直击博鳌论坛:资本看法 消费金融热与海外投资潮

今天下午，我们同时开启了两场主题讨论，接下来，马上进入主题论坛：资本看法 消费金融热与海外投资潮。

虽然上午大会结束比较晚，休息时间简短，下午嘉宾们还是能准时来到会场，很感动呢。

主持人：尊敬的各位来宾，大家下午好。欢迎回到2016博鳌房地产论坛现场。经过上午精彩而又紧凑的全体大会议程之后，下午我们的主题论坛同样精彩，而且也会更贴近市场、贴近企业。当转型与多元化成为房地产企业群体的最普遍认识时，我们需要衡量，这个行业正在发生的改变最终会形成怎样的一种局面，我们又如何认知这种改变？我们今天下午的大会主题是：产业篇：转型与改变

下午演讲的嘉宾有：新城控股集团股份有限公司高级副总裁 欧阳捷先生、光大安石首席投资官 陈宏飞先生、信泰资本创始合伙人及总裁 蓬钢、戴德梁行大中华区海外投资部主管、亚太区董事总经理 范桂娟。

排名前列位演讲嘉宾新城控股集团股份有限公司高级副总裁 欧阳捷先生，欧阳捷先生的演讲题目是：新城图谱 房地产金融试炼与路径。

欧阳捷：首先来看一下居民财富的较大差别是在哪里？很多人说很多人是炒股，买黄金甚至是海外置业，居民储蓄也非常多，虽然居民储蓄非常多，占我们全国储蓄总宽的30%，但是存款的家庭的差异并不大，比如说城镇家庭人均储蓄在5万元，而农村大概是1万多元，差距也就4万多元，家庭来讲差异不大。从北京跟唐山比，差了6万块钱，上海跟四川的庐州也差了4万块钱。再看人均储蓄，无锡跟宿迁大概是4.2：1，这是什么意思呢？其实在座的所有人跟农村上的人，或者说我们在北京上海的人，跟我们在三四线城市的人，我们的家庭存款差异并不大，所有东西都大的话，较大财富在哪呢？是房子，而且要看是哪里的房子，所以城乡居民住房的价值曲线差别明显比较大，一线城市，二线城市，三四线城市差别就明显拉开了。

我们再举两个典型的案例，一个是南京一个是宿迁，按照他们的房价为比例，一百平方米差了一百万，比家庭存款差距差得多得多，上海跟庐州相比差了220万，这是指平均房价，所以可以看到，买房子是不是对？买房子是对的，因为唱空的声音已经没有了。

前阵子有一个媒体朋友，他的老板跟他说，赶快买房子，他问我，要不要在广州买房子，我说你为什么在广州买房？他说广州便宜，我说你为什么不在韶关买？韶关更便宜，所以很简单，买房子要看房子是否保值增值。所以越是持有一线城市的物业升值空间是越大的，这个不用多说。所以要想获得物业的升值速度，就要多倾向一二线城市。一线城市房价平均上涨40%多，而六个三四线城市，今年上半年的城市上涨只是5%左右。

所以未来十年我们认为，热点的一二线城市还会上涨一倍，可能北京、上海、深圳这样的城市上涨更快，三到五年翻一番。大家都在疑问，很多人在今年3月份的时候，上海房价快速疯涨之前，很多人问，上海的房子还能不能买？我说你这个问题包含了两个意思，上海房价如果我告诉你它一直向上涨，你买不买？而且这个答案是确定无疑的，如果不涨我赔，你买不买？我相信所有人都会跟涨。但是他想问的第二层意思是，如果上海房价跌了怎么办？会不会跌？我告诉他，上海的房价在可见的未来是不可能跌，当然可能会回调，但是回调之后会成为一个新的历史高峰。

也有很多人说房价不可能永远上涨，泡沫是会破裂的，事实上房价一直在上涨，为什么？因为我们钱多了，钱就不值钱了，对应钱的一切东西就变得更加值钱，尤其是不动产，这不仅仅是我们，全球也是这样，所以货币越调越高，利率越调越低，甚至是负利率，这种情况下我们还指望房价下降吗？我们看欧洲央行量化宽松，英国现在也开始，日本两年时间，货币翻了一番。

在这种情况下，物业是不是真的有泡沫？一旦崩溃之后就会完了呢？不会，因为我们看到美国经历了2008年的金融危机之后，现在的房价已经接近到了2007年的高点，有些城市已经超过了。我们看伦敦也是一样，如果我们看韩国、澳大利亚、加拿大、香港、新加坡、印度都是一样，房价是在上涨的。霍金曾经做了预测，到2100年，全球人口会上涨到100亿人，我们会发现人在不断增加，钱在不断增加，人口流向哪里，房子就会涨。

今年我们到安徽做了一个活动，我们送了很多图书过去，在大别山深处小朋友，他们长大以后一定会去城市里面去，如果他们到城市里面去，我们想一下他们还会回去吗？我想绝大部分人说不会的，如果他们要在这些城市里留下来，怎么办？他们的爷爷奶奶，爸爸妈妈砸锅卖铁都会支持他们留在城市，所以人留在哪，房就涨在哪，人地钱，我们的房价问题就是这么来的，没有经济学家说的那么复杂。

今年M2的情况怎么样呢？M2总量在不断往上走，今年总量预计达到157万亿，相当于比去年增加17到18万亿，增速不到12%，虽然我们的目标定在13%，但是中央政治局明确了树不能长到天上去，抑制上涨。今天上午经济学家提出房价问题不是货币问题，当然我们认为货币是其中一个重要问题，不是全部，让货币来承担全部责任肯定是不恰当的。所以可以看到，去年8月份的时候，我们曾经预测全国房价是一线领涨，二线普涨，三四线城市少数下跌，这个现象到今年已经完全兑现，我们为什么做出这个判断，是因为去年8月份已经发现，M2的总量，超发的量，去年1到7月份超发了4.5万亿，而过去的4年平均值是4万亿，所以我们觉得下半年，中央要抑制资产泡沫，货币可能会适当收紧一点，降准的可能性可能没有，因此可以看到最边上的线比2015年略高一点。

