区域报告:环球影城开工在即 梨园房价月涨一千

“2011年8月就搬了，上楼了。”在几天前卖出87亿元的通州巨无霸地块上，通州梨园村民，70多岁的高大爷与一帮老哥们正在乘凉，“昨天刚从报纸上看到新闻，说这块地卖了87亿。”

坐在一边的张大爷也是70多岁，稍带遗憾地指着不远处：“我家原来就在那地儿。几间房朝哪儿，桌子、椅子、床五的在啥位置我现在都指得出来。”

不同于大多数新出让地块展现出的拆迁后留下的巨大空地，北京出让史上体量较大、总价较高，与原环球影城地块相接的这块地，并没有拆迁留下的苍白痕迹，而是一片草木丛生、绿树成荫的园地。

“撂五年了，地上啥也没种。”高大爷拍了拍裤腿：“我总想在地里种点庄稼种点菜五的，不过现在地归政府了，种的话会被罚款。” 

一帮从四面八方集结来的民族乐器爱好者正在有滋有味地吹拉弹唱革命歌曲，情绪高昂，自娱自乐。“都是农民，好这口，要不怎么叫梨园呢。”高大爷解释说。

通州梨园还有一个被大家熟知的是狗市，据说占了华北地区宠物市场半壁江山。在乐队演奏之处往东一百米，就有一个废弃的“獒园”。歇凉的刘爷说：“以前养獒我没少赚。那会儿啥宠物都养，狗啊猫啊，花鸟鱼虫，蛐蛐蝈蝈，叫得上名字来的昆虫动物，梨园这儿差不多都找得到。现在不让弄了，都搬燕郊那边了，我懒得过去。”

在这些老梨园眼里，生活在这块土地上乐趣很多，现在上了楼，街里街坊都没法串门，比过去疏远了很多，但对环球影城的憧憬，让他们对未来又充满了希望。

交通：双地铁出行便捷异常

通州梨园的交通方面，首先说公路，自驾比较方便，从市区走京通快速、京津公路，在颐瑞中二路拐向南行，转群芳南街往东，导航会将你带到“村邮站”，语音告诉你这就是环球影城所在地了。这条路鉴于可能经过的东二环、东三环、东四环以至东五环，还有潮汐变换的京通快速都是著名堵点，堵车的话，时间量要打充足些。而如果走京哈高速和六环路，可能痛快多了。

当然，去通州环球影城较快捷方式是地铁。目前是坐八通线在土桥站下车，往南走一公里左右就到环球影城。未来会更好，“七号线西延在我们村北边就有一站。”高大爷说：“地铁八通线往南绕一大弯会与七号线在环球影城接上。”高大爷指着北边红色屋顶的工棚说：“看，那儿，会建一个地铁总站，两条线在那儿汇合。未来进城，半小时的事儿。”

房价：每月涨一千多，涨到3万了

高大爷对环球影城区域的房价非常关注。“现在二手房普遍到3万了，去年底是2万4。一个月涨一千，一个月涨一千，半年下来，现在3万往上了。”

问为什么这么关注房价，高大爷解释说：“我们这些街坊，搬迁时大家都少要钱多要房。钱到最后余个百八十万就够了，房得要。哪家都分了好几套房，这个比钱强，房子多好啊，月月涨价，等到涨得差不多了我们就卖掉几套。”

旁边的胡大爷忍不住接茬：“我们当初搬的时候，是直接搬了新家。您看北边那一溜紫色的楼。有一部分是安置通州老城那边的拆迁户，一部分给我们做回迁房。我们搬迁分房那会儿，10岁以下的分一居，10岁以上的分两居。您想再要个一厅两厅的再添点钱儿就行。谁都想多分房，比拿钱实惠多了。听说下半年环球影城正式开建，这房价还不噌噌涨到四五万去啊。”

环球影城地处梨园、张家湾、台湖的结合处。张家湾没有在售新房。梨园在售新房房源也很少，像土桥Plus、自由筑都只有几套，前者均价3万，后者均价3.3万。比前些天巨无霸地块出卖前又高了一千多。南边离环球主题公园近的台湖东亚系列还有不少房源，东亚尚品台湖、东亚印象台湖，东亚环球国际，价格多在2.5万以下。

配套：梨园商业发达 影城未来配套齐全

沿着八通线延伸，地铁梨园区域商业气息浓厚。华远好天地的商铺已经卖到4.5万元一平方米。随着新北京中心文化旅游创意产业区定位的不断清晰，梨园将迎来汹涌的发展浪潮。

环球影城自带的配套将非常完善。从本次拍的87亿配套地块看，包括F3其他类多功能用地、B31娱乐用地、B4综合性商业金融服务业用地、B14旅馆用地、S41公用停车场用地和U12供电用地。作为一个可与迪士尼、嘉年华相提并论的娱乐帝国，环球影城未来就是一座超级现代化城市。

“我们村南边有一条河，叫萧太后河。早前水特别清，六十年代后就开始变得黑臭了。现在开始整治，往南边新挖了一条，将来会成为环球影城的景观水系。再往南凉水河也要建生态带，未来环球影城这一带，您放心，肯定非常漂亮。”高大爷说。

置业建议

2015年8月，通州对普通住宅限购，规定已拥有1套住房、无法提供在通州区落户满3年及近3年在通州区连续缴纳社会保险和个人所得税证明的本市户籍居民家庭，暂停向其出售通州区商品住房。

2016年5月，通州又对商住项目限购。规定没有住房的本市户籍家庭或单身人士、已拥有一套住房的本市户籍家庭、在本市没有住房且在本市连续纳税满五年的非本市户籍家庭才能够购买通州商住房。

通州双限购后，成交直线下滑，如果您有在通州买房的资格，梨园区域可以视为排名前列大热门区域，因为有环球影城，这将是北京新中心最能影响中国及世界的项目，还有非常便捷的地铁交通，自住、投资，或者从职住合一也就是工作机会角度看，都将是房地产超热门版块。钱够，您就赶紧入手。