北京小产权房新政是什么？拆迁能获安置吗？

北京市国土局在官方网站非常清晰地提醒：“公众不要购买小产权房。”

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。

小产房主要有以下三个特征：

1、小产权房是在国家划拨土地、单位享有使用权的出让土地或者是集体所有的土地上开发建设的楼盘。

2、小产权房没有完整的产权或虽有完整的产权但在处分上受一定限制。

3、小产权房不能在市场上自由流通。

北京对小产权房的态度是一贯的，“小产权房”禁止买卖。《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》明确规定，“对于借户籍制度改革或者擅自通过‘村改居’等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地，不得登记发证。对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记簿规范造成严重后果的，严肃追究有关人员责任”。

小产权房产权区分

国家发产权证的叫“大产权房”，国家不发产权证的叫“小产权房”。大、国家小产权房政策的争议不在房屋所有权，而是土地使用权。对小产权的解释主要有3种：

1. 是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。

2. 是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。

3. 是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。

小产权房购买风险

(一)房产转让

“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。

(二)政策风险

购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。

(三)监管缺位

乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。

（四）财务风险

如果买卖双方出现交易纠纷，就郭先生和卖家这样的情况，法院针对数额比较大的借款，买方有借款取证的责任，如果真相被揭开，法律肯定是不会支持这样的债权关系的。

小产权房一直是购房者比较关注的问题，希望国家可以对其认可，而就目前国家政策来看，短期内没有这种可能。如果购房者一定要选择小产权房，那一定要了解清楚购买风险，以免之后出现问题再后悔。

小产权房在拆迁过程中能否获得拆迁安置补偿

小产权房的性质是属于履行了审批手续的房屋，但是集体经济组织，在安置本集体民过程中，擅自扩大了销售对象。由于现行的法律和政策，非本集体经济组织的成员，不得购买在集体所有的土地上所建设的房屋，因此买卖合同也等同于无效。在此情况下，首先认定所涉房屋的所有权是属于农村集体经济组织所有，或者归属于宅基地使用人所有，拆迁安置补偿的利益，只能由所有权人，即集体经济组织及其成员享有。

国家发产权证的称其为“大产权房”，国家不发产权证的，也就称其为“小产权房”。“小产权房”和“乡产权房”有两种含义：一种含义是指，在集体建设用地上搭建而成，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村本村集体所有者，外村农民或城镇人口不能进行购买；另一种含义表示的是，在集体企业用地，或者占用耕地所开发的违法建设。

排名前列类小产权房：占用集体用地、占用耕地进行违法建设（简称：违建），将村民的集体用地使用权进行转变，用于商品住宅变相开发的违法建筑。

第二类小产权房：在政府划拨，或出让的土地上，不按规划发展对应的功能，违法开发与违法使用，将限制销售的房屋，在市场上进行买卖出售来获得不良利益，具有产权纠纷，存在隐患的不完全产权房。

第三类小产权房：军队享有其使用权，在有使用权的土地上，进行商品房的开发建设，在房屋开发完成后，房屋进行售卖给军人以外的购房者，俗称“军产房”。

小产权房由于无法办理产权证，所以不能进行过户手续，在法律上不具备保护效益，所以拆除后很难进行赔偿，在法律层面并不建议购房者购买小产权房，若私下签署购买合同，也是无法律效益的。还请购房者仔细斟酌其价值，量力而行。

已经购买了小产权房怎么办

1、如果已签了买卖合同但尚未取得产权证明，并且该房屋系在集体土地上建设且购房者非当地居民，鉴于可能的政策风险和法律风险，可以请求解除合同并退回已支付的购房款这是最直接的方法。

2、如果购买了当地居民的农民房或从他人手上购买了有产权证明的红证房，房款已经支付且已经入住，但无法办理过户的这种情况就比较麻烦，则要视具体情况而定。

3、如果已经购买了集体土地上建造的房屋并取得了当地乡政府颁发的产权证明或土地使用证明的，可以自己居住或者出租，或者出售给有当地户口的居民，这种情况一般无危险。

4、如果是在建的集体建设用地上的商品住宅项目，在委托专业机构评估市场风险和法律风险之后则应当按照现有的土地管理规范，完成土地征用手续，并按照商品住房项目的规定手续报批采取可能的补救措施。