北京副中心建设升为国家战略 周边房价涨势难挡

这可能是近些年排名前列行政规划压倒土地财政的城市建设样板。北京城市副中心—通州新城担负起了这个历史使命。

较高级别，总书记主持会议，政治局讨论，北京城市副中心与京津冀协同发展首次并题研究。用业内专家的话就是：北京城市副中心建设已经上升为国家战略，并且成为疏解非首都功能和京津冀协同发展的排名前列抓手。

一方面是规划上升为国家战略，另一方面，通过两次限购一次限控，以及由行政副中心向城市副中心定位的升级，通州正在加速去地产化，土地财政将难以施展，一个自上而下强意志贯通的行政规划将塑造出一个超级现代化的城市副中心。

由北京城市副中心发端，扩展到京津冀整个范围，类似长三角、珠三角的高级城市群规划呼之欲出。下一步，就是精细规划与具体落实了，北京周边房产将迎来持续上涨。

副中心建设跃升为国家战略 通州加速去地产化

纵观通州两次限购一次限控，与行政规划联系非常紧密，去地产化色彩极度明显。

2014年，中央将京津冀协同发展提升到重大国家战略，通州被赋予“桥头堡”重任。在北京高层多次调研会商后，2015年7月，北京通过关于贯彻《京津冀协同发展规划纲要》的意见，提出要聚焦通州，加快市行政副中心的规划建设。“行政副中心”的新定位引发通州楼市大热，部分楼盘几乎一天一个价地涨。

楼市过热使限购成为必然。2015年8月14日晚，北京市住建委网站发出《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》，通知要求对于京籍已拥有一套住房，但没有在通州落户满3年或近3年没有在通州区缴纳社保或个人所得税的家庭、非京籍近3年没有在通州区缴纳社保或个人所得税的家庭禁止在通州购房。

这被称为通州史上最严限购，而且是中国少有一个城市内区域性加强版限购政策。这个政策使通州普通住宅市场骤然降温。但购房者尤其是炒房者显然已嗅到通州发展的远大前景，转而追捧不限购的商务型公寓和商业、办公项目，一些开发商将原用于商务办公的户型改造成适合个人居住的户型。通州涉“商”项目成交爆涨，长期领跑北京商住市场。

人口无序涌入，鱼龙混杂。这显然与北京副中心建成宜居的国际现代化城市发展方向背道而驰。2016年5月5日，北京市住建委、通州区联合发布《关于加强通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理的通知》。《通知》要求，从发布次日起，没有住房的京籍家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭）或单身，已拥有1套住房的京籍家庭，在本市没拥有住房且在本市连续缴纳社会保险或个人所得税5年（含）以上的非京籍家庭，才能购买通州区的商务型公寓，而商业、办公项目只能卖给公司或社会组织。

通州楼市限购再度升级。这直接遏制了炒房投机行为，使得通州涉商项目成交跌入冰点。

几周后，5月27日，《北京市通州区人民政府关于对本区户籍人口采取临时性限控措施的通知》印发。通知显示，落户通州临时性限控措施共计8项，包括冻结本市他区迁入通州区的非直系亲属投靠落户、加强集体户口管理，商业办公项目一律禁止落户等举措。

同一天，中共中央政治局召开会议，研究部署规划建设北京城市副中心和进一步推动京津冀协同发展有关工作。“北京城市副中心”的定位出现在较高级别会议中，并首次与京津冀协同发展并题表述，“打造国际一流和谐宜居之都示范区、新型城镇化示范区、京津冀区域协同发展示范区”。

专家认为，政治局会议“城市副中心”定位的再次明确是一个里程碑。“行政副中心”主要目的是疏解北京非首都功能，有序推动北京市属行政事业单位整体或部分向副中心转移。而“城市副中心”，除了行政中心转移，各种非首都功能疏解都在其列，并且将是推动京津冀协同发展、探索人口经济密集地区优化开发模式的桥头堡。北京高品质高水平地建设副中心，将为全国其他城市破解城市病、寻求新的城市发展理念提供示范和表率。

城市副中心跃升到了国家战略层面，房地产市场必然受到严格限制。因为，人不能随便放进来，低端产业、乱七八糟的公司不能随便放进来，土地就不能是你想拿就拿的了，拿到土地后原来是如何规划的你就不能千方百计改规划了。

根据官方口径，通州所有的公共服务设施指标都比城六区略高，包括人均绿地、人均医疗、床位、人均教育等，政府会一寸一寸土地都规划清楚了再建设，为了达到职住平衡，为了绿色，为了宜居，为了产业升级，政府将牢牢抓住“三块地”：生态环境用地、居住生活用地、产业发展用地，给予商品房建设的空间就极为有限了。

通州楼市将长期L型走势 北京周边房价上涨不可阻挡

通州楼市目前可以说是被掐住了喉咙的楼市。房价和成交量将持续趋低至L型走势发展。

精明理智点儿的房地产商就不用考虑在通州快速发财了，能买的人很少，而可提供的保障性住房则越来越多。注重现金流的房企合适的方式是让房价稳下来，赶紧跑量。不愁钱的可以再等等，等到新一批需求比如限购到期购房人群的释放，不过到期是否有新的限购政策出台不好说。

实际上自2015年8月北京市住建委对通州区升级限购后，北京通州住宅成交量就已腰斩，通州房价也由狂飙到趋稳，上周入市也是双限之后通州入市的排名前列商住项目富力运河十号开盘价格与上期持平，6月中旬即将开盘的首开香溪郡与5月开盘价格也基本不变，降温态势明显。

北京周边则不同，通州成为城市副中心对北京周边特别是一个大利好，通州与中心城，与整个东部地区，如顺义、大兴等地区都将加强联系，建设交通体系，还要与廊坊市“北三县”（三河、大厂、香河）实现“规划一张图”，统一管控，统一规划，共同疏解、划定城市开发边界和大尺度建设绿色空间。

如果放在京津冀协同发展的大棋局上考虑，北京周边房价无疑将迎来新一轮上涨，并将持续到周边一系列新型大城市崛起。廊坊、武清、保定都会有机会。

实际上，市场层面已经反映了出来。

据报道，3月份价格还在7500元的固安金海城今日对意向客户发出一条涨价的通知，短信解释涨价原因是“未来固安不会批复建设用地”，调价后价格基本在11000-12000元/平方米之间。

位于香河的大运河孔雀城最近一期开盘的售价是11000元/平方米。2个月前，他们的对外报价为9000元/平方米。

而燕郊区域新房房源稀少，售价已经普遍涨至2万元/平方米。

在通州坐实为北京城市副中心，格调升高至“人民城市为人民”后，有业内专家认为，北京周边将更多承担北京人口及产业疏解的重任，房地产市场会持续繁荣，房价长期上涨势所必然。