当然中国也是显示负利率，负利率一旦介入是周期的，一旦是周期之后，钱就不值钱了，所以与其看重资产的保值增值，不如看货币的贬值。因此当中国的钱和世界上的钱已经同样，越来越便宜的时候，这个时候就会发现，持有重资产的成本就越来越低，而重资产就越来越有价值，所以现在很多人在谈轻资产，今天上午也有一些嘉宾谈轻资产，轻资产对吗？我个人不这么理解，因为我们在住宅整个开发产业链上谁是重资产谁是轻资产？我们的规划、设计、营销、代理，我们的物业管理、品牌服务等等所有的，他们赚大钱了吗？都没有，他们都是轻资产，谁赚了钱？排名前列个是政府，第二个居民，买房的人挣了大钱。很多人说，不对，开发商也挣了大钱，确实，开发商赚大钱跟重轻资产关联不大。所以这么多年来看，资产升值的时代，轻资产不会是较大受益者。说到开发商赚钱，开发商怎么赚钱？我们讲的住宅开发商他们是通过启动自有资金，加杠杆来获得收益，这个公式就说明了这一点。在加杠杆的过程中，杠杆加得越大，承受的风险更大，所以收益和风险也是对应的，承受更多的风险才会获得更大收益。

有一个著名的经济公式叫杜邦公式，是净资产收益率的概念，等于净利润除以总资产，最后得到的结果是最销售净利率，这个来源于产品做得好不好，价格高不高，最后获得的利润，这个大家在行业里相差不是特别大，可能有些企业控制得比较好，但是更多的是资本周转率和权益乘数，权益乘数就是我们的杠杆，所以房地产开发商是靠后两者来赚大钱。

住宅开发商靠轻资产没有赚大钱，商业地产是不是靠轻资产赚钱？其实商业地产一开始也是轻资产，但是最后留下一大堆库存没卖掉，回过头来再持有商业，持有商业的时候，他通过整体规划，整体招商，整体运营，最后可能会获得物业的升值，这是我们商业地产做的重资产。有人说，我们可以去做轻资产，可以去贷款，代建，大家都清楚，管家比地主挣得多吗？管家是职业经理人，你不可能拿到跟地主或者资本的钱一样多，所以轻资产的模式逻辑上是不对的。

从美国西蒙集团的股价来看可以看出这个问题，从2009年到今年上半年，股价增长翻了一番多，在这七年的时间里，他们年均增长15%，你物业的资产收益能达到这么高吗？不可能，因此，轻资产模式特别不是一个大家能够赚钱的模式。

轻资产不是不能做，也能做，怎么做？通过类REITS的方式卖掉，创造一个轻资产方式，比如说新城做的这个，有些企业已经做了轻资产的类REITS，但是新城的做法在行业中又创了新的做法，离真正的REITS又近了一步，收益率可以达到3.5%到7%之间，地是首单是大型的民营开发商为发起的商业物业类，第二是以大型商业综合体为基础的。在这种情况下，新城吾悦广场总收入约1.2亿元，投资的租金回报率是8%以上。如果说我们在上海的青浦这个广场投资效益，只要做到5%-6%就可以，这种情况如果放在三四线城市行不行？我们再加上一个风险保障系数打7折，三四线城市再打9折，甚至7、8折，这时候我们的投资回报率做到10%以上，资本市场依然会喜欢，依然是可以做的。

未来的资产价格在增长，租金收益在上涨，购物中心的建设速度却在放缓，因为竞争过于激烈，所以住宅地产去库存，商业地产去库存的问题更大，这种情况下我们怎么办？我们是恐惧还是示威？我们有没有足够的运营能力，如果我们不去同质化竞争，我们也可以做差异化竞争，我们可以把租金回报率提升7%左右，物业升值5%左右，这个时候资本回报率达到12%，一样可以做，所以三四线城市一样可以做。

因此在资本荒的时代，没有什么比资产证券化项目更好的资产。既然这样，大家就问了，你为什么要做轻资产？因为我们是希望借别人的钱，干自己的事。新城今天发展也非常快，我们今年上半年全国销售额平均增长42.1%，20强房企增长80%，新城控股上涨144%，今年的业绩目标也调整了，如果按照去年的319亿，今年的调整目标是520亿，我们希望2020年达到千亿的销售欲望，如果这个增长速度不用达到2020年，但是未来市场会发生变化，我们也要加快脚步，我们希望做到100个左右的购物中心，这个时候，我们的模式就是住宅开发加商业开发双轮驱动，再加上商业管理和金融保险同时启动，这时候我们会发现战略布局，住宅是一个一线城市，八个二线城市，一个三线城市，商业开发是全国的1+3布局，这种情况下，我们需要加速奔跑，这种情况下，我们认为未来的市场可能会发生一些变化，这种变化具有巨大的不确定性，因为在经济不好和经济结构没有转型之前，现在的楼市是较好的，可能也是最后的政策激励期，这此之前，政策是不会发生根本性的变化，当然一二线少数城市的收紧在所难免，因此我们通过轻资产与重资产的逻辑关系，我们会加快我们的发展步伐，通过金融类的reits，通过保险，设立保险基金，再加上新城的金融和产业基金来支持公司快速发展，达到一定规模之后，那时候可能会把我们的项目再回购回来，形成我们的重资产模式。

因此我们认为在未来的几年当中，可能在白银时代，有规模才有江湖地位，有江湖地位才有话语权，因此要加速奔跑，如果不加速奔跑，不做大做优，以后的地位就不属于我们。谢谢。

主持人：谢谢欧阳捷先生为我们带来的演讲，请您回座休息，有请下一位演讲嘉宾：光大安石首席投资官 陈宏飞先生，陈宏飞先生的演讲题目是：资本与地产的结合。

认真听讲的嘉宾们

陈宏飞：感谢博鳌给我们这么一个机会跟大家分享一下，题目是资本与地产的结合，我其实很关注改变，借着题目讲一下光大安石的发展过程，其实就是一个不停的改变，不停的适应中国房地产不同发展阶段而做的每一步改变。

