长盛说房之海外置业大讲堂 对话开曼唐人湾

8月6日，《长盛说房》海外置业大讲堂第三课开讲，本期主题围绕海外置业展开，并携手开曼唐人湾项目，对开曼群岛的房地产市场环境进行重点讲解。在活动开始之前，搜狐焦点奔赴到长盛说房讲堂活动现场采访姚长盛老师以及开曼唐人湾项目总监胡新挺，对本次大讲堂活动进行专访。

【采访时间】8月6日

【采访地点】高和蓝峰大厦23层

以下是现场采访图文实录：

主持人：首先，请问今天的主讲人姚长盛老师,长盛老师您7月20日实地考察了开曼群岛，今天特地请您谈一谈您对于开曼群岛的体验感受和对当地环境的一些看法。

姚长盛：我们对开曼群岛过去的认知，它应该是一个很小的地方，在很多人传统印象当中比较虚无，印象最多的就是避税天堂，加勒比海的一个岛，然而具体位于加勒比海什么方位，存在不存在都不知道，甚至它是什么样的，脑子里基本没概念也对不上位。但是真的去了开曼群岛之后就会深刻体会到这个世界足够精彩，岛上每个地方都有它足够精彩的让人信服的一个理由，开曼给我们带来的震撼还是很大的。

开曼群岛政府首先对于环境整体的保护非常严格，对于市政开发的节奏要求却很缓慢。从机场出来之后看了一张图片，上面写着过去这个机场什么样，现在这个机场什么样，未来机场什么样，它从过去草棚变成未来北京T3的一个简配版。其实机场最能够代表一个地区的经济发展，别看开曼地方不大但却有两座国际机场。还有最重要的是它在发展过程当中从来不会说因为自身开发速度慢而显得特别焦躁，所以岛上的环境极其友好，我们一般认为环境很友好的地方会相对来说落后，偏偏开曼是在很友好的情境下又足够发达。怎么发达？不能太详细说了，但比很多欧美的地方都强。例如它的整体服务业水平很高、人均教育程度很高、人均收入很高、支撑的产业和形态以及整体生活价值都达到很高的水平。

长盛说房主讲人 姚长盛

主持人：开曼群岛是以旅游度假产业为主吗？

姚长盛：首先开曼群岛是世界第五大金融中心，主要的是离岸业务，同时银行、基金、保险、律师、会计师等相关公司都很发达。

其次是旅游业，开曼群岛旅游空间很大，旅游景点众多且很有特色，从地域版图来看，总体面积相当于北京四环以里，本地居民不足6万，虽然不大却展现出它独有的魅力，每年来此度假的高净值人士达到600万人次。

开曼群岛的旅游业发展的太好了，跟我们同去的一个客户这样比喻，开曼足以是亚龙湾的10倍！不是贬低亚龙湾，是说亚龙湾提升的余地真的太大了，最重要的是因为亚龙湾人多以及人们对于亚龙湾的环境本身带来的伤害和过度的开发。

现在有一个说法，过去叫马尔代夫蓝，现在应该叫开曼蓝，开曼的海水真的很让人感动。我们搭乘游艇出海大概往外走了40分钟，还能清晰得见到各种各样的鱼和海星，在船头往下看，始终能看到海底，让你感觉到海洋的美丽在这里展现的如此酣畅淋漓，你会觉得开曼政府真没有用断子绝孙式的发展往前走，这的确是很负责任的一件事，一百年前开曼的海水是这样，现在还是这样，开曼政府能够将海水保护做到如此，我觉得这个足够让我感动，真的！

开曼唐人湾项目总监 胡新挺

主持人：就像长盛老师提到的，如何在现有的环境下做好开发建设，那这个问题请胡总结合开曼唐人湾这个项目跟我们聊聊。

胡新挺：首先开曼群岛政府对岛上所有的市政建设和房地产开发建设等都有极其严格的规定，这个规定甚至超过了欧美政府对开发建设的要求。开曼唐人湾这个项目本身定位是低密度高绿化的高端别墅项目，对地块周边的环境还会起到提升作用，因为我们是一线海景别墅，所以非常注重社区与自然包括与海景的和谐呼应，这点上没有任何问题。

我们项目的开发建设，首先是要对当地环境进行有效的维护，其次才是建造出高品质的项目社区。在自然环境与房地产开发的和谐发展上开曼政府也是做得相当好的，规定只有30%的国土面积可用于开发建设，其他70%的原始地貌严格保护，极大地维护岛上的生态环境。

主持人：长盛老师听到胡总的回答还满意吗？

姚长盛：其实我们大家是有合作的，后来对开曼群岛做了更多的了解后确实感触很多，比我们想象的还要好。

开曼相当于把亚龙湾旅游人口密度消减90%，住房层高再降下来，然后再把海水清澈度提升三倍以上，把沙滩的细密度进行1.2倍的提升。在这个基础之上去做居住的项目，可以说有两个难得：排名前列，中国企业能够在那儿找到这么一个机会，只有你的眼光足够，才能看到，有了机会就一定要珍惜，这是很漂亮的事情，代表中国企业自己的战略眼光和水平。第二，你在那儿开发那么好的一块地，地的价值看得很清晰，千万别把产品给糟蹋了。如果糟蹋了，那比吃海龟肉还要万恶，就是这个意思。

