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博鳌直击|陈淮:去库存其实是供求关系失衡的表现

2016-08-12 09:49:42 来源: 搜狐焦点网


著名经济学家、中国社科院研究生院城乡建设经济系主任陈淮

搜狐焦点2016博鳌房地产论坛特稿:8月12日,“改变的力量”2016博鳌房地产论坛进入第3天日程。上午“资本与市场篇:金融与地产”活动于9:00正式开始。

著名经济学家、中国社科院研究生院城乡建设经济系主任陈淮先生首先登场进行主题演讲,《去库存进程中的房地产市场与行业》。

演讲开场,陈淮表示,很多人说政府想方设法动员老百姓买房子,把房子卖掉就叫去库存化,“直观的意义上这样的,但是去库存从深层次上其实是一种供求关系失衡的正常表现,房地产业供大于求和供不应求的反复交替,本来就是这个领域中常态的现象”。

陈淮认为去库存化要和4个方面相结合。

城市结构的调整

过去十余年的调控中,主要着力点在抑制房价。其实房价的异动,主要是沿海大城市和超大城市,因为人口过度向少数特大、超大城市集聚和集中。如果我们简单地加大沿海超大城市的供给,在去库存化中消除城市分化,我们差不多在向全社会发出一个政府在号召人们更多地向特大、超大城市涌入的信号。

发展租赁市场

陈淮认为,房子卖掉了,没有人住,它仍然是库存,仍然是资源的浪费和闲置。发展租赁市场是去库存必不可少的一个最重要的环节,但是可惜的是至今没有采取太多的明显举措。

陈淮也借此发表了对房地产税的看法,”房地产税首先是把间接税转变为直接税为主的税负体系,和调房价没有关系;第二就是动员闲置资源,提高资源的利用效率,绝不是说简单的惩罚富人。”

鼓励中低收入群体、中低端群体合理改善住房需求

陈淮表示,无论是十二五期间的3600万套保障房,还是十三五期间的棚户区改造,都是低端群体的保障含义。“作为市场化的去库存,不是简单鼓励那些富有人群或者充裕的货币作为投资需求,来占有这些资源,一定要努力地使它们尽可能多地和普通人民群众的住房条件改善密切结合”。

比如说以一换一,从较小的住房换到较大的住房,从满足基本需求型功能的住房换到具有舒适性、改善性功能的住房,从一个远离工作地的住房换到离自己更近的交通条件下的住房,以及其它的一些改善性需求。

风险的合理配置

陈淮指出,目前的间接融资方式,实际上就是一个风险集中的方式,不能够把风险合理地配置在业主、开发商,以及市场的投资者头上。而直接融资就是在开发商和业主与货币提供者之间,除了银行之外,增加另外一个承担风险的投资者群体,比如说发债券、上市。“当然房地产业更多的适合的是债权融资,而不是股权融资,因为房地产业自身并没有太多的固定资产,虽然他买的地和房子在其它的步骤是整合资产,但是在开发商手里只是一种流动性资产。”

陈淮总结道:“我们去年末在提出去库存化、去杠杆化的时候,对去库存化的问题估计得过于严重了,对于分化的问题估计的严重不足。”

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