对话金隅 从金隅嘉品Mall开启的商业版图

作为金隅集团自持单体大型购物中心项目，金隅嘉品Mall在整个金隅商业发展格局中，占有举足轻重的地位。开业一周年的金隅嘉品Mall更是不负众望，为东坝居民带来了更加丰富多彩的生活元素。

金隅嘉品Mall作为金隅在商业地产领域的重大突破，也正式开启了金隅的商业版图。那么，金隅嘉品Mall运营一年来取得了哪些喜人成就？未来金隅商业还将以何种面貌呈现，成为了大家近期关注的话题。为此，北京金隅地产经营管理有限公司副总经理、北京金隅朝新天地置业有限公司总经理王子铭，北京金隅朝新天地置业有限公司常务副总经理潘上锌于金隅嘉品Mall一周年店庆之际，与众多行业媒体深入交流，共话金隅商业。

Q：金隅嘉品Mall是金隅自持型的单体购物中心项目，去年开业时备受市场关注，今天，嘉品Mall已经开业一周年，这对于金隅的意义是什么？取得了哪些成绩？

潘上锌：金隅嘉品Mall是我们排名前列次，以自持有的方式，全链条的去运作一个大型单体购物中心项目。从商业地产的角度说，金隅在运营管理方面的经验还是很丰富的，以我们北京金隅地产经营管理有限公司来说，自2007年成立以来，我们就全面负责金隅股份长期持有的商业地产项目的出租经营工作，管理业态包括写字楼、商铺、购物中心、酒店、公寓、孵化器、科技园、文创园等，总运营管理面积逾130万平方米。主要负责的项目，既包括了环贸中心、金隅大厦、大成大厦、腾达大厦、建达大厦、建金中心、锦湖中心、金隅国际、金隅丽港城、半岛国际、金环宇大厦、大成国际中心等传统的写字楼、商业物业，还包含一些新兴商业形态，比如高新产业园、文创科技园、物流园甚至还有像南锣鼓巷这样备受关注的项目，我们也都在参与，所以说，从商业物业的经验上，金隅其实是非常丰富的。

我们在大型、单体购物中心这个业态上，也有比较丰富的实操经验，比如大家都已经知道的，当年金隅和万科在昌平的金隅万科广场项目上的合作，在这个合作项目中，金隅并不是单纯的财务投资角色，而是实际、深入的参与到项目的前中后各个阶段，并获得了很多一手的关于独立单体购物中心的操作经验。

所以，严格的说，金隅在商业地产业务上，是有相当的经验积累的，这也正是为什么有这么多商业伙伴能够信任金隅，愿意和金隅一起在这个项目里共同成长、共同发展。

金隅嘉品Mall开业这一年来，我们从总体来说还是比较满意的，无论是从养商期的经营稳定上、品牌招商的不断优化上、推广活动的不断深入上，我们都始终在不断进步。我们对周边的影响也越来越大，已经不仅仅是东坝这3.5公里范围内的顾客，有很多顾客都是从姚家园、常营、朝青甚至望京来到金隅嘉品Mall的，至于能够吸引外围客群到店，主要源于几个原因：一、金隅嘉品Mall的硬件设施和空间规划，非常现代和人性化，顾客到店的体验感非常好。我们预留了大量的非商业空间，比如逐层的退台、超大的中庭、四层的露天平台，都是为了增强体验感，让顾客在这里感到舒适放松；第二、定位准确，特色鲜明。针对购物中心体验化需求的不断增加，结合周围家庭型客群的特点，我们在场内，安排了很多与此相关的业态和体验空间。比如三层整层的儿童业态的规划，这在同类项目里是不多见的，作为以家庭为主要客群的项目，顾客来到我们金隅嘉品Mall，基本上所有家庭需求都可以得到释放和满足；另外，我们在外广场以及三层露台打造的针对儿童的主题体验空间，面向儿童全面开放，也吸引了很多家庭客群到店；第三、活动丰富，具有强烈的标签化，比如我们持续一年不断打造的儿童剧场，经过一年的运作，已经品牌化了，成为了我们推广部的自有IP资源。周围顾客经常会问到我们的工作人员，对于儿童剧场的每一次的展演安排，他们都表现出非常关注；同时，我们很看重推广道具的使用和参与功能，对于那些单纯只能看、不便于参与的推广道具、美陈，我们并不提倡。比如这次店庆，我们打造了300多平米的沙滩节，就是旨在鼓励全民参与，给大家提供一个方便参与的公共设施；最后，从品牌的优化上，我们通过不断的市场分析，不断的优化品牌，淘汰掉一些不适合本地、本项目的品牌，引进一些大家需要且具有知名度、影响力的品牌；同时，我们也不断的优化店铺格局，通过增加铺位数量，来提高项目的可逛性及逗留时间。

