纯新盘，以及五和万科长阳天地、北京城建·上河湾等在内的5个老项目后期。

与930楼市调控前，30余个新盘的数量相比，12月入市状况可谓是惨淡，不仅数量上大幅减少，各区域入市项目的比例也发生很大变化。北京楼市的供应大户朝阳区，在12月份无一新盘，而通州和密云则各有三个项目，是12月新盘占比最多的区域。

与此同时，在10月底，北京青年报也曾咨询过一轮楼盘，结果显示只有13个项目表示会在11月入市，但实际上，缩水更加严重，截止到11月24日，仅有3个纯商品住宅项目取得预售许可。

其实，入市项目的减少，早在10月份就有所体现。据亚豪机构数据中心统计：10月份仅有4个项目取得预售证，因此，12月份虽然报有9个可能入市的新盘，但实际会有多少，并不乐观，业内普遍认为这一趋势将至少延续到明年一季度。

“房企推盘节奏减缓，多半是被动的表现，对很多房企来说，楼市新政后市场预期发生改变，首付比例的提高造成目标客户大量流失，在蓄客不足的情况下，一些项目不得不被动推迟入市时间。”亚豪机构市场总监郭毅认为。

此外，郭毅还表示：“除了被动推迟开盘外，在主管部门对项目预售和现售价格的管制下，开发商无法以此前预计的价格取证入市，因此主动延后上市进程，将希望寄托在未来价格管制松动的可能性上。”

对于房企的这种为了维持较高价格，主动延期开盘的做法，有业内人士表示，从实际情况看，此类房企实际上还是需要把控政策风险，尤其是如果报价过高，那么未来也无法销售。

六环外中小户型项目占主导

根据亚豪机构提供的12月份入市项目信息表可以看出，无论是纯新盘台湖银河湾、首创禧悦府、通用博园、都丽华府这4个纯新盘，还是五和万科长阳天地、北京城建·上河湾等在内的5个老项目后期，全部都是郊区项目。这9个新盘全部位于五环外，六环以外的更是超过半数。据了解，目前北京商品住宅存量超过8成位于五环外，六环外占比将近4成。

而在户型上，这些新盘项目全部是以中小户型为主，例如台湖银河湾主打53平方米一居以及82平方米两居，另外首创禧悦府、通用博园等项目中90平方米以内中小户型占比也较大。

很显然市场供应主力，从上半年的主打改善盘，大户型变成了如今的刚需盘、小户型。造成这种风格转换的主要原因就是北京楼市新政中关于二套房贷的界定，大量的改善型楼盘由于价格的飞涨，已经被列入非普通住宅行列，对很多潜在购房人的首付要求从三成提高到了七成。而郊区刚需盘则往往没有这样的顾虑，小户型低总价，仍会被列为普通住宅，首付压力就会小很多，即便在观望氛围浓厚的市场下，也能脱颖而出。

不过，郭毅也提醒，在持续性收紧调控的背景之下，随着置业需求的整体减弱，库存压力将会持续上升，特别是郊区住宅，也将面临着一定的市场风险。

在北京调控新政中，明确提出要加大土地市场供应。结合此前土地供应的区域特征来看，新增土地供应将以五环外甚至是六环外的郊区为主，再加上“90/70”政策，使得未来郊区为主战场的楼市供应中，中小户型商品住宅将会明显激增。除此之外，加大供应的政策性住房也与部分郊区项目的产品有所重叠。

正因为如此，新盘项目在价格制定上仍旧十分谨慎，在12月预计入市的9个新盘项目中，没有一个给出了预计报价，所有项目均表示价格待定。可以预见，在明年的楼市供应中，刚需与小户型产品将再次成为楼市供应主力，彼此间的竞争压力也将加大，一些刚需盘集中的区域甚至可能会再次出现价格战。