先简单介绍一下光大安石，最开始我们是一家美元的基金公司，前身是雷曼兄弟的全球房地产基金，在中国的投资部。后来因为从雷曼兄弟的角度，要想在中国做更好的投资或者更安全的投资收回，希望能有一个中国的金融机构一起合资，这时候就由光大控股来投资了这个平台，成为了控股股东，其实我们这个公司是有一点特别的，看上去是一个央企的金融控股的帽子，但是其实我们最原始团队的基因是外企基因。在光大的控股的他的体制里面，实际上是你每一个部门，你要用你自己的能力，我给你品牌，给你资源，你用你的能力存活，活得了就继续，活不了就淘汰，所以我们在运营中，并不像一个国企或者央企，其实是一种比较草根的运营状态，这样也就造成了我们其实一直是在市场上来谋求生存，来谋求改变。

在最开始美元基金的阶段，要说改变，那时候是非常有意思的，我原来也在美国做地产，到中国来，拿着美元基金来投资的时候，排名前列个问题就是，要过的一关是要不要投住宅，现在都说转型，是从住宅转到商业，或者从住宅转到office，在当时03、04年，对于他们来说，投不投住宅是要跨越的东西。因为他们认为，住宅是一个不可持续的，不能形成现金流的，这个东西跟金融的关系不大。第二，如果一个住宅，那么多住宅散售了，将来的管理能不能维持，是前景比较悲观的投资。其实作为美元基金那时候看中国排名前列关，就是要不要投住宅，好在我们到了中国以后，我们发现，那个时候你要想去持有一个office，或者是持有一个购物中心，基本的成本或者说金融体系完全不支持，所以我们也把主要的重点转向了住宅的投资，那个时候我还记得，如果你投office，你也是要一层一层一栋一栋的卖掉，对外海外的投资人来说，这个事就更可怕了，住宅卖掉还能自己做邻居生活，如果一个写字楼或者商业中心散售的话，他们是更不能接受的，所以这是排名前列步。

我们原来拿着三四千万美元可以做大事的时候，现在已经做不了什么事了，其实在2011年就开始投中国本地的市场，我们成立资产公司是2013年，但是真正发生是2010年的投资，就是一个商业中心的投资，当时是一个烂尾楼，我们占49%的股权，是传统的美元基金的方式，我们占49%的股权，和另外一个开发商去经营一个购物中心，但是当那个购物中心改造开业以后，我们发现作为经营这一点，我们的合作伙伴团队可能还不如我们自己。我们其实做基金来说，追求的不是较高的回报率，而是基础的回报率和安全稳定的收益，这个时候，我们其实就发现了，在中国，资产管理和经营的能力已经是一个短板，这时候我们就从资本开始向地产的经营这个方向转变，这个时候是我自己去了这家购物中心，去做总经理，然后调整它的团队，调整它的经营模式和业态，后面就建设我们自己的资产管理公司和团队，这是在商业上。

同时在这个阶段，我们也发现有的时候，我们是借钱，或者是和开发商合作，但是过程中监管的人员，除了财务之外，我们监管销售工程人员能力和水平，有可能给这个公司进行实质的价值贡献，慢慢的也有一些机会找到我们，由你来控股开发，所以在这个阶段，我们建设了自己的运营团队，招商团队，资产管理，开发团队包括物业公司，这是从资本转到地产的这么一个阶段，到这个时候，我们发现，可能我们自己的瓶颈又回到了钱上面，我们也在开发主动管理能力上，团队建设起来，逐渐打破瓶颈，其中有一个地方，后面这三步，是我们希望拓展和资产通道的步骤。排名前列个就是入股的风控，这个是子公司，就是做资产证券化，中国的资产证券化它的载体要在做ABS载体牌照是在基金子公司这里，对于再下一步，我们也参股了一些上市公司，实际上这是为我们处于高风险或者说私募股权的资金做布局。在这个平台建设，一方面是募资，一方面是资产的管理能力，另一方面是平台的建设。我举一个例子，在这个过程中有一个项目就成熟了，我们一开始是美元投资，投的排名前列轮买的烂尾楼，然后装修改造，这种钱投资回报率的要求，应该是在20%，现在可能是在15%左右，这是高风险的，因为你改得好不好，能不能开业是有居大不确定性的。在开业之后，这时候他的增长率和风险就下来了，但是又没有稳定，不能够形成一个稳定的现金流，这时候如果持续下去的话，美元20%的投资是不能维持的，所以我们用了一个中国的私密信托的基金，我们发起一个私募股权基金，他的回报率预期是从20%降到了15%左右，这段时间是把一个开业的商场调租到稳定的时间，它的风险下降了，它的收益率也就下降到15%。

我们换了另一波投资人，最近我们把收益已经基本稳定，增长率从原来每年20-30%的增长，降到了每年10% 左右的增长，这时候准备做资产证券化。在今年七八月份的时候完成了ABS的发行，因为我们的品牌和核心资产的优势，我们的A级发到了3.8%，欧阳先生说的，其实在这个过程中，我们原来预期发到5.5%的收益率就OK，但是一年之内，它的收益率一直在下降，最后到我们发行的时候降到3.8%。

我们在投资过程中我们用了三种不同的钱对应了三种不同的物业的状态，把这个故事分享给大家就是说，在一个地产基金的过程中，我们也是水加面最后和成面团的过程，所以资本和地产也是不可分割的。

因为一会儿蓬钢还要讲境外投资，我就不多讲了，但是我给大家分享一个心得，我们也投一些美国的项目，它有什么好处呢？当你去看美国的时候，它不是我们的主战场，但是给你提供一个特别好的机会，就是你能冷静下来，有时候你突然发现，纽约的东西为什么那么便宜？华盛顿的东西为什么那么便宜？中国是不是出什么问题了？这是顺时的比较。还有就是，美国人那边习惯了市场起起落落了，你可能会冷静，我们是不是加息的周期，是不是箫条的周期，对做中国的决策有冷静作用，我觉得这个对我们来说，和布局投资美国一样是非常珍贵的，因为可能我们只有10% 的放在国外，但是他可以让我们投这90%的时候保持一种冷静，是非常有意义的。

