2016焦点400来电热力分析:政策左右市场效应明显

2016年下半年已然开始了，上半年的北京楼市精彩纷呈，话题不断。纵观整个北京的新房市场，无论是成交量还是成交价都呈现一片红的态势,升温势头不减，但各个区域明显的“受热不匀”。从搜狐焦点北京400来电热力图可以看出，市中心的咨询量相对较少，而有新规划加身的区域咨询量却较大，“近疏远亲”或已成为市场大势，而政策也是影响区域来电量的一个重要因素。

焦点400电话是搜狐焦点特别电话营销体系，通过对各个项目400来电量真实有效的数据分析比较，清楚地反映了市场走向和购房意向，也是房企分析市场、调整供给、制定销售策略的依据和支持。本篇文章以2016年上半年搜狐焦点400电话的各楼盘来电统计数据为基础，对楼盘400来电总量、来电区域占比及400来电量楼盘排名等多方面进行分析，直击城市热门区域。

近郊区强势崛起 政策左右市场效应明显

据搜狐焦点统计数据显示，北京市上半年来电量总数389549个，在各区域热点楼盘来电量分布中，来电量排名前3的地区分别是通州、昌平和大兴，通州区占全市来电量17%；昌平占全市来电量14%；大兴占全市来电量12%。这三个区域主打刚需宜居，土地面积以及楼盘量较大，房价相对中心城区较低，颇受关注。

从数据中可以看出，在各区域热点楼盘来电量分布中，北京中心城区（城六区）咨询量相对较少，除了聚集了丰富和优质的教育资源以及众多互联网公司的海淀区挤进前五，来电量前六的其他区域都是北京近郊新城区。

北京上半年最火爆的区域莫过于通州了，这和政府政策是分不开的。从去年开始，通州成为北京市副中心后一直都备受大家关注，不仅关注度颇高，房价也出乎人们意料的一涨再涨。在通州全面限购政策发布前，通州的楼盘市场一度疯狂，一些热门楼盘从去年年底3万/平米涨到今年第三季度5万多/平米的价格，每平米涨了2万多元，疯涨程度可见一斑，政策左右市场效应明显。

刚需产品是主流 自住房仍颇受关注

从全市咨询电话最多的10个楼盘来看，位于前3的楼盘分别是：住总万科·北华府，首创悦榕汇，龙冠·冠华苑，它们也都是来电量排名前5的三个地区，三个项目均是今年下半年即将入市摇号的自住型商品房。

从表中可以看出， 400来电量排名前十的楼盘有7个是自住房，剩下3个也均是适合刚需的普通住宅，可见，北京自住房热度虽然较之前有所下降，但是得益于价格的优势关注度依旧较高，刚需产品仍是主流。

热点区域楼盘400来电量TOP10汇总：

通州：

通州位于国贸正东约15公里，主要干道有通燕、京沈、京津以及京沪4条高速，此外有东六环环绕着整个通州，轨道交通方面八通线和7号线延伸，S6号线都将经过通州区域。北京市府东迁通州行政副中心已落定，通州楼市关注度一路猛增，房价也出乎人们意料的一涨再涨。更有些通州商住楼盘在限购还未落地之前就将价格抬高，“每日一价”“日光盘”“成交创新高”等火热现象频频出现在通州楼市。

昌平：

随着地铁昌平线以及8号线二期的开通，昌平已经逐渐开始摆脱对京藏高速的依赖，许多地铁小户型也都起来了，也形成了多个以地铁站为划分的焦点购房区。根据目前市面上房源的集中情况，一般将昌平区划分为回龙观北七家区域、昌平城区、昌平新城三大购房区。近期入市项目主推户型都在80~120平2-3居，不同的区域价格根据离北京城区的远近和交通配套情况从30000元/平到50000元/平不等。主要针对以中关村上班族为核心的首次置业和改善性置业的购房者。

大兴：

大兴区位于北京南部，有五环、六环、京开高速和京沪高速交织成网，公共交通相对便捷。又有地铁大兴线和亦庄线通过，使周边公共交通也更加便利起来，地铁周边涌现出一批小户型公寓，依托地铁的便利条件，也成了大兴比较热门的产品。大兴自然环境较好，京南较大的南海子公园坐落其中，围绕着公园旁建设了较多的改善型楼盘。这些楼盘大多走高端品质，科技住宅的路线，但相较其他区域价格还较低，吸引了大量改善需求的目光。

海淀：

海淀区聚集了丰富和优质的教育资源，也聚集了许多互联网公司，中关村、上地等产业园都在这里，多条地铁线路分布与此。海淀是北京最为发达的区之一，新房主要分布在四季青、上清、海淀后山等区域。住宅以豪宅为主，近期入市的主要是120平以上的改善项目，住宅价格区间50000-15000元/平之间，主要购房人群以有学区要求的人群和改善人群为主。

顺义：

从整个2016年开年的顺义新房市场来看，顺义依然还是以别墅为主的区域，目前顺义在售和待售的别墅共20个，丰富的生态资源让顺义依然是京城别墅的优选之地。但从不限购的新房市场上来看，随着15号地铁线的开通和东延，让顺义和中关村串联起来，万科、金地、旭辉等众多名企纷纷入驻顺义，顺义的刚需商住小户型受到购房者的极大关注。目前顺义在售和待售的商住小户型楼盘有18个，整体均价在2-3.5万/平米之间， 2016年上半年顺义楼盘房价基本维持在均价2万5的水平，同比去年成交均价2.2万，上涨幅度明显。但相对于2015年顺义土地市场的火热，楼面价基本都过2万/平，顺义目前的房价还处于洼地位置，将来顺义的房价升值空间会非常大。

房山：

房山位于京西南20公里，G5京昆高速和G4京港澳高速是区域内主要交通干道。2014年年底地铁房山线开通，对在房山买房的人来说是个福利。随着周边小区的入住，奥特莱斯、北京小学、半岛广场等配套的投入使用，使得房山的经济核心从良乡逐渐转移到了长阳区域。长阳区域是发展较快较好的，相应的房价在房山区中是较高的。目前长阳区域只有金隅糖+这一个刚需住宅产品在售，价格在33000-35000元/平米左右。

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