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3000万豪宅1天卖1套,谁是其中较大收益者?

2016-09-26 15:59:57 来源: 搜狐焦点网

“我们都想北京的‘110.1亿元地王’出现在自己项目边上。”自上海110.1亿元地王诞生至今,在北京豪宅市场上,这是在售的新豪宅或正准备入市的地王项目操盘手的“内心戏”。新地王的市场预期和高溢价成本,降低了旧地王和在售新豪宅的销售任务压力,同时,也印证了企业对拿地节点的控制踩对了点,使有些房企站上了战略发展的制高点。

顶着“地王年”、“顶豪年”、“别墅年”等诸多光环的2016,正在刷新北京房地产市场交易记录的道路上走得愈来愈远。其中最引人关注的当属别墅市场,短短8个月即成交5040套,接近去年同期的1.5倍。刷新了历史记录,是历史上排名前列次年度别墅别墅成交超过5000+。数据显示,尤其值得一提的是,截止8月底,北京总价3000万+的别墅产品业已累计成交194套,成交总金额更达到111.37亿元之巨,相当于一天卖出一套3000万+豪宅看,由此亦可见高端豪宅市场需求刷新了历史较高纪录。

有业内人士分析称,居其屋,耕其田,是中国古人描绘的幸福生活。近日,央行突然一改常态,允许人民币贬值,而随着人民币汇率下滑、欧版QE来袭等多国多地政策,未来10年人民币可能是最差资产,而“居其屋”之房产物业是资产荒时代下最为坚挺的投资品,因此,蜂拥而至、持续上扬可谓正常。

“地王俱乐部”加速集中推货

高端市场需求的上升,为开发商加速推货形成了有力支撑。自去年开始豪宅新盘数量不断增多,定价也快速攀升,新盘拉动老项目,使得“10万元+”豪宅供应量出现快速攀升。亚豪机构市场总监郭毅认为,地王项目开始进入推货期,促使豪宅新盘入市量增加。此外,出于利润预期的考量,房企也开始纷纷提价。

值得关注的是,北京真正的“地王俱乐部”正在集中推货。比如,以丽泽桥金融商务区为中心的西南二环到三环沿线的令人瞩目的那批高价地。据记者了解,这批高价地多是2013年以来成交的,包括2015年以楼面单价7.5万元成交的北京单价地王葛洲坝樊家村项目,目前这些“地王俱乐部”成员正在加速入市。

在这一区域,目前已经入市的龙湖·西宸原著、懋源·钓云台项目持续热销。在刚刚结束的8月份,龙湖·西宸原著推出的20套别墅已经售出10套,销售额达5亿元。结合之前入市1年大卖60亿的成绩,西宸原著总体已经交出了65亿的优质成绩单,在北京顶豪楼市中独占鳌头。接下来,该项目还将推出湖景墅王,其中有两套单套总价均超过1.2亿元,将有力角逐北京单套总价最贵豪宅。

西宸原著余下产品皆是墅王级豪宅,加之马上交房,对周边辐射的购买需求吸引粘性持续增强。同时,二手市场的繁荣所制造的“卖旧买新”型改善需求也为新房市场源源不断地输送购房需求,加之龙湖地产不遗余力地升级产品力,又即将交房几乎转化为可相当于现房的内城别墅,可减少资金沉淀期,同时具备资本短期变现能力,更加强了购房需求的粘性,同时升值空间可期。

稀缺豪宅成回报率稳定资产

上述人士称,中国“资产荒”的正确应对方式适配具备持续经营性现金流贡献能力的项目,可以为长期资金贡献独立于基准利率的稳定回报,且具备长期资本升值的潜力空间。简言之,从地产行业来讲,这主要来自两个渠道,商业资产投资以期资产证券化获得收益,另一种渠道则是稀缺豪宅,获得居住和投资双重收益。

但是,在全球资产配置中,人民币贬值带来的海外商业地产投资受挫,国内的商业地产则面临过剩局面,更是由于产权限制,难以实现真正的收益,更无法获得高收益的现金分红。反观房地产行业地价飙升,一线城市核心区几乎已无多少供地,保值增值的稀缺房产成为财富的蓄水池。

更重要的是,在2016年的土地市场被套上“地王年”的市场格局下,回头看,曾高溢价拿地的地王项目反而成为低成本项目,仍有土地红利和利润空间可释放,已经抢先占有新兴经济体替换传统企业的超高净值人群买家。根据调查,54%的超高净值财富阶层的受访者表示,在过去十年间增加了对住宅物业的投资,逾40%的受访者预期此类投资将会在未来十年继续增加。

而据领盛投资管理估计,2015年,我国投资级地产总规模达到约8000亿美元,位列全球第二,仅次于美国。

事实上,京沪豪宅近两年吸引资金能力迅猛上升,这也导致高端市场出现了今年平均一天成交一套3000万元以上别墅的现象,尤其是供应极为稀缺的四环内城豪宅,在这些近两年拍出的高溢价地块中,若开发商增加豪宅附加值能力较强,又面临即将交房或转为现房销售的在售新豪宅,是获得超级富豪资产配置的杀手锏。

资本变现短时翻倍可期

据莱坊监测的全球100个城市豪宅指数显示,北京豪宅上涨幅度居第24位,以100万美元计,在北京可购入58平方米豪宅,排名第十。

另据莱坊携手中银国际发布的2016年《财富报告》显示,未来十年,中国内地超高净值人士(即扣除自住物业后,资产净值达三千万美元或以上的人士)人数增长将全球排名第二,达22773人,涨幅达75%。而这些超高净值人士在全球物业投资,特别是豪宅投资上存在较强需求。

加之与新诞生的地王相比,京沪目前在售的豪宅项目土地成本更低,购房者还能享受到一波土地增值红利,颇有超底豪宅的机会。

有统计显示,同属内城别墅的万城华府联排别墅销售价格一路飙升。自2007年至今,由总价900万元升至9000多万元,十年翻了十倍。

颇为令市场意外的是,业主对市场预期甚至高于开发商。据消息人士向记者透露,龙湖西宸原著的一位业主前几天来到项目,跟置业顾问聊天时称,“我去年买的你们的房子,当时总价5000多万元,明年卖8000万元能否出售?”当时其置业顾问称,等丽泽商务区规划完全落地时,应该没问题。该业主则直言,“那个时候,我就卖1亿元以上了。”

熟悉该商圈人士表示,西三环板块的豪宅业主多来自于金融街、海淀区等地,多为金融和高知人群,与传统行业的暴发户企业家相比,这些人的企业运转相对健康,财富积累稳定。而且,这一群净资产在1000万美元以上的中国富豪平均年龄要比瑞士人年轻10岁,其投资品味相对一致,能够成为内城别墅的持续接盘者。

鉴于此,有业内人士称,该板块的豪宅升值变现空间较大,尤其对现房别墅产品来说,短时变现能力可期。而龙湖西宸原著今年10月份将交房,马上即可实现即买即住,因此单价卖到35万元以上并不稀奇。此外,现房别墅产品能够减少购房者对期房付款的资金沉淀,释放购买者资产的流动属性,这对富豪的吸引力更大,也会刺激高端项目的成交速度和成交量。

综上可以清楚知晓,3000万+豪宅1天卖1套的火爆市场行情下,北京顶豪楼市,谈及其中较大受益者,自然非1年65亿的西宸原著莫属。

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