“地王”频现因调控政策抬高预期

中国房地产市场以投资为主导，房价涨跌完全取决于楼市的政策预期。

8月18日统计局公布了70个大中城市7月份房价数据情况。无论是一手房价还是二手房价，环比还是同比，房价上涨的城市占80%以上。而就在前一日（8月17日），融信以110.1亿元的总价，拿下上海静安中兴社区的一幅住宅地块，创下史上最贵地王纪录。

有分析认为，地王频出最重要的原因，是由于货币政策宽松。当前市场的钱太多，而泛滥的流动性找不到好的投资机会，只好进入房地产。因为，只有从事房地产才是一本万利的生意。即使当前银行控制信贷资金用于卖地，但目前房地产开发商手握大把的钱，根本就不担心资金不足，只担心没有好投资项目。在这种情况下，国内企业抢购土地、推高地价也是必然。由此，有媒体得出结论：当前房价上涨的一个重要原因在于地价上涨，而地价上涨的极端例子就是地王频出。

但是，这些推论却是错误的。地王频现并非宽松的货币政策，导致大量的钱流入房地产开发商手上，也并非开发商手上钱太多而要去抢土地；核心的问题是这些城市的房价还在上涨，且市场预期还会上涨。

中国房地产市场以投资为主导，房价涨跌完全取决于楼市的政策预期。近日南京、苏州、合肥、厦门等城市陆续推出楼市调控政策，希望遏制房价的疯狂上涨。但无论是一线、还是二线城市推出的楼市调整政策，多是很难起作用的限购政策。

进一步，如果地方政府的楼市调控政策不能用经济杠杆从根本上遏制泡沫，那么这些政策将促成房地产价格不会下降的预期，导致房价上涨。而当国内大中城市的房价还在上涨，以及房价预期还会上涨时，开发商当然有动力涌入土地市场，并进一步推高地价，打造一个又一个新地王。

中国的住房价格，并非由成本定价。如果中国的住房是成本定价，不少城市的房价岂会高到这种程度?土地的价格应由房价决定而并非相反。房价的疯狂上涨，完全是房地产政策让中国住房成了一个投资赚钱工具，并以信贷过度扩张的高杠杆，让住房投资者涌入所致。

从7月信贷增长及流向情况看，银行信贷基本上通过个人住房按揭贷款流入房地产市场。在这种情况下，地方政府出台的楼市调控政策，不是从去杠杆入手，而是采取限购政策，市场及房地产开发商当然会预期未来房价还会上涨。致使房地产开发商更愿意涌入土地市场，并推高地价了。

所以，如果政府不是用税收政策去除房地产的投资功能，不是用信贷政策遏制房地产的投机炒作，而是让房价稳定或上涨，这或许才是当前楼市调控效果不显著的关键所在。

□易宪容（青岛大学经济学院教授）