"限房价"地块意外遭抢 房企拼自持变身"包租婆"

作为控制房价过快上涨措施中的一部分，北京“930”新政后首次试点推出的四宗“限房价、竞地价”地块于16、17日开拍。除海淀北部地块被中粮地产+中瑞凯华+天恒乐活城联合体以住宅自持100%、商业（含办公）自持10%纳入囊中，其余三宗地块最终花落谁家，并没给出答案，新政后首批两宗限房价、竞地价地块在竞拍当天无疾而终。

多家房企投报自持商品房面积比例为100%，也就是说，未来三宗地块无房源可售，房源全部为开发商自持、房企将成为“房东”。目前，海淀两宗、大兴黄村一宗土地竞拍转入技术竞标竞选环节，各房企分别提报高标准商品住宅建设方案，10个工作日之后再次竞拍。

再次竞拍之前的10个工作日，将是“游戏参与者”房企的最后一搏，房企需要根据土地出让结构转变拿地思路、交出高标准商品住宅建设方案；而这期间，规则的制定者、国土资源管理委员会也并不轻松，详尽、客观的评定方案亟待制定而出。

“没有结果”的土拍

首批“限房价、竞地价”、且竞拍当天没有房企夺得的地块分别是“海淀北部地区整体开发”永丰产业基地(新)HD00-0401-0062、0166、0158二类居住用地地块(下称“18号地块”)、HD00-0401-0132、0120、0162二类居住及零售商业用地地块(下称“19号地块”)、位于大兴老城区紧邻地铁四号线清源路站及多条线路公交站点的大兴区黄村镇兴华大街DX00-0202-0305、DX00-0202-0308地块。

根据出让规则，这三宗地块均设定合理土地上限价格，当竞买报价达到合理土地上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格基础上，通过现场竞报企业自持商品住房面积的方式确定竞得人。当投报商品住房面积比例有两个或两个以上的竞买人投报为100%时，则转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

搜狐焦点在土拍现场了解到，18号地块在经38轮报价达到土地合理上限价格50亿元（楼面地价36017元/平方米）后转入现场竞报企业自持商品住房面积比例的程序，经30轮竞报后达到政府设定的自持商品住房面积预设比例40%，主持人宣布竞报停止，直接转为自持商品住房面积比例投报程序。在投报阶段，有万科、龙湖首开联合体、保利、绿地均投报居住建筑规模100%自持，最终这4家单位进入高标准商品住宅建设方案投报程序。

19号地块经52轮报价达到土地合理上限价格59亿元（楼面地价36220元/平方米）后，又举牌63轮达到自持面积上限40%。随后转入在企业投报自持住宅以及自持商业百分比，由于首开、绿地、保利、万科均提报自持比例100%，最终转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

大兴黄村地块共有18家单位参加现场竞价，在现场竞价环节，经21轮报价达到土地合理上限价格36.75亿元（楼面地价27167元/平方米）后转入现场竞报企业自持商品住房面积比例的程序，经12轮竞报后达到政府设定的自持商品住房面积预设比例40%，在投报阶段，有7家单位均投报居住建筑规模100%自持（7家单位分别为：保利、中铁房地产集团北方有限公司、北京首都开发股份有限公司和北京龙湖中佰置业有限公司联合体、万科和金第联合体、国瑞兴业、绿城和致昌(北京)联合体、中铁置业集团北京有限公司），最终这7家单位进入高标准商品住宅建设方案投报程序。

虽然竞拍当天没有决出最终胜者，但是可以肯定的是，未来这三宗地块企业自持的商品住房将全部作为租赁住房，不得销售。

房企甘当“房东”抢地

地方政府想抑制地价各种办法已经想到优质，但开发商抢地的激情也到了优质。截止到16号现场竞拍开始之前，搜狐焦点从住建委网站了解到，三块土地热度非凡，其中18号地接收到了16家房企报名、16次网上报价；19号地接收到了12家房企报名、11次网上报价；大兴黄村地块共18家房企现场竞价。

对土地的渴望致使开发商甘愿当“房东”全部自持房源也要拼抢拿地。而一线城市出让住宅用地以及规划建筑面积的缩减，则是房企“失去理智”的重要原因。

根据中原地产数据显示，2016年截至本地块之前合计一线城市只出让了85宗住宅用地，规划建筑面积不足1000万平米。

将所有房产作为全部持有型物业对房企经营要求也有所提高，需要从过去的销售思维将转变成为经营思维。对于未来海淀“限房价”地块的命运，我们可以预测，排名前列种是开发商出售租赁权，对房源进行长期租赁，类似于小区停车位的租赁模式；第二种是根据细则规定先自持一定年限，年限到期之后再上市出售；第三种情况是房企通过转让股权的形式对房产进行转让。最后怎么执行，只能看各家具体办法。

