多因素促7月北京房价继续大涨 下半年会否调整

搜狐焦点网综合报道，据机构统计数据，北京7月商品住宅成交均价（截至24日）已高达35357元/平方米，相比上月同期上涨17%，这一价格也创造了同期历史新高。从目前市场表现看，7月新房整体成交均价有望继续攀高。

多因素促7月北京房价继续大涨

首先是普通住宅入市积极，成交占比强力回升。而商住类产品随着限购传闻破灭开始降温，抢购风潮不再。此消彼涨，北京住房成交出现结构性变化。数据显示，7月（截止24日）商住类产品占比已由6月同期的74%下滑至58%。8月份这种趋势仍会持续。统计显示，8月预计入市的30个项目包括电建·金地华宸、都丽华府等9个纯新盘，以及包括江南府、香江别墅、首创中心等在内的21个老项目后期。而在这其中，预计入市的商住项目仅有7个，其余23个均为普宅或别墅项目。

其次是普宅项目多数提价，纯新盘高价入市，老项目涨价成风。7月（截止24日）纯商普宅成交均价相比上月同期上涨13%，而上周成交排行首位的纯新盘首开华润城成交均价高达67260元/平方米，这也成为拉动7月北京商品住宅价格快速上涨的重要原因。

再次是大户型产品扎堆入市。新开盘项目近三分之二主打大户型产品。在楼市依旧坚挺的情况下，开发商愿意拿出更多大户型产品售予高端客户，奠定全年业绩基础。

下半年北京房价是否会出现调整

鉴于实体经济疲软，房地产投资减弱，部分机构和专家认为下半年房价将出现调整。

据国家统计局数据，上半年房价涨势继续放缓，房地产开发投资增幅小幅回落，1-6月全国房地产开发投资同比增长6.1%，增幅比1-5月回落0.9个百分点。

再加上房地产税被高频度提及，上周财政部部长更提出将“义无反顾推进房地产税”，虽然这一税制新规无法在短期突破，搜狐焦点网曾专文分析其较快通过也得2017年底，但如果官方有定调，长期内仍然会对北京楼市产生结构性影响。

因为，房地产税无论其起征点与税率如何制定，势必都将会影响名下拥有多套房产的群体，刺激其出手，届时二手市场房源增多价格调整，其性价比的优势将进一步挤占新房市场份额。对于新房市场而言，地王纯新盘们虽然售价较高，但通过产品创新和服务升级的品质优势，仍然能够吸引高端客源，而大量的老项目后期，相比周边二手产品优势并不明显，价格受挫成为必然。

不过，北京房价会否因此调整向下则另当别论。

首先，北京住宅土地日益稀缺，这对购房者心理将产生决定性作用。

在北京，受政府规划影响，土地出让宗数骤减，2016年上半年，北京共成交23宗土地，同比下降39.5%，是2010年以来首次低于30宗的半年数据。其中住宅用地仅为7宗，亦创造了近年来的新低。而且自4月29日挂牌3宗住宅土地后，截止到7月25日，北京的土地已近3个月之久，北京已经无住宅土地新增挂出。土地供应不增加导致住宅用地日趋紧张，造成地王频出并且推动楼面价的不断上涨。2016上半年住宅用地的平均楼面价为19972元/平米，同比上涨44.2%，创造历史新高。

土地少而贵，新房源越卖越少。对开发商今年推盘会产生无形影响，下半年更多项目会借机涨价，尤其普宅价格可能持续推高。例如江南府项目为前期热销之后继续加推，7月入市价格为50000元/平方米，8月预期售价已上调至53000-55000元/平方米。

更为重要的是，未来北京的土地供应随着“京津冀协同发展土地利用总体规划”、“五环内禁新增建设用地”等规定的出台，很大可能继续维持比较少的供应量。在供应不足的背景下，北京的人口却又在连续增长，虽然不断疏解，但人口规模却一直持续扩大，人口品质也在不断提升，这也意味着北京的住宅市场后劲会很足，房价稳步上升势头难以消减。