房产杠杆 中国下行经济时期的投资谋略之景粼原著

下行经济时期 动荡的投资预期

在全球经济下行风险凸显的背景下，世界经济的不确定性在上升。对于中国来说，上半年净出口对中国经济增长贡献率是负10.4%。随着英国脱欧的推进，以及地缘政治风险继续发酵，中国经济的外需将承受更大压力，经济并不十分乐观。

近期股市、汇市的大幅波动，民间投资的投资意愿不足，上半年民间投资增速降至2.8%。可以说，中国经济的发展，从来不是一帆风顺的。而目前市场预期的改变，也是中国下行经济时期的必然。如何在下行经济时期找到更适合的投资渠道，成为了几乎每个人关注的话题。

通货膨胀 中国经济之痛

目前市场预期的一大趋势在于，通货膨胀的压力下，资产保值的任务依然艰巨。根据“三元悖论”理论，这源于中国在汇率机制上选择货币政策的独立性和汇率的稳定性，因此，带来中国市场经济的资本的管制。与此同时，人民币与美元挂钩，为鼓励出口，中国需抑制人民币升值，从而导致国内市场必然发生通货膨胀。

有一种生动的比喻：倘若把货币贬值比作泛滥的洪水，那么洪水来了有两种办法：一是开拓渠道引流泄洪，二是往高地上跑。但开渠泄洪费时费力，万一洪水来了水渠还没挖好，那便要被淹死了。所以大多数人还是选择往高地上跑。

开拓新兴产业便如同开渠泄洪。如果成功了，则洪水不但不再是灾害，还能滋养万亩良田。这样的先例，有，但很少。如二十一世纪初的互联网“泡沫”。虽然当时淹死了一批虾蟹，但亦创造了如今极为兴盛的一个产业。所以政府全面提倡全民创业、万众创新。

而北上广深的房地产，则是中国经济里的高地。洪水一来，但凡脚力好、能爬山的，都要往这个高地上跑。过去还有几个其他的山头可以爬，比如股市，比如大宗商品，比如重工业。但这几个山头，今年全都被淹了。因此，房产投资成为仅余的可供选择的山头。

经济杠杆 房地产投资的根本

实际上，房价的增长是一个自我实现的预言，是索罗斯所谓“反身性”的一个极好例证。在衡量民众购买力的时候，不能只看其一般收入的增长，而必须要考虑房产升值+按揭杠杆本身所带来的财富效应。恰恰是这个杠杆，有着门槛低、利率低、倍数高、时间长的特点，并且没有追加保证金要求，没有强平线的限制。

而选择房产投资，需要遵循的是“一线”原则。一线城市占据大量流入人口，保证了房产的需求始终旺盛。一线城市提供合理的经济结构，保证高资产人群的数量不断增加。这两点，都导致以高端物业为基础的房产投资，成为下行经济时期上佳的投资谋略。

北京朝阳区的土地红利

以北京为例，2015年末，北京市常住人口2170.5万人，比上年末增加18.9万人，其中，常住外来人口822.6万人，比上年末增加3.9万人，增长0.5%；数据显示，2005-2015，十年间北京常住外来人口增量达到465.3万人，人口增长导致新增购房需求急剧上升。

此外，高地价几乎决定了未来的高房价，由于土地资源的有用性、臻稀性，土地总量不可增加，导致房地产供给跟不上成交需求，房地产的商品供给在短期内很难有较大的增减，因此房地产市场在短期内缺乏弹性，房地产的价格长期内受需求的影响，导致北京房价上涨，从2013年起，北京居住类土地供应规模与市场成交量规模缺口， 每年保持在400万平米左右。

而在一线城市，不同区域之间的房价涨幅也有很大不同。近10年来，北京朝阳区GDP年均增长16.2% 位居全市首位，并且是北京地铁设施、教育设施，商业配套均十分丰富的区域，成为北京当之无愧的房价高速上涨的区域。

充分利用投资杠杆，还在于利用土地发展红利。朝阳孙河板块作为政府先规划后发展的热点区域，规划了亚洲较大的湿地公园之一，同时还规划一条直通城市核心的京密快速路。于是，这里成为目前北京罕有的拥有五条高速、快速路连通市中心的低密度住区，又能享受望京、中央别墅区双重配套，被称为“壹号别墅区”。

投资者的升值谋略

壹号别墅区自2014年开始陆续进驻大量一线开发商，首开、保利、龙湖、泰禾、中粮、懋源等相继在这里打造低密项目。以近期开放示范区的别墅项目景粼原著为例，2周内即接待2000余人到访，足以证明这块区域在市场上的热度。

景粼原著不仅拥有北京难得的土地资源，同时在产品力营造上也先进于市场。作为中国别墅专家的龙湖，在景粼原著上实现了众多“首次”：原著系首次推出‘新中式原著’，追本溯源，探索中国建筑艺术精髓，运用八法二十四式——叠石、理水、铺地、借景……等传统技艺，精工琢造社区园林，北京首次出现独院产品和纵向街巷……一流的区域配以一流的产品，足以成为高端人群的价值共识。

在中国经济下行的时期，房产投资仍然是极重要的资产流动出口，其强有力的杠杆效应，足以应对最严峻的经济形势。如何选择一个更具升值潜力的城市，如何在这座城市中找到升值速度更快的区域，如何在这个区域中挑选出更具竞争力的产品，都成为真正考验一个人投资能力的关键。

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