这个是我们这次做的资本证券化的结构，为了做这个资产证券化，我们需要刺激投资人，这也是我们跟上市公司合作的成果。风控持牌人是我们子公司，整个这个结果里面所有环节都是控制在自己内部，包括经营管理，商管，包括物管公司，持牌子公司都是在我们内部的，我们花了九年时间完成了这个生态圈。

简单介绍一下在我们和开发商合作的过程中，是一些中小型开发商，他们对人才的吸引能力可能还不如我们一个本来是要被动管理的基金公司，有的时候会有开发商主动的把开发管理权交给我们，或者说从一个控股股东的位置，推到一个LP的位置，这种情况下也是给了我们一些机会，我们也发展了自己的开发管理团队。可能在区别上，我们还有一个心态，只要我开发这个东西，因为我的金融基础比较好，我是能持有多少，我尽可能持有多少，因为我们还是相信在核心的位置，随着利息的降低，资产的价值还会上升，只要我能拿得住尽量拿。一方面是能挣钱，另一方面，回到了最开始在美国的角度看中国，要不要把这么多东西散售的时候长期的担忧，因为长期散售的时候管理不能维持，所以能持有还是要坚定的持有。

我就跟大家分享这么多，谢谢。

主持人：谢谢陈宏飞先生的精彩演讲，我们继续请出下一位演讲嘉宾信泰资本创始合伙人、总裁 蓬钢演讲题目是：海外投资的机遇与风险。

蓬钢：大家好，我是信泰资本的蓬钢，跟大家说说海外资本的事。

我参加博鳌论坛应该有很多年了，当时还在北京的时候参加了博鳌论坛，这次我感觉有点变化，我们原来的这些行业领袖，任总，刘晓光总都不来了，很多退居二线，年纪也大了，另外可能是行业在整个的中国经济中发生了变化，中国经济时期不同了，侧重点也已经不一样，所以很多人都在谈转变，下一步的地产怎么走，目前市场的情况。

2000年的时候，我们是拿着海外的钱到中国投资，那时候的市场增长非常快，各种各样的指标，我们在中国的投资人很清楚，而且觉得至少发展得是可以理解的，还有很多的理由来支撑。但是到了2002、2003年以后，这些增长有点让人担心，有很多的常识逻辑现象都被打破，市场上我们见到的这些现象，也是很多让人难以理解的。房价还在继续的涨，库存这么多，中国普遍的这些生产力过剩情况，最终也来到了房地产行业，再加上人口结构的变化，今后老年人越来越多的族群，对房地产市场有什么样的影响，等等这些问题都被现在的一线城市房价继续上涨所打破，这些怎么理解？总之我觉得中国还是有很多的投资机会，但是也是时候做一些资产配置。海外的这些投资，应该是我们中国的企业，不管是中国的金融机构，还有民间企业，一定要考虑的一件事，因为中国再这样发展下去，有越来越多的不确定因素，这是从我们的角度来看。

我们大概是从2013年开始，我们专注于带中国的资本去海外投资，当时我们看到中国有这方面的需求，而且在这方面比较缺乏经验和能力，但是未来的发展潜力非常的大，所以这一点也的确在过去这几年得到了印证。我这里有一些数据，2000年以前，中国的部分国企还有民企，对外投资总额每年不超过10亿美元，到了2015年，数字已经增长到了1180亿美元的规模，图表可以看出显著的增长模式。2016年的1月到5月，中国对外直接投资总额达到了735亿美元，今年和去年统计相比增长了62%。所以长足的发展，现在对外投资已经是中国企业，尤其是大型企业，无论是他们从战略上的考虑还是从资产的配置和投资机会、投资回报这几个方面来考虑，这都是一定要考虑的因素。

从地产也是可以看出来，2011年到2015年，这五年间，中国的投资人单独在美国商业地产已经达到了171亿美元，每年的交易量，2010年是在5、6亿美元的样子，2015年就超过了85亿美元的规模，非常的可观。这两年中国的资本的确在海外的这些主要地产市场，成为一个非常强劲的资本力量，这的确是被海外的地产界越来越重视。

比如中国的开发企业还有投资机构，在海外做的一些投资，按照时间来算，这是相当早的一个投资，万科在旧金山投的项目，非常成功，而且这个项目基本上竣工了，销售得也非常的好。这个也是早期张欣在纽约收购了GM大楼的股份，这在当时市场都是很显见的案例，所以非常轰动。这个是我们收购的芝加哥的，还有人寿的投资，这个是和万科合作，通过纽约开发商来做的开发项目，平安在伦敦收购的写字楼，安邦收购的华尔道夫酒店，泰康人寿收购的项目，这也是我们在纽约SOHO收购的项目，还有安邦收购的一个策略酒店，花了65亿美元，这也是大家都没有听说过的交易，还有我们在伦敦的项目，这是最近的中国人寿在纽约第六大道收购的大厦，这是我们在2016年第二季度完成的纽约酒店的资产收购。这些都是中国在海外完成的，通过一个个投资额，把在海外的信誉和影响力提升起来。

国内的经济环境和地产投资机会，也是为什么很多人去海外投资的原因之一。除此之外还有很多原因，高净值个人投资者在海外资产配置的需求越来越大，最近看了一个波士顿咨询公司写了一份报告，中国高净值家庭数量将在2020年达到388万户，2015到2020年间，高净值人群可投资金融资产每年增速为15%，中国将成为世界较大的高净值客群市场之一。而且它的境外资产的配置比例将从目前的4.8%增长到9.4%，这两个增长带来的规模将达到13万亿人民币。高净值客户对海外需求也越来越大。

再看机构目前在海外投资多少，虽然刚才看到了很多的海外投资案例，但是到目前为止，中国的保险业资金对外投资总额，不超过他们投资总额的1%。他们在地产方面的配置，15%左右的水平应该是比较合理的，整个在地产行业，15%到25%，根据国际上的地产规律，这也是比较合理的，所以上升空间非常大。为什么这些机构要做这样的安排？很多是由于从资产配置，风险分散这几个角度考虑的，这几个是海外投资一定要做的，这是出于对投资人负责，出于对资产的未来考虑，海外资产配置是一定要做的。

