下半年北京严控楼市已成定局 刚需买房寄望六环外

今年以来，北京房地产市场有几个明显特征，一是住宅土地供应持续萎缩，二是通州及北京周边限购，三是个人房贷激增，这些反映到房地产交易环节就是房价越来越高。六环内单价200万以内的普通住宅越来越少，刚需人群购房不得不将目光更多投向六环以外。

北京住宅用地已“断顿”仨月

打开北京市住建委官方网站，7月，北京全市新增土地供应仅挂牌1宗，即房山区拱辰街道B4综合性商业金融服务业用地。北京的住宅用地供应已连续三月为零。如果看成交，则是第四个月零成交。

统计数据显示，2016年上半年，北京土地供应量、成交量降至2010年来较低。上半年，共成交23宗土地，同比下降39.5%，其中，住宅用地仅7宗。更严峻的是，自4月29日挂牌3宗住宅土地后，北京已3个多月没有新增住宅土地出让，土地市场陷入“断顿”状态。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，从今年的数据来看，北京的土地供应量、成交量都已进入历史低谷，尤其是住宅用地，连续3月供应量为0。这在历史上极为罕见。

这说明下半年北京继续严控楼市形势很明朗。北京的土地市场一方面是不断郊区化，一方面是极度稀缺状况下房企疯狂争夺，地王频出。业内普遍认为，北京下半年住宅用地出让整体会继续“从紧”，而出一块抢一块，价格肯定越来越高，房价只会继续高烧，刚需买房越来越远。

北京及周边房价继续看涨

通州去年8月及今年5月两次限购后，房价不跌反涨，目前新房成交均价在4万元一平以上。像普宅华业东方玫瑰，8月新入市均价已经站上5万。一年前它还在2.5万，一年时间翻了一倍。

通州房价还将持续上涨。除非政府摸清了通州人口、房屋等底细，确定了城市副中心招标规划，并且行政硬性控制地价房价，通州楼市才有降温可能，而这需要时间。

不仅通州，北京各区域楼盘价格都在持续上涨。数据显示，2016年前7个月，北京郊区单价超过4万元/平方米的物业达到了2556套，创下历史较高纪录。更重要的是，从市场的有效库存看，整体商品房住宅库存合计3.6万套，其中五环内已经接近枯竭，而六环外已经成为北京新房库存的排名前列大区域。

中原地产首席分析师张大伟称，刚需收入家庭能够接受的两个价格上限分别是：单价每平方米3万元，总价200万元，但在2015年以来这一波房价上涨的过程中，新建住宅市场的刚需正在被挤出北京。

北京市区限购不停，房价居高不下，尤其是城市副中心房价不断上涨，必然极大刺激北京周边楼市上行。像燕郊10年涨10倍，10年前3000元一平，现在摸到3万了。廊坊政府4月不得不颁布北三县限购令，对燕郊等北三县房价的控制起了一定作用。

在盘整了两三个月后，北京周边推盘数量开始回温。据搜狐焦点网统计，8月北京周边共20个项目入市，比7月份的17盘增长3个。其中怀来和永清各有6个，香河3个、廊坊2个、燕郊、涿州和大厂各有1个。各个方位都有，从产品方面来说比较齐全，京周边8月推出13个住宅项目、6个别墅项目和1个商住项目。而且，多个项目如上谷水郡、八达岭官厅湖别墅、五矿万科城、巨富九璟湾、晟世北京时代和世嘉正园等，都有不同程度的优惠。

这基本上是把北京刚需继续引向六环外以至北京周边的节奏。大七环年底开通，京津冀逐渐形成1小时生活圈，更多非首都功能向京外疏解，更多在京工作的刚需人群开始转向周边买房。尤其是紧邻的北三县、固安等地，符合卫星城30到50公里距离范围，北京周边楼盘仍然有强劲的升值后劲。

个人房贷屡创新高背后是房价畸高

今年上半年房地产贷款占人民币新增贷款比重创新高，个人住房贷款高歌猛进。据统计，2013年以来，房地产贷款占人民币新增贷款的比重始终维持在25%以上的较高水平，而2016年上半年占比更是高达38.9%，创近6年较高水平。

具体到北京市场，据“伟嘉安捷”统计，7月北京个贷市场成交量环比上涨10%左右。购房人逐步释放的需求及银行贷款环境使得交易量再度“摸高”。

房贷激增的背后是房价畸高。在北京，去年买一套房贷一百万就行，今年可能得两百万。而一方面城市人口继续增长，需求仍然非常旺盛，购房者普遍认为房产是相对保值的资产，投资房产比投资实业欲望更强，另一方面，在经济下行压力加大的背景下，银行不良资产也逐渐暴露。住房按揭贷款作为相对优质的贷款资源，成为银行的必争之地。为了抢占房贷市场份额，银行不惜压缩获利空间上演价格战。

银行也不太担心购房者不还房贷，因为，在购房者眼里，房子攥在手里越久，未来获利空间越大。