总的来说，金隅嘉品Mall是金隅集团商业地产板块中十分重要的一环，是金隅在商业地产领域的另外一种起点，我们更希望在将来，它可以成为我们商业全产品线中非常成熟有力的一环，成为我们未来的发力点和市场优势。

Q：这一年中，您作为金隅嘉品Mall的操盘者，挑战和收获是什么？

潘上锌：从业务角度来说，我觉得最重要的，是这个项目开业一年来的运营成果以及市场反馈，印证了我们最初对于这个项目作为区域家庭型购物中心的定位是非常准确的。金隅嘉品Mall的成功也为我们打造了一套很好的产品评估、产品研策的模型，无论是区域定位、人群特点、品牌组合、推广手段、运营特色，这套模型都能提供非常有利的支持和帮助，而且保证在后期有比较高的准确性和还原度，这为我们在未来新项目的分析、定位上，提供了强有力的模型工具，这对于我们在获取项目阶段、项目研策定位阶段都是一个强有力的支持，对我们未来工作的指导意义非常大。

Q：金隅目前在商业地产业务上的规划是怎样的，对于未来金隅发展商业会有怎样的影响？

潘上锌：首先可以明确的，金隅对于商业地产板块的发展是早已形成的企业战略，这个战略会贯穿我们的业务链，指导我们在拿地、研策、设计、建筑、运营等全链条的业务流程。公司一直在进行积极运作，就像刚才所提到的那些商业项目，都是我们在商业地产领域不断发力、开拓的结果。

另外，金隅对于商业板块的内部分工，也有非常明确的定位。金隅的开发企业，比如金隅嘉业、金隅大成，主要负责拿地、开发建设以及住宅部分的营销等工作；而金隅地产将作为专业的商业管理平台负责商业地产项目后期运营。金隅在商业的业务规划上，清晰地规划出一条建管分离的业务模式，专业的人做专业的事，这将为项目的成功运营打下坚实的基础。

同时，金隅地产经营管理有限公司作为一个专业化的商管平台，未来也不仅仅是管理自己的项目，我们也会更多的参与到轻资产输出管理的模式中，用我们的专业运营能力，承接更多的项目，把我们的经营管理理念，带到更多的项目里，给商业物业的业主方带来价值。

Q：金隅地产经营管理有限公司是怎么样一家企业？在未来有何发展计划？

王子铭：北京金隅地产经营管理有限公司自2007年通过整合原各项目运营团队而成立，一直以来我们都是以专业地产运营商为公司的发展目标，我们的目标是“打造商务地产一流专业运营商”。我们十分重视品牌化经营、专业化运作，希望能通过我们市场化的管理与运营，确保自有商业资产得以保值和增值，为集团的可持续发展提供基础。

对于未来的发展计划，我们希望可以在继续打造金隅商业地产统一运营平台这一目标的基础上，不断扩大我们的业务管理半径和服务范围，参与管理更多不同类型的商业项目。

其实，这部分工作和业务我们已经在陆续的开展，譬如金隅自己开发建设的高新产业园，文创科技园、物流园等，这些都是在以前看起来并非那么传统的商业形态，但是我相信在未来，随着中国的产业升级、供给侧调整、大量原有工厂厂房的关停并转和大量外迁、居民文化消费需求的释放，再加上政府对于大众创业、万众创新的政策导向，相信在未来，这类项目会陆续焕发出更为夺目的光彩。因为金隅集团的前身和主营业务的自身特点，在项目和土地储备上，较之其他地产公司，有我们自己的特色和优势。

此外，除了外部拓展，我们在内部管控上，也在不断升级，我们在一些方面，有我们自己的管理思路：

比如对于大数据的挖掘方面，我们不断的有效利用现有信息资源，实施大数据挖掘，其目的就是构建新型营销服务模式，最终进一步增强我们的客户粘度。

再比如，我们非常重视团队的建设。我们在工作中，会充分发挥现有团队年轻化、有活力、职业化、有经验的优势，打造我们专业化的商业运营团队。我们金隅地产经营管理有限公司的中层以上员工大多为80后，具有很强的活力，且均拥有商业地产行业10年以上的从业经验，这些优秀的人才队伍，都会为打造金隅商业地产运营平台提供有力的人才支持。

此外，我们还在积极的探索商业地产与金融资本有机结合的具体路径，通过拓宽融资渠道，积极有效的吸引外部资金，建立我们“融资+运营”的平台，寻找新的增长点，最终实现公司运营快速发展。

最后，就是不断积极考察和承接新项目，通过管理输出的方式，一方面用我们的专业化管理，为外部客户提供资产保值增值服务；另一方面，也进一步充实和丰富我们自己的轻资产运营成果。

