北京再出930落地政策 4宗土地全面限价封杀地王

北京出台政策：海淀区永丰三地块的商品住房销售均价不超过5.34万元/平方米、较高单价不超过5.61万元/平方米。

大兴黄村地块销售均价不超过5.58万元/平方米、较高单价不超过5.85万元/平方米。

1：将加强销售管理，明确项目销售不得有捆绑装修、搭售车库等捆绑搭售行为，或者以附加条件等限定方式变相涨价，迫使购房人接受更高价格。同时，也将严格查处倒号卖号等违规行为。

2：四宗地块住宅项目性质虽为商品住房，但因采用了“控地价限房价”的出让方式，为防止购买后短期内出售牟利，参考自住房、两限房及经济适用房再上市有关规定，明确购买后五年内不得出售。

中原地产首席分析师张大伟分析认为：首先：限房价，直接打击开发商拿高价地的预期和积极性。4宗地块按照地块属性看，平均起始楼面价均在2-3万左右，剔除配建基本都在3万左右，较高限价在5.34-5.58万，可以说完全杜绝了地王的可能性。

过去开发商拿高价地的目的是将来可以高价销售，特别是可以建设成为区域高端，但限价之后，使得这一目的不可能实现，这将导致整体定价模式从过去的销售预期定价模式改变为土地成本定价。

这种情况下，根本不可能再出现高价地。

其次：对现在市场来说也有非常明显的影响，5万多的较高限价，4宗地合计62万平米，剔除其中的配套合计大约60万平米住宅，对市场来说将增加大量平价住宅。

因为房价已经限价，所以开发商会加快开发周期，不可能再按照普通商品房的销售节奏分批供应，这部分60万平米住宅将在未来一年左右提供市场大约5000套左右住宅。

第三：全国土地市场已经开始出现降温。

中原地产研究中心统计数据显示，调控政策继续深入下，8-9月各地高价地频繁出现的现象在10月份明显衰减。

在22个城市出台调控政策后，各地楼市出现了明显的退烧现象，截止10月28日，全国合计出现单宗土地成交金额超过10亿的地块23宗、超过5亿的地块52宗。

整体看，相比调控前市场最火爆的8-9月，高价地数量开始减少。10月份截止28日，累计10亿以上的地块中，溢价率超过100%的地块有15宗，主要出现在天津、长沙、南宁、上海、佛山、沈阳、南昌。整体看除天津等少数城市外，大部分城市的土地成交相比前期均有所降温。

第四：北京土地市场政策全面严格落地。

北京发布政策，目前挂牌的4宗地块，全部试行限房价、竞地价”的交易方式挂牌出让。这是我市首批落实“930”新政的试点地块。

根据《补充公告》，这4宗地块均设定合理土地上限价格，当竞买报价达到合理土地上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格基础上,通过现场竞报企业自持商品住房面积的方式确定竞得人。企业自持的商品住房将全部作为租赁住房，不得销售。

第五：北京2016年来成交8宗住宅用地，合计供应规划建筑面积为115万平米，其中纯商品房住宅部分为38.9万平米，自住房为16.65万平米，占比达到了14.48%。

中原地产研究中心，自住房供应土地统计

对市场影响，基本杜绝的产生地王的可能性，按照北京的土地政策实施，已经不可能再有地王出现。

北京的土地出让尝试，再次给其他城市试点带来样本。“控地价、限房价”相比其他城市的摇号卖地，北京的政策直接影响未来售价市场，北京房地产市场的降温可以预期。

从房价涨幅看：北京作为一二线城市涨幅处于居中位置的城市，出台的调控力度较大，相比其他城市还在做减法，北京开始了加法，增加有效低价房源供应。

预计北京房价将快速降温，四季度涨幅将明显放缓，在自住房大量供应后，部分区域的价格很可能出现调整。