还有人民币跟美元的汇率，人民币对美元贬值压力较大，价格越来越贵，最终总是要和现实来找到一个平衡点，从性价比，从购买力等等方面来看，中国的人民币目前是有很大的贬值，所以我们认为，今后的两三年里会有很大的调整空间。今年没有人再宣布有什么贬值，也没有大的动作，但是不知不觉已经到6.7了，一点一点的在贬，这个趋势是很明显的，尤其是民间企业和高净值客户，对这些方面是很敏感的，所以他们对海外的投资需求，不断的增加，而且对把人民币换成美元的计划，都有很强烈的需求。短期之内，也会有一定的调节，在人民币和外汇转换的过程中，因为资本市场的控制，所以会有调节。

从这几个大的方面来讲，海外投资还是一个必须做的事，也是一个蛮有前景的事。中国随着经济体量的增加和在国际经济领域地位的增长，中国以后在海外的资产规模肯定是要远远高于目前的水平。

从我们在过去这三年的投资过程来看，基本上大部分投资人认为投资稳定剂安全的国家是美国、德国、英国，更多的人认为美国是一个更好的投资市场。具体的时间关系不多说了，总之，美国的市场在2013、2014年是一个很好的开发市场，那个时候，开发的机会利润率很高，成本也相对低，需求强劲，所以是一个做开发投资的好机会。但是现在开发成本处于高位，销售市场也是有点回落，再投资风险有点大了。所以目前主要的关注重点在于现有物业，带现金流的物业，这些物业其实对于经济周期的敏感度没有那么高，尤其现在看的养老地产、出租公寓、学生公寓等等，都是一个比较好的投资机会，这些资产会在经济下行期间，收益水平还能保证一定的健康水平。

英国一直是一个欧洲的金融中心，它的基础设施也是欧洲这些城市里最完善的，所以虽然今年6月出了脱欧事件，但是英国尤其伦敦，还是欧洲领域比较理想的城市，也为很多的投资者带来一个机会，英镑的调整无形当中使得英国的资产便宜了20%，实际上在脱欧事件之后，英国房产交易换笔猛涨29%，说明投资者还是比较敏感的。

澳大利亚过去几年也是被中国投资人追捧，也很适合很多同胞和移民，像悉尼、墨尔本城市近期也是有了很多国际人口的涌入，他们对住宅的需求是一个供不应求的情况，虽然在过去两年有不少的开发项目，尤其中国的开发商去那做项目开发，但是这是他们几十年积累下来的问题，大多数的房子过于老旧，他们审批还有银行对这些开发的项目的限制，澳大利亚市场还是有很大的潜力，酒店的改造和兴建等等这些方面。我就说到这里。谢谢。

主持人：谢谢蓬钢先生的演讲。接下来有请：戴德梁行大中华区海外投资部主管、亚太区董事总经理 范桂娟女士演讲题目是：海外投资趋势、热点及项目案例。

陈诗涛：很多财务数据，特别是观点网的很多报导，很多数据，在国内还算是比较专业，其中我们有一部分的指数，一直在内部做，但是正式对外的我们是2013年有一点，但是今年开始，我们会相对来说力度大一点，有很一手的资料，在这上面可能会搭建一些模型，同时我们可能针对不同的方向，不间断地推出各种专业研究报告，为什么今年要发布这个消费金融报告，主要是过去一年大家很清楚，红利和互联网+时代的发展契机，消费金融市场迅速扩大，带来庞大的用户群体，盈利空间和投资规模。观点指数在资料采集和数据分析的基础上，覆盖了房地产企业等等平台。

简单的讲一下发展状态，其实我们在看到2014年末，我国最终消费指出是329450亿元，其中居民消费指出是242927亿元，占比达到了73%，可能我们看到消费的需求增长，是一直在拉动经济发展，这一点也蛮适合我们去年开始提出的供给侧。第二个是截止到2016年6月末，本外币住户贷款余额是29.99万亿元，同比增长19.4%，增速比上季末高1.8个百分点。结合房地产可以看到，房地产加消费金融也是今天，我们这一场和明天上午的主题发言，还有明天下午的大讲堂里面会讲到这方面，房地产的转型已经是当务之急，特别是三四线城市去库存量需求非常大。

可能在座开发商比我们还清楚，80、90后是消费主体，房企的自身发展已经是成本较低化，融资多样化，服务多样化，基本上已经是从传统单一房地产业务都到了复合型多元化布局，我就不一一点名了。

第二个是消费金融场景简单描述一下。从拿地开发阶段，我们梳理了一下，比如说建房型的众筹里面，平安好房、京东金融都还不错，开发贷、蓄客理财产品有绿地、房金所、民生易贷，房地产的电商产品里面，像三六五金服、平安好房等等，银行方面是民生银行和建设银行布局得比较多，还有社区O2O金融服务，各个房企都在深入，民生银行方面，也是做得比较好的，招商银行的掌上生活也还不错。

可能我们分析了有三个，未来的消费金融，可能是基于消费场景的服务，这个是消费场景的打造，未来至关重要。第二是丰富的物流网点和消费金融的网络平台相结合，未来线上线下的联动有利实现金融产品的多样化，还有每天谈到的大数据和云计算，其实它已经来到我们身边，所以我们打通用户的数据，与产品信息的连接，这将是未来和最后是大的趋势。

最后展望一个简单的前景，随着我们今天商业模式的不断创新，这一次博鳌论坛的主题是改变的力量，可能竞争也越来越多，而互相的联合，这个时候的金融产品，包括陈总范讲到，无论是海外投资还是消费产品，金融产品的不断创新，可能会加剧，所以经济学家早餐会也提到，因为金融产品太多，杠杆太多，助推了房价上涨。去年到今年大家比我更清楚，整个金融市场还是有很多不合规的地方，所以最近的政策对金融行业可能会得到更规范的运营和管理，因为时间关系我只是简单的讲解，更多的可以进入我们的观点指数的微信公众号和电脑网页版进行全面阅读，谢谢大家。

