区域报告：高价地催生高房价 门头沟十年飙涨768%

京西土地供应稀缺、需求外溢，门头沟一跃成为最受瞩目的价值居住板块，众多房企纷纷抢滩、不惜“一掷万金”抢购门头沟的土地。如今的门头沟区域内楼盘林立，大量京西改善型购房群体和投资人群，纷纷将目光投向门头沟，房价一路飙升。

沿着阜石路一路向西，很快就能到达门头沟老城区。虽然说在六环外，这里还是北京少数几个至今未开通城际轨道交通的远郊区，但这丝毫不影响门头沟在北京楼市中的地位。

继上一期对门头沟新城区进行实地探访之后，笔者又一次踏入了门头沟这片土地，而这一次，笔者将实地探访调查门头沟老城区的楼市现状。

楼面价已超4万 房价十年飙涨768%

2016年2月26日，中骏置业战胜了绿城、万科等多家房企，以39.48亿元竞得门头沟区龙泉镇地块，据业内人士计算，地块实际楼面价高达4.1万元/平，预计未来楼盘售价将会突破8万元，这一价格取代了此前3.32万元的老地王，成为门头沟区域新地王。

（龙泉镇地块）

据搜狐焦点网数据统计显示，在2011年之前，门头沟几无土地供应，住宅地块平均楼面价不到2000元/平方米。到2013年，区域供应8宗地，楼面价攀升至万元。而在2015年，门头沟共成交了3宗地，较高楼面价达3.32万/平。2016年初，中骏拿下的门头沟区龙泉镇地块，楼面价达4.1万元/平，门头沟地王记录被再度刷新。至此，仅在门头沟区域已经汇集了保利、电建、融创、绿城、金地、远洋、华润、华远等十余家大型房企。

（表一）

（表二）

而地价高企必然导致房价飙涨。据统计，2014年门头沟商品住宅的整体均价水平达到32653元/平方米，并在2015年持续保持高位。从表一数据可知，门头沟在2016年商品住宅成交均价一度达到34573元/平米，相比2006年的3981元/平米，成交均价涨幅高达768%，一度成为北京所有区域中涨幅较高的区域，令人咋舌。而从表二可以看出，门头沟区域2016年前5个月成交均价为34573元/平方米，比2012年前5个月增长了40.72%，而同比去年前5个月增长了约10.5%。

（门头沟2016年房价走势）

目前门头沟，除了保障房和自住房，普通住宅全部都已突破3万元，多个项目报价已经超4万元，其中华远·裘马四季目前报价达58800元/平方米，西山艺境新预售楼栋报价已达5.9万元/平米。而从数据上来看，2015年下半年至今，门头沟地区新房均价总体呈上升趋势，5月新房成交均价34590元/平方米，已达区域较高值。

走访中笔者采访了门头沟老城区多家房产经纪公司的经纪人，据悉，目前门头沟区域的二手房均价大概在2.3万-2.5万左右，位置好一点的二手房如皓月园成交均价已达2.8万元/平，润景公馆卖到了3万+，个别位置较偏僻的二手楼盘均价不到2万。

门头沟惊现9万+楼盘 商住和改善房抢滩区域

5月15日，住建委官网上公布显示，门头沟西山艺境项目获得两栋住宅楼的预售证，其中一栋销售楼号为“036-3#楼”，获批34套，拟售价约5.9万元/平米；另外一栋销售楼号为“036-2#楼”，获批4套，拟售价达9.3万元/平米，北京少有的没有开通地铁的京郊区域竟然出现了9万+楼盘，未来房价涨势令人期待。

而从区域供应来看，目前门头沟在售待售项目共计28个，其中老城区有10个。由于自然环境优越，门头沟区域在售住宅项目房源90%以上为商住盘和中高端改善盘，以中昂时代广场和西山艺境为代表，刚需住宅供应稀缺。

笔者走访了中昂时代广场、鸿坤·七星长安等多个在售项目，商住项目多以30平左右的一居为主，房价在120万/套左右。卖的比较好的普通住宅如京西金泰丽湾价格维持在32000-33000元/平左右。长安街西沿线、阜石路、S1号线等交通是门头沟上述项目的一致卖点。

交通优势将再升级：S1线预计年底全线开通

据悉，磁悬浮S1线目前建设顺利，预计9月份可竣工进行试运营，2016年年底全线开通，S1线的建成将改变门头沟没有城铁的历史，也会给门头沟带来无限商机，届时，从门头沟石门营到苹果园仅需10分钟左右。

（建设中的地铁S1线）

作为京西的重要交通轨道，S1线全线设有8座车站，全程运行时间不到20分钟，对于门头沟北城和中心地区的居民来说，乘坐公交车10-20分钟可到达石龙站或者石门营站乘坐地铁，半小时内享受到石景山生活圈的配套。同时，6号线将在海淀区五路居站向西通过苹果园站再延伸1站至金安桥站。

此外，门头沟已经形成了三横四纵一轻轨的立体交通网，阜石路、莲石路以及长安街西延线，可快速连接西二环和西五环，长安街西延线全程无红绿灯的快速路配置，可快速抵达金融街、公主坟等城市核心商圈。区域交通的完善，将进一步缩短门头沟与市中心的交通时间，必然会吸引来自京西更多板块的购房人置业，届时门头沟的房价将继续飙升。

公共交通方面：门头沟区域公交车系统发达，有包括981、370、快速直达专线67等十余条公交线路连接门头沟和北京城区，方便居民区域内出行。从门头沟老城区到石景山苹果园地铁在不堵车的情况下乘坐公交仅仅只需20分钟。

