操盘宁波地王中房地产拉"中梁系"入伙欲突围

重组不成，反谋定增。对于中房地产(000736,股吧)来说，这期间一个名为“温州德欣”及其控制人杨剑平扮演的关键角色一直颇受外界关注。

9月9日，中房地产（000736，SZ）对外披露了其与中梁地产旗下温州中梁顺置业合作开发宁波中交置业位于鄞州两个“地王”及其构成关联交易的重要事项。此消息一出，再掀波澜。

合作操盘宁波“地王”

梳理中房地产经营情况不难发现，此前该房企以重庆、长沙等几个重点区域拓展地产业务，但扩张步伐较慢。从财报来看，基于房地产周期及楼盘结转周期的影响，其经营业绩波动性也较大。

今年8月中旬，中房地产一改过往偏于谨慎与保守的风格，投入15亿元资金抢食浙江宁波鄞州区长丰地段的两个住宅“地王”，即YZ13- 01- a2地块与YZ13-01-c2地块，成交楼面价分别为1.6万元/平方米以及1.48万元/平方米。

在外界看来，随着中房地产凶猛杀入宁波，一举刷新了鄞州区单价“地王”纪录。

从前不久出炉的上海市城市总规划（2016~2040）文件来看，苏州、宁波、南通、无锡和嘉兴等均被划入了上海大都市圈。

除了上半年火爆的苏州房地产市场之外，最近无锡、宁波等土地市场均格外热闹，一线房企频繁争抢“地王”。

今年5月份，中房地产董事会审议通过了一份新的拿地授权决策议案，允许经营管理层在其授权较高额度30亿元以内可以单独或联合拍地，授权期限1年。记者注意到，此前外界曾质疑中房地产因其授权额度过于保守而错失不少优质土地。

9月9日，中房地产又披露了其与关联方温州中梁顺置业拟合作开发宁波中交置业的公告，具体内容即为鄞州区上述两个地块。

据悉，宁波中交置业拟定注册资本1亿元，按照7：3的比例中房地产出资7000万元，合作方出资3000万元。按照管理构架设计，中房地产负责设立项目公司的具体事宜，乙方协助配合甲方。

中房地产董秘办一位相关工作人员告诉《每日经济新闻(博客,微博)》记者，公司引入新的投资方，有利于规避项目潜在的资金问题。中梁地产在资金、资质方面均具备较强实力，合作风险较小。

中梁系何以染指中房？

今年5月份，中房地产对外披露了其收购中交地产以及中房集团一揽子地产资产的重大资产重组及定增募资预案，涉及总价值过百亿元。

但在定增预案中，一个参与其中的名为温州德欣的企业，引来投资人及业界关注。

在中房地产披露的问询及答复函公告中，温州德欣的实控人为杨剑平，主要出资来源于个人及其多年来对房地产、实业投资所产生的可使用资金。杨剑平曾是新中梁地产的大股东，但如今他把新中梁地产交给了其作为重要股东投资的中梁地产，由中梁地产100%对控股。而较新合作公告又证实了中梁地产实控人杨剑为杨剑平的家庭成员。

8月4日，中房地产董事会决议案透露，公司已聘任杨建平为公司总经理。

除了新中梁地产仍籍籍无名之外，中梁地产扩张势头迅猛，尤其是年初将总部从浙江搬至上海，借深耕长三角做大规模的战略意图被暴露无遗。

中梁地产官网显示，在对外拓展上，该房企仅2015年就收揽21宗地块，斥资93亿元，新入宁波、丽水、金华、台州和余姚等地，2016年全年预计拿地150亿元以上，辐射长三角，面向全国进军。

与浙江民企中梁地产的迅猛扩张相比，作为老牌国资房企的中房地产操盘能力要逊色不少。中报显示，中房地产上半年营收3.74亿元，同比增幅21.56%，股东应占净利43.28万元，同比大跌98%，流动比率与速动比率也均遭遇下滑，其中前者下滑近1个百分点，这反映其资产变现能力较差。

在股吧社交平台上，不少股民对中房地产评价为没实力，只是个壳+项目公司，人家杨剑平有资本。

针对携手中梁地产，中房地产解释说，这有利于贯彻公司区域发展战略，扩大公司经营规模，增强公司市场竞争能力，推动公司主营业务房地产开发的可持续发展。

自杨剑平上任以来，中房地产8月底的董事会多项决议曝光且隐含多项重大变革，即调整了内部管理构架，设立战略投资中心、品牌营销中心等；进一步规范公司总经理会议议事程序，两者意在提升管理效率。

除此之外，中房地产还参照其他一线房企做法，拟尝试项目运营团队跟投机制。