Q：金隅目前有哪些值得期待的项目，是否可以透露一下？

王子铭：目前北京有几个非常受人关注的旧区改造项目，比如东四、比如前门，都是政府主导的项目，这其中可能大家讨论最多、关注最多的，就是南锣鼓巷的改造项目。这个项目如大家所知，是由金隅集团与东城区政府的合作项目，政府以及金隅集团的两家专业公司共同参与其中：一家是主导开发建设的金隅嘉业房地产开发有限公司，另一家就是我们金隅地产经营管理有限公司。大家角色不同，我们的核心角色和定位是在于对南锣鼓巷的整体研策，大方向的把握、规划建议以及后期的招商运营管理上。

我们在这个项目里，已经深度的开展了很多工作，希望能够得到大家的持续关注，也希望能跟大家多多的交流、请教，因为金隅地产本身是一个具有开放人文精神的企业平台，我们随时敞开交流的大门，广泛的接纳大家的意见与建议，其目标都是为了最终能够为行业、为社会打造更优质的项目产品。

另外，我们在合肥南七地块的项目也正在推进中，这个项目是在合肥的核心区域，非常有历史和文化传统的一个地方。我们这个项目之所以非常特殊，一方面是位置的稀缺性，另一方面，这个项目将是一个新建购物中心与工业遗存建筑的结合，按照目前计划，购物中心和文创园区将会进行有机处理，以求让消费者在这两个空间里，能够得到自然的空间转换和舒适的购物体验。这将是合肥排名前列个文创园区加购物中心相结合的项目，非常值得期待。

Q：金隅旗下有很多非常具有特点的商业形态及土地储备，未来这些资源，会不会成为金隅商业的一大特色？

王子铭：确实是这样。就像刚才提到的，金隅商业与其他商业平台的一个重要区别，在于我们产品类型的多元化，除了传统的购物中心、酒店、公寓、写字楼，我们还管理运营着很多特色化、类型化的商业项目，这是一个更加广义的商业范畴。

除了刚才我们分享到的南锣鼓巷旧城区改造提升工程、合肥南七里的旧厂工业的保护与再发掘工程，我们还有很多类型化、特色化的商业项目，比如金隅文创科技产业园项目，原来是金隅天坛家具股份有限公司在西三旗的生产基地，承载了天坛家具品牌十余年的生产任务。近期金隅天坛公司顺应金隅股份的战略布局要求，将西三旗生产基地搬迁到了河北大厂金隅工业园。我们对搬迁后的空置厂区，通过重新规划设计、运营管理，将这里打造成为智能制造创新产业园，形成智能制造创新集聚地，最终完成从生产基地向文创科技产业园区的转型升级，打造传统制造型企业转型升级的标杆项目。

还有金隅启迪孵化器项目，也是在国家“十三五”规划以及为激发国内创新潜力所提出的大众创业、万众创新的大政方针指导下，由我们金隅地产经营公司、启迪创业孵化器公司和启迪教育公司强强联手，合作设立金隅启迪孵化器，并全力打造的以“智慧城市”为主题的生态型专业孵化平台。项目主要面向有自主知识产权，有创新商业模式，有工匠精神的知识密集型创业团队，主要吸引的产业类型包括了智能硬件、VR/AR、新材料、应用与软件、互联网+（大健康、内容创意与制造、教育）、数据挖掘与分析等相关联企业。

此外，还有金隅高新产业园，是在北京市四大物流基地之一的京南物流基地，是国家发改委专项资金支持的北京市在建物流项目。金隅高新产业园依托区域的资源优势，以首都产业定位为指导方向，充分整合和利用行业资源，以电子商务和健康产业为重点服务对象，为入园的企业，提供展示交易、信息交流、流通加工与配送、供应链金融、信用评估等的全产业链服务。我们的目标，是把这里打造建设成一个集商流、物流、信息流、资金流为一体的多功能现代化产业园区。

我相信这些在管项目、筹备项目，会是金隅商业品牌在行业内区别于同类商业平台、商管公司的一个重要特色，未来，将会是金隅商业的核心竞争力之一。通过这些大量的特色、类型化的项目储备，我相信我们能够做出属于金隅商业自己的特色，成为我们不断进步、不断超越的发力点。

Q：最后，在金隅嘉品Mall周年之际，对于项目的未来，有何期许？

王子铭：我们相信，在我们的专业化运营下，通过不断的优化和调整，金隅嘉品Mall无论在顾客体验还是在收益能力上，都将保持在快速提升的通道上。所有的商家在这里都将会感受到金隅品牌的实力与责任感。我们的着眼点，也会放在更加广阔的商业市场，通过金隅嘉品Mall项目打造出来的专业化运营团队、优质的供应商资源、高效的内部管控体系，为未来其他的商业项目输送我们的经验和资源，把未来每一个项目都做成商业精品，都打造成对社会有贡献的商业平台。