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推动楼市疯狂的黑手还有一只叫房地产信托

2016-09-29 10:52:56 来源: 搜狐焦点网

楼市疯狂的直接原因,是大量热钱的涌入:在需求端,购房者自己在砸锅卖铁,银行、中介不吝向他们贷款;而在供给端,各种融资手段也异常活跃,各显神通汇集到房地产开发商这里,包括各种银行贷款、非银行金融机构贷款、打了个地基就要来的首付、承建商的垫资等等等。昨日《经济参考报》刊发了一则新闻,关注的是有“影子银行”之称的信托公司这个渠道,称“前8月房地产信托规模1549亿元,明股实债成楼市躁动推手”。

房地产信托就是专门做房地产的信托项目,出资人把财产委托给信托公司,用于投资房地产行业。最近,房地产信托火爆的证据凸显,8月房地产集合信托共发行63只总额237.8亿元,较上年同期158.1亿元同比上涨50.4%,环比则较7月的195.9亿元上涨21.4%。

那“明股实债”是怎么一回事呢?这是因为,企业发债有不能超过净资本40%的法律限制。到上限了,就不能继续发债,房地产信托筹来的热钱就不能通过认购债券的方式进场,于是,房地产信托就利用信托这一金融形态较为灵活的优势,“入股”开发商(通常是入股子公司),来实现把热钱投入房地产的目的。但明面上是认购股票,实际上还是债务,因为信托产品通常要的就是稳定收益。所以“入股”的时候信托公司就跟开发商约定,到一定期限后由开发商向信托公司以一定的价格回购股权,并保证信托公司取得一定收益。这就是所谓的“明股实债”。最近的资本市场上,阳光城与五矿信托,华夏幸福与平安信托之间就采取这种合作方式。

对于信托公司来说,“明股实债”这种方式意味着什么呢?首先说明他们不太在乎风险,因为关于回购的约定属于“抽屉协议”,实际上是不具有法律效力的,开发商可能会违约,违约的话信托公司就不得不真的当股东了。要知道,一旦开发商财务方面出现什么问题,先清偿的是债权,股权是后面才清偿的,所以说“明股实债”对于出资者来说确实是有风险的。但信托公司依然肯这么做,解释就是两点,一是信托公司判断房地产行业不会崩,还会继续涨,另一点就是投房地产利润太高了,风险值得冒。或许两个理由都兼而有之。

而对于房地产开放商来说,这种方式的好处就更明显了,可以说是一举多得。首先是突破企业债的限制,融来更多资金,可以弥补资金缺口或者做更大的项目;其次是让开发商资产负债表变得好看,资产增加,负债比例降低;而且比起发债风险要有所降低(风险转移给了信托公司)。对于开发商来说,最重要的就是融到钱,融得越多杠杆率就越高,就意味着同样的自有资金能赚取更大的利润。这就是为什么很多人说房地产迄今依旧是暴利行业,只要开发商“财技”出色,用不多的自有资金就能赚个盆满钵满。

来自于信托公司的“明股实债”,只是开发商无所不用其极融资的一个表征,从总体趋势来看,房地产行业已经越来越会利用外部资金。据方正证券统计,房地产行业的资产负债率近15年时间里,从52%一路上升至77%,这意味着杠杆成倍增加。

在当今中国,经济活动以背着债务的形式进行,已经越来越频繁,人们也已经越来越习惯——“明股实债”这种方式,就是在“四万亿”的狂欢中开始流行的。而且,越是负债率高的社会,人们的逐利冲动也越强。人人都知道高杠杆是杯毒酒,但这毒酒却如此美味,已经停不下来了。信托资产管理人、开发商老板或经理等楼市运行的具体操控者,都迷恋大额资金出入所带来的高报酬,反正出了问题也就拍拍屁股走人,往往由国家和社会兜底,谁还在乎风险?于是谁都会继续这击鼓传花的游戏。这就是为什么说了好几年的“去杠杆化”难以实现。

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