层出不穷的“地王”似乎已司空见惯,今年尤甚,不仅是一线城市地王频出,热点二线城市也频出“面粉贵过面包”的局面,杭州、合肥、厦门被称为“四小天王”。“地王出房价涨”也似乎被认为“定律”。那么,地王真的能为“高房价”买单吗?若可以,地王对周边房价的影响力又有多大呢?
云房数据研究部统计显示,以2015年1月1日2016年6月30日北京重点地王为样本,对地王周边半径2公里以内的区域的价格均值变化进行监测,并将这些小区的价格涨幅与所在行政区的价格涨幅进行对比。
调查得出这样的结论:地王的入市对该行政区的价格涨幅并未有明显的影响,然而在一定程度上带动周边区域(地王周边半径2公里以内的区域)的价格涨幅,持续一段时间后,地王效应就会逐渐递减。
“地王”们对周边房价的影响不一而足
事实上,地王对周边房价的影响大小,与地王的地理位置、地王的数量、溢价率、经营性楼面价、总价、房企的抢地程度息息相关,不同的地王对于虽在区域的影响也不尽相同。
丰台:2015年地王集中区 房价未因地王出现大幅波动
众所周知,2015年丰台被称为“疯台”,只因这里承包了北京“地王”,以丰台区域为例,分析一下地价对房价的影响力。
根据据云房数据分析,丰台的房价涨幅并没有出现超越全市房价涨幅的迹象,但自丰台地王成功拍卖之后,丰台房价呈现连续上涨的局面,相较于全市价格波动表现较为坚挺。
从成交价格特别值上来看,2016年6月,北京市成交价格为44399元/㎡,与去年1月相比上涨25%,而丰台成交价格为40511元/㎡,较去年1月相比上涨28%,相较于北京市成交价格涨幅仅高3%,也在一定程度上说明地王的入市对丰台区域的影响力不大。
朝阳:地王未让周边房价“离谱”增长
朝阳将台驼房营地块总价51.4亿元,经营楼面价高达5.2万/㎡。在地王成功拍卖后,全市和朝阳区价格涨幅均出现上涨趋势,但是,地块周边房价在当月并未明显上涨,分析其原因,一方面该地块拍卖时溢价率为2%,接近底价成交,并未达到引起房企的竞相争夺的预期,虽然总价高皆因面积大且该区域发展较为成熟,周边房价也处于较高水平;另一方面,朝阳区覆盖广,仅单一地王这一项因素不足以影响整体市场。
大兴:同一区域不同地王对房价影响也不同
2015年7月,大兴瀛海接连拍下2块楼面价地王,分别由城建和首开竞得,经营性楼面价均逼近3.8万元/㎡。
地王成功拍卖后,由于地块位于东南六环外,位置较为偏远,并未拉高大兴行政区的整体价格涨幅,然而,2016年2月,大兴热点区域黄村竞得一宗楼面价高达5万元/㎡,瞬间拉高大兴及周边小区的房价,至5月,大兴黄村再次竞得一宗高溢价地块,周边小区价格涨幅开始大于全市价格涨幅。
门头沟:地王推高房价?有心无力
2016年2月26日,门头沟龙泉镇以3.6万/㎡的楼面价竞得一宗地块,开启了门头沟地王的帷幕,从下图可以看出,在地王入市后,由于位置偏远,对门头沟整体房价的影响力较小,但却及时拉高了地块周边的房价。
总体而言,虽然地王能拉高周边房价,但是持续的时间以及影响的力度并不大,因此,作为购房者,且勿根据地王单个因素盲目入市,应该综合考虑政策环境,库存,销售量等,警惕市场风险。