谢谢陈诗涛女士为我们发布的消费金融市场报告，请您回座休息，接下来进入的是本场主题论坛的主题讨论会环节。

这场讨论会的主题就是：资本看法 消费金融热与海外投资潮。

接下来，有请本场讨论会的主持嘉宾上台，他们是：

中国工商银行投资银行部研究中心房地产行业首席分析师、高级经济师 柳阳先生

戴德梁行大中华区海外投资部主管、亚太区董事总经理 范桂娟女士

接下来有请讨论嘉宾，他们是：

光大安石首席投资官 陈宏飞先生

信泰资本创始合伙人、总裁 蓬钢先生

民生易贷CEO 陶静远先生

盛世神州基金首席执行官 李万明先生

三六五金服总经理 李晓羽先生

鼎信长城基金创始合伙人、执行总裁 王健飞先生

柳阳：咱们这个板块下午可能偏重于资本和房地产市场方面，刚才各位嘉宾和开发商还有消费金融，各位老总都提到了各个方面，不像我专门做研究的，我说的更理论化一些，当下正好也有很多问题要跟各位请教，课题是给了三个，消费看法、海外金融和投资，这个大家都有所涉及。

范桂娟：我们自由发挥，从陈总开始，因为对海投和资本看法都跟您有关系，您对资本导向的房地产市场怎么看？您对全球资产配置的事怎么打算？

陈宏飞：刚才也说了一下，其实只要你有机会在外面走，在外面看，你可能就控制不了，你想在外面投资，因为那个价格还有收益率是有明显的合理性，所以我觉得就看你的私人财富还有你代管的财富到了一定程度，你只要一看就会发现有很合理的收益率的东西，特别是比较稳定的，刚才说的几个国家，其实澳大利亚、英国、美国都是政治比较稳定，法律比较透明，对外资又比较开放，剩下的我觉得根据你的客户或者你自己投资的话，你的投资量还有你能够付出的时间来选择不同的产品，到底是直接投资，那你要有很大的量，有很多的时间，它是法制国家，但是法律的条文也比较厚，律师费也很贵，你要真的花这些律师费，请较好的律师，找到最合理的结构，把钱安全的放过去。如果你是个人投资，你可能就要选择找一个公募基金，流动性更好的资产，我们也可以通过在香港的公募基金投出去，现在其实在电商上面，在APP里面，你也可以直接投美国的基金。其实你要是只把美元运到国外去没有什么意义，就算是一年贬5个点，如果有一百万以上资产的话，在中国还是有5个点的，拿出去毫无意义，一定是找到最合适的美元资产，这个我不太专业，这样的问题我以后就不回答了。

柳阳：谢谢陈总，我听您的意思，您认为国内的资产是高估了，更倾向于咱们把资产投向海外，但是现在有个问题是，资本管制也比较厉害，前面还说到汇率和房价，这个是怎么弄，您怎么看这个问题？包括现在国内和国外的价格上的差别。
陈宏飞：我确实觉得是高估了，因为我自己直观感觉，在纽约的写字楼可以拿到3.5，在DC的很好的资产可以拿到5的也有，你看他的租户也非常好，从每平米的价格来看，直观的感觉也比较合理，我最近去的是可以看到国会的房子，大概是七八万人民币每平米，这是一个直观的感觉，但是因为除了你移民，你就完全出去了，你的主战场总归是在国内的，你肯定还是要在这边去做你的工作，当然加上资本管制也没有那么多钱出去，对于你个人来说，可能有途径出一点，但是作为大量的资产，你肯定还要在国内配置，这种时候，我们肯定会有一个判断，人民币可能要贬。一个是汇率要贬，因为我们的收益率在变低，实业的租金在变低，利息也会变低，如果你不出去，你就应该把自己的钱放在国内最核心的资产上，去对冲贬值的风险，对人民币来说你能保住你的价值就可以了。

范桂娟：盛世神州的李总，您觉得中国往外投资的优势在哪儿？劣势在哪儿？
李万明：我们公司2010年成立的时候主要投房地产，2013年开始才投美国的房地产，应该说中国有很多的资本，安全性是很大的考虑，很多老板有这个想法，认为美元总是更安全，所以往外走。根据经验，我们有两点教训。排名前列，作为国内很熟悉开发过程或者收购过程的人，但是到国外去，可能还是要谨慎一点，所以我们选择的方式，即使我们在当地也有分公司，也有很多人，但是我们每次投资都会选择当地的合作伙伴，他占的分量可能不是很大，但是它不会犯一些错误，尤其是政府手续上的。第二个教训，我们也把握住了这一点，我们可以利用当地的合作伙伴长期积累的信誉可以放大杠杆，我们有的时候是收购贷款，有的是开发过程中、建设过程中的贷款，资金成本都非常低，只有3%点多，期限也较长，占的比例也比较高，这都是我们认为有优势的。我主张的是，去一个新的地方，还是不要自己交学费，要看到有一些企业，有大型企业，包括江西老家的中行房企，在那边自己买一片大地去开发，碰到了很多困难，教训是可以吸取的。

如果合适的话我先挑起前面的话题，三个议题，海外是一个，但是我们更多的是投地产基金，我记得20几年前，我在万通工作的时候，跟美国铁狮门基金探讨北京万通的项目进行合作，熟悉了解了他们的方式，他们的模式就是开发商投的钱很少，80%多的钱都是靠投资商投，开发商和投资商分享。盛世神州基金在09年发起成立，就是要把中国的房地产尽快的加入金融的元素，使得开发商别那么累。当然它也承担一定的责任，它可以利用投资商去做大它的规模，赚取更多的管理费，但是分享的收益就不是全部的，可能就是给投资商有点打工的性质。我们做了这么多年，也往这个方向努力了，在中国特色下，起初是跟开发商合作，未来我认为还是离不开房地产基金，或者说金融投资这个领域的人，使得房地产开发走得更好，比如说我们特别重视的并购基金，房地产并购基金可以把很多中小企业，陷入困境的中小企业给盘活，同时还可以获得较多的投资收益，作为我们基金和参与并购方，获得的收益可能不一定很高，但是我们有开发商在基础收益的保证，也就是安全性比较好。我们认为在这种转型过程中，未来还能够更好的发挥房地产基金的作用，使得大中型开发商都能跟我们形成长期合作。抛砖，希望大家能够引玉。

