博鳌直击|高愈湘从金融看房企：钱不缺了缺机会

搜狐焦点2016博鳌房地产论坛特稿：8月12日，“改变的力量”2016博鳌房地产论坛进入第3天日程。上午“资本与市场篇：金融与地产”活动于9：00正式开始。

中信证券股份有限公司董事总经理高愈湘进行主题演讲《地产企业的前景——兼论并购和转型》，从金融视角看待地产企业发展前景，认为地产企业现在进入了一个大分化、大转型和大整合的年代。

大分化：大企业扩展动力足

高愈湘分析，大分化，首先表现为一种区域上的分化，第二是表现为大小或者强弱的分化。从2013年到2015年，主要集中在一二线城市开发的地产商，无论是从销售收入还是ROE，都是在持续增长的；在三四线城市的开发商的销售收入是在下滑的，ROE经历了一个先跌后涨的过程。

高愈湘对比了中美情况，美国前5大房地产公司的集中度比中国要高，最顶点的2011年达到了52%，但是它的上升和下降和新房交易量成反比例的，市场越差，集中度越会上升。而中国前10大房地产企业的市场集中度现在较高也才提升到16%左右，百强企业也才提高到36%，所以大企业扩张的动力还是存在的，而且在越差的时代，扩张可能性就越大。而中小企业则可以通过特色化经营、转型、去地产化的方式来应对大企业的扩张。

大转型：切入其他行业延长公司生命周期

高愈湘认为，地产+要分两个类型，一种是切入相关领域，它的核心还是地产，提高自己的产品溢价，降低自己的拿地成本。第二种地产+就是以地产行业为基础，切入其它的相关行业，做成双主业或者多主业。“这种转型的模式，我认为是规避了公司的单一主业风险，延长了公司的生命周期，我认为它是从这个角度来判断的，在这方面更重要的是股东应该做的事情”。

高愈湘还给出了一组数据，行业龙头在2015年市场特别好的情况下，股价上涨了39%，地产+上涨了60%，去地产化上涨了250%。2016年市场趋势依旧，但整差距没有这么大。

大整合：钱不缺了，机会缺了

关于，大整合，高愈湘表示，“房地产企业发展到今天，我们发现一个现象就是钱可能不缺了，因为监管政策的抑制或者监管政策的压抑已经放开”。从2013年的房地产企业恢复正常融资以来，在股票市场上，股权的融资大概总数是有将近2000亿，公司债的融资大概将近1万亿。

“但是钱不缺了以后，相对来说机会缺了，特别是对大企业来讲，好的机会缺了。我们分析了一下，对前10位的地产公司，从2012年到现在，前10位的地产公司做股权融资的量已经低于它对它的股东分红的量。”原来在地产高速发展的时候，大型房企愿意稀释股权去募集资金，然后去做扩张，但是到这个时间点反而不太愿意稀释股权了。但对大中型企业来讲，这种股权稀释或者发展的冲动还是存在的。