老城区生活配套便利 商业商务不断发展

门头沟作为WSD核心区，在产业配套方面逐渐完善，吸引了华润、住总、金地等品牌开发商入驻，区域配套也将在众多开发商的比拼中进一步完善和发展。老城区该有的生活配套基本都有，饭店、银行、超市、大型商场、KTV、俱乐部等一应俱全。

从阜石路一路向西，驱车不到二十分钟就能到达门头沟中心地区，排名前列眼看到的便是永兴奥莱国际购物广场，熙旺国际影城，物美大卖场等。依托中心区商业街，新桥大街上有国泰百货、门头沟影剧院等综合商业娱乐配套设施，滨河路上有奥新天地商城、晨光KTV等。不仅可以满足简单的生活需求，也可以追求有品质的娱乐生活。

中国建设银行、中国农业银行、中国邮政储蓄银行等金融配套遍布门头沟老城区内，可满足业主平时零钱存取的需求。

医疗教育资源薄弱 自然山水资源丰富

医疗：门头沟老城区的医疗配套主要依靠门头沟区医院、门头沟区中医院、京煤集团总医院、京门医院等，均位于门头沟老城区中心地带，公交距离2-3站地。一般病痛在区域内治疗绰绰有余，如遇重大疾病，可乘坐公交车到北京城区就医。

京煤集团总医院始建于1956年，是北京市门头沟区少有一家集医疗、教学、科研、防保、急救、康复为一体的面向全社会开放的三级综合医院。门头沟区医院位于门头沟河滩桥东街10号，是门头沟区集医疗、急救、科研、教学及预防保健任务为一体的区域医疗中心。

其余的便是一些小的医务所和社区卫生服务站或者村镇卫生室。

教育：门头沟老城区主要包含大峪、双峪、龙泉镇等板块，区域内有大峪第二小学、京师实验小学、新桥路中学、大峪中学、育园中学等多所学校，这些学校离老城区的多个项目距离都在两公里以内，小孩上学还是很方便的。

此外还有门头沟区幼儿园、华夏爱婴早教中心、育园小学等，虽不及海淀西城的学区房那么好，但上学总归是没有问题的。

自然环境：区域内滨河世纪广场公园、黑山公园、永定河等环绕其中。名副其实的天然氧吧，远离城市喧嚣与PM2.5，尽享绿色健康生活。而四周聚集着大批的优质旅游文化资源——百花山高山滑雪、妙峰山、潭拓寺、龙门涧、南石洋大峡谷、珍珠湖、灵山景区等自然人文风景区，生态环境优越。

区域生态优势使得区域楼盘主打生态宜居盘，如西山艺境、京西金泰丽湾等，这些楼盘多主打中高端改善盘，整体定价高于普通住宅，这也是拉动区域房价上升的主要原因之一。

置业建议：

面粉太贵必然面包也会涨价，门头沟未来上涨预期明显。专家预测，门头沟去年和今年的地块如果入市，未来售价将突破6万。在高价地入市之前，抢收区域低价房或是一个明智选择。

据调查，门头沟主要的置业人群大部分来自海淀区甚至西城区工作的中高收入群体，不少购房人都是看中了京西正在崛起的区域潜力，既适合居住，也适合投资。未来城铁S1线路开通将进一步缩短市区与门头沟的交通时间，区位优势将更加突出。而生态环境优势也将助力门头沟楼市发展，居住投资两不误。

门头沟热销项目：

1、京投发展·檀香府

项目位于门头沟潭柘寺镇，距离西二环天宁寺桥约25公里，经小编实测驱车约15分钟可到达石景山万达商圈，约半小时可到达西二环，走莲石路全程无红绿灯，交通便捷。项目地处门头沟风景区，周边有潭柘寺，灵山，定都阁等多个知名旅游景点，项目自身未来也规划有教育文娱、景观园林和商业配套。项目共有联排、叠拼和洋房三种产品，首期将入市的为洋房产品，门头沟区域目前以别墅和商住项目为主，洋房产品非常稀缺，也使得该项目备受关注。

置业热线： 400-869-1111 转38830

2、中昂时代广场

项目距S1线石龙路站约2.4公里，可乘坐890路公交车换乘地铁，南侧800米为黑山公园，东南方向不到一公里有京客隆，物美，星座商厦等商业配套，医院有京煤总医院和门头沟中医院等，学校有新桥路小学，黑山小学，大峪中学等。

目前项目均价35000元/平，较低总价130万/套，截止到5月19日，5号楼已售出约200套，剩余房源不足百套。置业热线：400-869-1111 转10789

3、金泰丽湾悦栖山（京西·金泰丽湾）

项目地处门头沟城区，配套非常完善，经小编实地考察，快4，370等多条公交线路可到达公主坟，五棵松等地，道路畅通的情况下，自驾走阜石路到达北四环只需要20分钟，项目周边星座商厦，京客隆，物美等大型商场超市，购物方便，医院有京煤医院和门头沟中医院，南侧100米还有黑山公园，周边环境非常不错。金泰丽湾悦栖山在售房源均价31000元/平。置业热线：400-869-1111 转10525

3、华远·裘马四季

项目地处门头沟城区，属于当地最繁华的区域，多条公交线路途经，小区北侧50米有370路公交车，可达到公主坟，南侧有物美，京客隆等商业配套，医院有门头沟中医院和京煤总医院，配套完善。华远华中心打造智能家居生活，精装修，精装标准10000元/平。 

置业热线：400-869-1111 转 34550

门头沟新城S1线沿线热销项目：