范桂娟：谢谢您把话题引到金融地产，关于金融地产，国内项目的利润空间越来越窄，金融方面的资本操作变得非常重要，这方面我想民生易贷陶总是很有发言权的。
陶静远：民生易贷是民生电商旗下的互联网投资平台，主要是对企业作为融资服务和对个人做投融资，我们做的是P2B和P2P的业务。主持人讲到目前的环境之下，金融工具的创新也日新月异，整个房地产市场的融资渠道是非常丰富的，不光是传统的渠道，包括银行贷款增幅，各种都可以ABS，只要你有现金流的东西都可以ABS，所以对房地产融资渠道也丰富了，所以房企目前我看每家都有自己的金融公司，也有很多做互联网金融平台的。
互联网金融平台有一些优势，也有一些担忧的地方，所以跟我们合作的互联网金融平台，现在有三家目前是合作的，都是发挥自己的优势。排名前列个是做消费金融，其实消费金融整个地产行业有着天然的优势，你做互联网消费金融不外乎两点，一个是入口，一个是风控能力。较大的消费是买房的消费，而且买房之后还有后续的一系列的流量入口，一个是通过场地和住房的形式把人聚起来，一个是通过线上的工具把流量给聚起来，有了流量的入口就有了金融的入口，消费金融的入口就有了。在这些买了房的人，或者租了房的业主上，他们就有买房和租房的门槛，还有就是按揭了，给了之后，排名前列道风控，解决以后，对大数据的消费金融的模型和风控手段在一起合作下去，这样我们的合作进展非常快。所以我们和房地产企业消费金融的整个业务的开展是很顺利的，在这一块也插入广告，我们合作的产品也非常丰富，只要对企业有资金需求比较旺盛的，可以错峰平滑的产品服务，就是在短期较大产品的时候，我们给企业的服务，有一个提供给住房客户的民生易房，还有提前帮助企业按揭过桥的产品，都是可以服务，包括现在推的也是现在想做的，就是给企业业主的小额信贷的服务也是有，对企业自身的融资，都是有服务的。

范桂娟：只要有现金流的都可以证券化，这句话就是告诉我们进入不同的理念时代了。陶静远：我跟朋友聊天的时候，我问他们做什么，他们说就是做证券化，就是ABS，刚刚做完一单，可能是昨天有个专家讲到的MCBS，也是他们一起参与做的，还是很不错的产品。

范桂娟：下面我想问的是蓬钢总，您是排名前列代很优秀的投行家，带着国外的私募基金投中国，做得非常成功。现在又是排名前列代带着中国资本去国外投得很成功，您都是先锋，能分享一下过渡和体会吗？
蓬钢：过奖了，海外成不成功还在试验当中，还没有结果。2000年国外资本来中国，确实是很成功，也是运气好，正好赶上中国的地产黄金十年，地产是一个流动性不是很高的类别，所以主要看大势。现在中国大型房地产开发商在全世界都是较大规模的，除了印度有一家以外，剩下都是中国的。美国一个住宅建造商一年的销售量在120亿美元左右，中国过去2000年这十年造就的市场机会，也很难在全球复制，所以当时很多外资看到了机会，在中国有了很好的收益。
我们认为中国经济的体量和对海外资产的需求，也是一个全球性的机会，这是五十年来难遇的机遇，这不是短期内能够出现又很快消失的时间，所以这是中国几十年改革开放，经济发展所造就的必然的趋势，所以这一块今后会成为一个产业，从事这个产业的人也会越来越多，这里面需要很多的经验和知识，还有技巧，所以还是有很多可做，中国未来在海外资产，一定是现在的成百上千倍，所以希望能够在这一块有一个比较早的动作，希望在这个领域有一定的发展。

柳阳：我感觉我们作为一个大行来说，可能偏重于风险一些，另外一头就是你的具体管理能力，这个可能是非常重要的，这几年的话，这方面我们也做了很多努力，谈一谈关于地产和金融结合期间，金融这方面的特点。
王健飞：今天很荣幸坐在这里和大家分享敢想和体会，拿到今天会议议程安排的时候，排名前列眼觉得比较惊讶，我跟李万明经常见，蓬钢总也经常听到，没有一个会场坐过，话题也非常有意思，海外资本、消费信贷，后来仔细考虑了一下，也是结合大佬们的分享，可能有几个关键词，因为核心的还是今天的大会的主题，叫改变的力量，排名前列个词还是看市场，市场环境是不断变化的，核心我们要做的是尊重这个市场，现在的市场是一个泡沫充斥的市场，是谁都无法避免的东西。在这个时代里，我们的核心要做的还是尊重市场规律。
最近我不知道大家有没有关注有些城市拍地特别火，一个是郑州，一个是武汉，郑州有几块地，拍的时候也参与了，大家这么去拍地，主要还是资产太多了。我还看到了一个文章说中国企业疯狂的囤积现金，我觉得这不对，是花不出去，这也就说到了范总他们说的海外投资，这都是一脉相承的，因为国内的好资产太少了。我们也有海外投资的板块，我们在境外纽约也都有接触，实际上我们在看美国市场的时候，也是看东西走廊两个方面的业务。对我们来讲，不管是公寓还是写字楼都是在看，对于美国来讲，地产收益率并不很高，但是再加上汇率的考虑之后，就会比较客观，前一段也参加了一些会议，都有提到，如果汇率没有管制，可能会是7.5，我们现在也深有体会，钱出不去，海外投资的钱还在找路径，通过上海自贸区也好，各种的途径渠道也好，在找这些相关的路径，对这点体会是非常非常的明显，所以资产的价格一定是在特殊的背景下。