主持人：其实刚刚您对项目提出了两个方面的要求，一个是在做产品上如何契合珍贵的土地属性，第二是未来的客户是否能意识到这种珍贵得来不易，那从这两个方面，也希望胡总能为我们做出解答。

胡新挺：我先回答第二个问题，我们和长盛老师包括一部分客户都一起参加了开曼唐人湾720之旅，其中有一个很有意思的现象，我们当时安排的是五天的行程，因为大家对开曼不够了解，所以排名前列天我们带着大家对开曼做了一个整体的了解，第二天带大家去看房产项目。通过两天的考察，大家对唐人湾项目以及开曼房地产市场的投资环境有了足够的了解，基本有了自己的投资概念，第二天晚上我们的客户就跟我说，我们两天已经把项目考察完了，对唐人湾项目已经清晰放心了，第三天，就不要再安排项目的考察了，咱们不要浪费了开曼这么好的环境，不要辜负了七英里沙滩的美景，第三天咱们就在七英里沙滩哪怕躺上一天也是人生一大幸事，这是大家发自内心的对优美环境的珍惜。

那么排名前列个问题说到开曼唐人湾项目的规划，实际上就是刚才长盛老师说的，确实是一块相当好的地块，我们做不好就是暴殄天物了。在唐人湾项目上我们打破追求高容积率的常规做法，尽量降低容积率与建筑密度，在产品规划上以独栋别墅为主，每栋别墅的地块最小达到10000平尺，让每一栋建筑都有足够的院落空间，都有自己的私家泳池，让大家回归自然，回归家庭。整个项目不管是整体效果，还是人与自然的和谐做得应该是问心无愧的。

主持人：刚刚您说到720开曼之旅，这种活动之后还有规划吗？未来我们的开曼行还有什么样的节点？

胡新挺：我们基本上现在会是一个月一个节点，半旅游半考察的性质来组织考察团。

主持人：如果我们网友想要了解这个行程的安排，也欢迎大家到搜狐焦点网搜索开曼唐人湾项目查询更多细节。最后一个问题还是问长盛老师，因为今天是您主场讲解海外置业，那一定会为大家带来很多海外楼市的置业知识。现在也请您根据国内外不同的楼市环境，为网友解答一下，应该如何选择合适的国家和合适的海外置业项目？

姚长盛：这个我们已经考虑很久了，今年把长盛说房里面很重要的一项向大家分析推荐，跟海外置业相关，因为现在发生了几件事情，这几件事情也是中国的中产阶级需要面临的。

中国的一线城市房价大幅度上升，而且在最近一年当中又飙升了一倍，这个是过去完全没想到的，而且已经具备了最不可思议的2010年的特征。对于中产阶级现在需要有一个选择，你的收入现在再追房价已经不可能了，一个人靠自己在北京和上海、深圳打拼攒钱，你刚攒的差不多，房价往上涨10%，你就有可能白忙活了，大家需要判断楼市会不会有回调，这个交给大家自己去判断。

现在北京的环京疯成这样有道理，环京的风险是全宇宙当中能够排得上的，大家一定要经得住颠簸，大家在颠簸的时候一定要能承受住，投资率有多少，空置率有多少，现在空置有点太多了，这个是不能接受的。还有一项，中国的大部分早先买房的人和一批50多岁的人，他们基本已经在楼市当中赚取了巨大的财富，过去十年的财富不是你自己努力挣来的，大部分是房子涨上来的，必须承认这一点，不是因为我们有多能干，我们没有比美国人干得多好，比澳大利亚人干得更好，在过去十年当中，我们的房价涨幅普遍涨了12倍，有的涨了20倍，平均涨幅12倍，而国外的很多地方普遍涨幅一倍多一点。现在的财富是由房价而带来的，而到今天你要怎么对待涨出来的这部分财富需要好好想想。

我们老说股市是一部绞肉机，楼市是一个造富的机器，过去的劳动生产率是增长的法宝，GDP增长是关键，其实现在发现汇率是真正的核心，当你往前走汇率永远是真正的核心。所有的人把房子一卖到全世界买房？这一定是一个谎言，坚决不能这样，但是让大家不要在全球去配置资产的话这条路也是不可以的，韩国走过这条路，日本走过这条路，在你经济发展到一定程度的时候一定是全球化配置，这是毫无疑问的。

主持人：非常感谢二位在大讲堂开始之前与我们分享的独到见解，接下来我们也会在说房大讲堂的现场做陆续的报道，也欢迎网友继续关注开曼唐人湾项目的较新动态。感谢。