政策出台围堵高房价

从北京土地出让前多次设置规范看，北京为了避免出现地王的确做了各种准备，打出“限销售价格+限户型面积+限二手房销售时间+限持有面积”组合拳，以对高房价做出堵截。

为了围堵高价地，首批出让的四宗地块还有以下几个限制性条件：首先是限制较高售价和均价。海淀永丰镇商品住房销售均价不超过53400元/平方米，且较高销售单价不得超过56100元/平方米；大兴区销售限价为55800元/平方米，较高销售限价为58500元/平方米。

其次，这些地块全部居住建筑规模中套型90平以下住房面积比重需达到70%以上。此外，商品住房取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后5年内不得出售；销售时不得搭售其他服务、产品，不得捆绑精装修。

市规划国土委相关负责人表示，竞投企业自持商品住房的面积，将满足不同层次自住性的住房需求，特别是保障以居住为目的的住房需求，鼓励、引导开发企业利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。

海淀均价5.34万元/㎡成历史

对于“限房价”地块的房价是如何设定的？市住建委相关部门负责人说，四宗地块上的商品住宅最终销售限价是以周边项目成交均价为基础，综合考虑出让地块周边配套水平等因素后确定，与周边自住房定价基本适应。

搜狐焦点了解到，目前海淀三个地块附近的新房项目相对较多，其中首创悦榕汇项目主推46-89平自住房产品，成交均价22500元/平，其余几个项目均主推大户型产品，在售的项目如颐丰庄园200-300平大户型住宅产品，成交单价38000元/平，五矿万科·如园230-310平住宅，目前房价已经在9万/平左右；而地块附近二手房房价相对平稳，均价在5.5万左右，而且户型面积在50-140平之间。

未来，5.34万元/㎡的新建商品房房价在海淀不可能再出现，但是限价对区域房价的合理预期仍具有引导作用，从目前看相关区域的二手房售价已经有所松动。同时，由于此次成交地块的土地价格锁定在合理区间，将影响市场预期将回归平稳和理性。

“限房价 竞地价”土拍规则待完善

从国土资源网站上可以看到，为了防止开发商通过捆绑精装修等方式变相提高将来销售时的房价，在补充公告中也明确，项目中建设的商品住房应严格按照上述限定的销售均价和较高销售单价进行销售。商品住房销售时不得强制搭售其他服务、产品，不得捆绑精装修。

公告中还对高标准商品住宅建设方案进行了阐述，除规划建设方案及企业自持商品住房运营方案外，还包括绿色建筑星级、可再生能源利用、绿色建材使用比例、装配式建筑实施比例、装配式建筑预制率、全装修比例、超低能耗建筑比例、新风系统和建筑减隔震技术以及其他提升建筑品质和能效的产品和技术措施等内容。

然而，当房企对地块所建房源全部自持之后的经营模式，并没有给出相应规范和细则、房企该如何运营，运营模式又是否会如市规划国土委抑制房价、“满足刚需自住的购买型住房，也增加了城市的租赁住房供给”的愿景，还无法得到明确答案。

搜狐焦点多方打听消息得知，很多房企尽管拿地心切，但是这种房源全部自持的经营模式对房企来说也是考验，“摸着石头过河”，有房企如是说。

另外，针对北京、深圳等城市已经开始限房价竞地价的局面，很多企业也需要根据土地出让结构转变拿地思路，过去的拿地定价模式开始出现变化，成本定价越来越重要。

围堵地王、抑制高房价的政策构想虽好，但是却难料房企拿地热情高涨，常言道“买的没有卖的精”，在房企全部自持房源之后，房价还能被轻而易举抑制住吗？

也许规则的制定者也没有想到，房企会对土地如此疯狂肯一房不售全部自持，之前所调研制定的海淀5.34万元/㎡的新房均价也因此打了水漂，无房可售故不会再拉高在售商品房均价，然而，真正想买房的刚需也将陷入无房可买的深渊。这次土拍所搞出的“乌龙”现象，将成为土拍史上值得被记录的一笔。

在买卖双方的博弈之间，买方对土地的如饥似渴无人料到。在规则的制定者没有详尽的细则出现之前，这场博弈中，还没有真正的赢家。

【延伸阅读】

“930”新政之后“限房价、竞地价”发展时间轴

2016年10月13日

北京市规划国土委发布公告，明确海淀永丰和大兴黄村的4宗地块采用“限房价、竞地价”出让方式的试点。

2016年11月16日

北京市“930”新政之后首批“限房价、竞地价”试点地块中的两宗地块现场竞价。按照试点地块的竞买规则，最终，投报商品住房面积比例达到了100%，将转入高标准商品住宅建设方案的投报程序。

【网友辣评】

mo_287993821

这真的就是市场经济？这样就能调节房价？其他新房源岂不是要被哄抢

小鱼小孩

干麻自持，这就是捂盘，不向市场拱货是何用意

东东

这两块商品房地块将无房可卖，等着买五万多政府定价商品房的群众散了吧