第二点就是我们产业和资本和金融的结合，像国内的地产股权投资上，我们共同做拍地的动作，一起做联合开发。在座的几位都围绕着房地产链条，在国外没有那么大的开发商，大家都是金融机构，大家一起投，都是为资本服务，其实这就是未来的趋势，就是金融资本结合，在结合中，就可以看到核心的关键在哪，除了改变之外，还要坚持不变的内容，不变的内容就是专业。今天上午论坛的时候，我不知道大家有没有听巴曙松教授讲，有的房地产商在做着做着，就去做金融了，他说十多年前的时候，工商企业也有这么一波，主业做不好就做金融多元化了。但是我注意到其实有两位，一个是旭辉的林总还有保利的余总，他们是很坚定的说，我们就做房地产开发，我们就把这个专业的事情做好，为什么？屁股决定脑袋，房地产这一块保利做得非常非常好。核心的还是要守住自己的准业，即使做多元化也是要守住专业，如果没有专业就是投机。观点论坛基本上可能两三年来一趟，但是从2010年开始到现在，还活着的地产基金也不多了，就是专业的能活下来的，就已经是很好了，只要能活下来的，都做得越来越大。我们到现在也已经有了三个多亿的投资规模，所以核心是三个词，贯穿大会的主题，一个是尊重市场，第二是产融结合，第三是守住自己的专业。

范桂娟：您把我们的精华总结得很正确，为什么把消费金融和海外放一块，什么是热，什么是热点，就放在这个论坛里讨论就是这个意思，回到这个话题，三六五金服的李总，在我们谈到的这几个热点，结合您三六五金服的模式讲一下，你们是如何切入这些热点的？

李晓羽：谢谢主持人，三六五金服没有做类似于海外投资这一块，所以我就不班门弄斧了，三六五金服的业态上有一部分是互联网金融，还有一部分是牌照公司，包括互联网信贷。三六五做房地产服务做了十多年，其他的我们也不太懂，所以做金融的话，就做产业链上的附加值。就刚才民生易贷的陶总说的，我多说两句我对这个行业的看法。

首先有一个子议题是关于地产和金融变革的问题，我认为地产商首先就在做改变，刚才新城控股的欧阳总也说，他们自己也在做金融服务，也成立了金融服务平台，包括绿地，包括也有很多的地产公司，都想获得牌照。房地产公司对金融的诉求是来自于自身的，融资渠道上市的和国企的企业比较丰富，但是谁都不会说自己的融资渠道多，都是会想获得更低廉的资金，开发商是有很多资产，要获得更多资产，就要去找便宜的金融，金融的牌照公司有这个优势。同时我们也看到，关于房地产的服务上，包括三六五，包括深圳的世联行，北京的搜 房，他们做很久了，在开发商没有下决心的时候，他们做房地产服务领域的企业，已经在长期的用金融的手段服务于这个领域，所以说我觉得地产和金融应该是相互促进的，金融通过杠杆，通过资金效率等等，为房地产开发商提供的东西是非常多的，刚才排名前列轮说的是资本的成本问题，第二个是确实通过有效的金融手段，加速房地产去化效果。我们通过金服去接洽一些大型公司，我们可以去做升级，只要是资金足够便宜，在核心城市这一块，机会还是大的。

第二方面，现在开发商在转型的过程中，今天上午有很多大佬提到开发商转型做轻资产，做运营之类的，我倒是比较认可欧阳总说的话题，能力强的还是打重资产比较好，因为M2整体的规模越来越大，我们觉得拿到比较重的资产，其实成本是越来越低的。但是在核心的区域，这些比较重的资产，附加值会越来越高，如果在辅以比较好的运营能力，确实是能够长期目前的赚钱。

第三方面，结合现在大热的互联网金融，今天和我的同事，我们去年参加博鳌论坛的时候，参会的发言的互联网金融平台好像是十几家，去年互联网金融大火，到2016年的3月份开始，周行长提出降泡沫，去杠杆，压低成本，在房地产这个领域，互联网金融和房地产结合一定要合规，从三月份开始，很多的金融平台就不去做了。刚才有个领导说得非常好，房地产和金融结合是长期存在的，他会通过其他方法流入这个模式，民间小贷，高利贷，只要长期的房价向好。你要说不问机构借钱，跟亲戚借钱也是合理的，只是把这些借钱合理化了而已。我觉得在普惠金融和房地产消费领域，这一块的空间是长期存在，但是规范性是需要长期的梳理的，所以说，我们认为在消费金融领域，有可能会从监管的层面，从新房逐步过渡到存量房。另外就是我和好租的交流租房市场，三六五从2015年年底开始对这一块就非常关注，因为我们觉得区域市场房价过高，有很多的城市年轻的白领租赁需求就起来了，所以对长租的公寓标准化管理和普通消费人群在租金分期等等方面的诉求，我们也在做探索。以上是我的个人观点。

范桂娟：感谢，李总把互联网金融讲得特别透彻。现在中国人出去投资的时候，买完了之后资产管理怎么办？大部分人的管理是找合作伙伴解决，这个事您怎么看？
蓬钢：这个问题很好，从民间资本的角度，很多去海外投资，一开始最容易接触的就是买房子，这也是个人投资者规模较大的，也是最常见的投资方式，但是买了房以后，也发现在国外成本也是蛮高，要交税，物业管理费，出租起来，有很多的工作要做，自己要是不租，留着用，成本很高，每年的维护费用太多，所以买的时候，很兴奋，但是买完了以后是头疼。还有机构来讲，也是一样目前很多机构都意识到，在海外投资的紧迫性，所以压力很大，都马上要去海外投资。但是自己的体制，自己的团队，基础设施，都还没有完全跟上。更严重一点的，尤其是这些国有机构，对于在海外大规模投资，实际上有一个先天性不足，对于海外分支机构的管理，对他们在海外的投资规模的增长，有严重的束缚。我倒是认为，除了跟海外的这些合作方合作之外，自己还是要不断的增强在海外投资的能力，让自己的团队，自己的经验或者自己能够信得过的第三方机构，来帮助自己管理在海外的投资和资产。即使是跟海外的合作方合作，因为文化上的差异，还有它的出发点的不同，海外的合作方也是需要看着的，所以如果这些合作关系处理不当，也会造成中国的很多资金被海外的这些房地产从业商利用，我觉得总的来讲，国外法律相对完善，问题比国内少很多，但是依然是要有积极的管理。

今天下午的主题论坛“资本看法 消费金融热与海外投资潮”到这里结束了。